上海房贷利率向下微调，贷款差异可忽略不计

11月20日，新版贷款市场报价利率（LPR）第四次报价出炉，1年期为4.15%，5年期以上为4.80%。相较于第三次报价，均下调了5个基点。

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上海链家资深分析师杨雨蕾点评：

目前，由于房贷利率和LPR挂钩，此次下调也意味着房贷利率的基准下调。根据央行规定，上海因城施策，五年期以上的首套利率不低于4.65%（无论基点涨跌多少），二套利率不低于相应期限的LPR+60基点。所以此次下调，对上海首套房贷款利率没有影响，二套房利率由调整前的5.45%降为5.40%。

根据我们此前测算，以300万贷款30年期限为例，由于首套房利率本身在挂钩LPR前后相差不大（由4.655%调整为4.65%），月供差异几乎可以忽略不计。二套房利率在挂钩LPR之前为5.39%，10月8日挂钩后为5.45%，月供相差在100多元左右，差异也很小，此次回调至5.40%更接近挂钩前利率，差异可以忽略不计，因此对市场影响有限。

我们此前预判过，LPR可能会下降，所以长期来看LPR定价存在相对的优势。但是，目前房地产不会作为短期经济刺激手段，房地产调控政策仍然坚持因城施策、房住不炒的基调，并且在目前限购限贷的前提下，其他微调政策都不足以对市场形成较大的影响。从成交数据来看，市场成交冷清，10月新房成交同比下降15%，二手房同比增速大幅下降17个百分点。