美国20城房价波动规律对中国城市启示报告研讨会举行

中国房地产进入下半场后，房价特别是大中城市的房价会呈现何种趋势，是一个值得从理论与实践相结合的角度进行深入研究的课题。日前，易居研究院在上海举行了“美国20城房价波动规律对中国大中城市的启示”报告发布暨研讨会。该课题深入研究了过去20年美国20城房价涨跌幅与城市人口、经济、主导产业的关系，力求总结规律，透析对中国相似城市的启示，并进而对中国27城房价波动趋势作出预测。

易居院最新研报：未来10年，深穗杭房价涨幅将跑羸京沪，东北天津之弱势仍难改观

会上，易居房地产研究院副院长杨红旭发布了课题的主要内容与观点。通过大量的数据分析，阐述了美国20城房价在过去20年内，泡沫催生期、次贷危机崩盘期和复苏繁荣期等三个阶段的房价涨跌幅度的驱动因素和客观规律。其后，将中国27城对标美国20城，同进分析人口与经济增速的差异，预测27城长期和短期房价涨跌幅度。

报告长期预测结论是：展望未来10年，深圳、广州、杭州的房价涨幅排名最靠前，人口和经济增长将较为强劲，同时对标美国的洛杉叽和旧金山，房价上涨动力较强。东北及比邻城市天津、呼和浩特的房价涨幅排名垫底，这些城市处于产业结构调整期，按对标的美国五大湖地区的经验来看，产业调整的过程艰难且需持续多年，继续拖累房价涨幅。此外，预计上海、北京房价涨幅排名靠后，与广深不同，城市发展起步较早的京沪目前人口、经济增速均已放缓，预计京沪未来仍会控制人口，疏解大城市功能；同时，参考其对标的纽约和华盛顿，2000年以来的人口、经济增速放缓致使房价涨幅排名靠后。

报告短期预测结论是：过去20年，美国20城房价经历了两轮上涨、一轮下跌，存在一个明显规律：上一轮涨得多城市，下一轮跌得也多；上一轮跌得多的城市，下一轮涨得也多。根据2015年以来中国27城的房价涨幅排名，同时考虑到美国对标城市的特征，另外还考虑到部分城市自2017年以来已经陆续下跌，从而认为：未来一年或两年，苏州、杭州、武汉、西安、海口等城市房价下跌压力较大，预计二手房价格存在明显下跌空间。

与会专家和房企代表围绕课题报告方法论及技术问题，展开深入讨论与交流

绿城集团市场总监宋琼林认为，考虑到中美土地制度的不同，美国完全市场化，在中国城市的研究上，不能忽视土地供给的因素。

旭辉集团研究部总监季峰肯定了城市房价的长期走势和人口经济正相关，但中国城市的研究需要考虑城镇化率低于美国的客观现实。

中梁地产战略投资研究院院长郑焕认为，该课题具有创新性和挑战性，填补了中长周期研究的空白，虽然中美户籍、土地制度等不同，但研究可求同存异，该研究的方法论是正确的，房价周期是客观的存在规律。中梁布局的部分三四线城市的逻辑，与该报告的分结构研究具有较强的印证关系。不仅是美国，中国城市的结构性的差异也很明显。

奥山集团战略发展中心副总经理王晓纯认为，此课题在国际化的研究方面，打开了新视角。但中美房地产周期不同，如美国一轮周期明显长于中国。还可考虑细分到大周期里的单个城市的小周期。

旭辉集团战略部总监吴柠建议，相较中国，美国城市具有国际性，需要综合考虑人口结构，如加州亚裔购房需求和偏好对房价的影响。此外，美国部分城市在改变，如纽约虽是美国传统的金融中心，但近些年初创企业在兴起，对人口的吸引力增强。美国20城的人口研究也应考虑该城市所在的大都会区的人口。新型产业、核心产业、科研、高学历人口比重对未来城市的房价上涨，也有较强影响。

华东师大房地产副教授崔裴提出，美国房地产较为市场化，具有丰富的市场结构，例如在美国投资房地产不一定要买房子，可以买REITs；在租买选择机制下，纽约租赁人口大于购房人口，可能制约了纽约房价涨幅。美国城市较为均衡化发展，即人口和产业均衡布局，而中国城市化正大规横向城市群、中心城市聚集，这一特征会影响中国城市之间的房价涨幅。

总而言之，参会专家与房企代表一致认为，虽然这一课题难度很大，方法论及细节方面还有优化的空间，但这是国内研究机构第一次利用国际视野，将美国不同城市之间的房价波动规律，对标中国的大中城市；由于美国经济、城市、房地产发展领先于中国，从而对中国城市未来的房价波动具有较强的启发启示意义，尤其是对开发企业的战略布局，具有指导价值。