年初至今，房地产投资强劲远超市场预期

heysin 2019-06-18 16:10 阅读 1000+

年初，市场对今年房地产开发投资普遍持悲观态度。通过对分线城市分线数据的调查和预测，先关研究对投资的判断处于相对乐观的水平。今年以来，房地产投资远超市场预期。国家统计局6月14日发布的数据显示，今年1月至5月，全国房地产开发投资累计46075亿元，同比增长11.2%。增速比2018年全年高1.7个百分点，但1 - 4月下降0.7个百分点。初步预计已经到了房地产投资的拐点，投资累计增速将按月下降0.6-0.8个百分点，年均增长7% - 8%。

房地产投资的领先指标 - 拿地，领先6-9个月

土地是房地产投资的原材料，这决定了土地是房地产投资的主导指标。一方面，房企获得土地，在取得施工许可证后，即可开工建设。另一方面，土地购置费按实际金额转入投资、分期和开发，所以投资在土地支出上也滞后于拿地。全国土地交易带动房地产投资6-9个月;在城市层面，一线城市领先约12个月，二线城市领先约9个月，三、四线城市领先约9个月。

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为什么现在房地产投资如此强劲？

在领先指标方面，2018年征地高峰期已进入建设期，促进了投资。2015年至2018年，土地交易增长率继续上升。根据国家统计局的数据，2015年2月，300个城市住宅用地交易的规划建筑面积同比下降52%，然后继续上升，2018年5月达到32%的增长峰值。2018年，2018年，300城宅地成交建面9.1亿平，创2014年以来新高。这部分新增土地供应，在2018年下半年至2019年上半年集中到开发阶段。

从材料和价格因素来看，建设的加速推动了实际投资的大幅加速，而价格因素对投资的拉动作用略有减弱。2019年一季度，房地产投资累计增长11.8%，比2018年全年增长2.3个百分点。其中，实际投资增长7.9%，增长4.0个百分点，主要是由于建设加快。其次,去年年底开始,宽货币向宽信用传导,一些城市调整监管措施,推动销售增长在今年年初回升,房地产企业开始加快工作,恢复工作协调与销售;三是2015-2016年牛市售房期已接近交付期，2018年10月以来完成情况总体改善。一季度，房地产投资价格指数上涨3.9%，下降1.7个百分点，主要是PPI见顶后继续下跌所致。同期PPI增长0.2%，下降3.3个百分点。

从成本结构看，施工加快，单位施工安全成本稳定，提升建安支出速度，土地支出增长速度仍然较快。 1 - 4月，建安拆迁征地费后的支出同比增长5.5％，比2018年提高8.7个百分点。建安投资从低位上升至高位。一是建筑面积增加3.5个百分点至8.8％。建安支出单位的增长率已经从-8.0％收窄至-3.0％，主要得益于2018年产业集中度的显着提高和大型住房企业的比例较高。同时，1 - 4月土地征收费用同比增长29.7％，主要原因是2018年土地交易价格增速较高，落后于土地投资支出。

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目前房地产投资的拐点已经显现

从领先指标来看，拿地见顶回落已经一年，决定了当下就是投资拐点。2018年5月以来，300宗城市住宅用地交易累计增长速度达到32%的高点，随后继续下降，至2019年5月下降至5%。从城市层面看，2018年1月、5月和5月，一、二、三线城市土地交易累计增速分别见顶。目前，各一线城市的投资均出现了见顶的迹象，证实了投资拐点的确定。

从资本流入的角度来看，在下一阶段，银保监会重点整治资金违规流入房地产，这将限制基金端的房地产投资。 5月17日，中国银保监会发布“关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知”。对于银行机构和非银行机构，它列出了一些与房地产管理相关的关键点，并严格规范土地融资。这些资金用于各种类型的非法融资活动，如开发或购买房屋。预计住房企业资金增长率将继续下降。

从成本结构来看，建设和单位建设的支撑因素和保障成本开始减弱，建设和保障支出的拐点正在逼近，土地支出的增长率将继续下降。在建设和安保支出方面，一方面，建设增长的拐点正在逼近，主要是由于传导效应逐渐显现滞后，另一方面，单位建设和安保成本的增长率即将达到峰值，主要是因为平均销售价格的增长率在2018年末见顶，自2019年初以来有所下降；在土地购置费方面，前期土地交易价格增长率持续下降的传导效应也在上升。它应该继续发挥作用，随后的土地支出甚至可能出现负增长。