广州和上海，老城为啥不一样？

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本世纪初，时任上海市长徐匡迪在一次会议上，讲上海有两个“一百万”：一百万职工的下岗，还有一百万居民的动迁。

在讲到一百万居民的动迁时，徐匡迪说，上海都市风貌日新月异、城市交通便捷顺畅，这些巨变的背后离不开广大市民的全力支持。

连年来上海有百万居民为大家、舍小家，他们怀着“为上海的明天让路”的襟怀，从市中心“黄金”地段动迁到周边地区，“让位”于路、桥、轨道交通和城市绿地……

（澎湃新闻）

据不完全统计，1991—2000年，上海全市共拆除各类旧房屋2800万平方米，动迁居民约64万户。刚开始的时候，上海也没有想到动迁的量会有那么大，到了1997、1998年动迁的居民数就达到一百万了。可以说，在不知不觉中创下了“百万居民大动迁”的奇迹。

正是百万上海人的倾力支持，才成就了今天上海的现代化都市风貌。在坊间，曾经还有这样一句戏言：“内环讲英语、中环讲普通话、外环才讲上海话”，这句话既彰显了上海出色的国际化水平，也反映了老上海人“为大家舍小家”的觉悟。

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像上海老城这种大规模的动迁，是广州未曾有过的。

必须承认，每个城市的实际情况都不同，广州没有条件在老城大拆大建，只能把目光一致对外，到外围寻找发展空间，于是“东进南拓”成为这座城市妇孺皆知的口号。

在此意义上，广州的城市格局没有北京上海那种环线概念，取而代之的是东西概念：以广州大道为界限，一个西广州，一个东广州，西边讲粤语，东边讲普通话，可谓泾渭分明。

著名规划学者袁奇峰讲过一句话，大致意思是，广东城市的旧改，普遍存在一种“遇到红灯绕道走”的现象，是一种低成本城市化的策略。

什么是“红灯”？就是旧村、旧厂、旧城、批发市场这些难以改造的“硬骨头”。比如“城中村”，在城市化的初期，广东城市的策略是放弃、绕道走，而北京、上海的选择是重视“城边村”改造，不让集体土地进城，不许村庄成为改造成本奇高的“城中村”。

然而，被保留下来的老城，并没有很好地保持活力，随着产业和年轻人的逐渐流失，广州老城持续衰落，成为老龄化甚至脏乱差的代名词。

根据《2018年广州老龄事业发展报告和老年人口数据手册》，广州的三大老城区：越秀区、海珠区和荔湾区，户籍老年人口数分别达到29.93万人、26.42万人和20.69万人，占当地户籍人口数超过20%。这意味着，广州市上述3个区进入户籍人口中度老龄化社会。

毫无疑问，广州老城真的“老”了，它到底是应该接受被抛弃的命运，还是探索盘活之道？最近两年，位于荔湾区百年老街恩宁路的永庆坊，正在给出它的答案。

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作为最有“广味”的老街，永庆坊已成为最新的网红打卡点。而永庆坊二期示范段、骑楼段近期也已对外开放。更新的消息是，预计到2021年，占地面积为一期十倍的二期将全部完成。

恩宁路始于1931年，是广州最完整和最长的骑楼街，是广州历史文化的一个缩影。然而时代变迁，这里也逃不过“迟暮”的命运。

永庆坊俯瞰图

作为广州第一个旧城微改造项目，永庆坊为广州老城区微改造焕新提供了样本。改造前，它是老旧破败的居民小区，危房一片，“以前走在永庆坊，街区人口老龄化严重，巷子里飘出来的都是中药味。”

改造后，它成了集文、商、旅、居于一体的现代化社区，同时仍保留了老广州建筑的风格和特色，骑楼古巷之间，文化体验、众创办公、精品商业尽情绽放，成为网红打卡点、旧城微改造的新样本。

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改造从零开始。

旧城改造不是新鲜事，推倒重建也不难，但如何既破又立，在保留老街本真的基础上赋予其新生命，对于永庆坊来说，是一个不小的挑战。

对于永庆坊这个老牌IP，其实早在2006年就有改造提案，但在政府、开发商和居民之间始终没有找到一个平衡、可行的方案，一晃十年就过去了。直到荔湾区政府携手广州万科，采用“政府主导，企业承办，居民参与”的模式，这才让永庆坊的微改造有了落地之根。

具体来说，项目由万科负责改造、建设和运营，引入众创办公、文化体验、精品商业，运营期满后交回政府，从而实现政府、民众和企业三方共赢。

没有先例可循，一切从零开始。项目遵循“修旧如旧、新旧共融”的原则，保持原有建筑的外轮廓不变，对建筑立面进行更新、保护和整饰，强化岭南建筑整体风貌特色，保留岭南建筑民居的空间肌理。房屋内部则引入现代建筑元素、钢筋结构、玻璃墙面，将“旧”与“新”完美融合。

改造后的永庆坊（实景图）

对于片区内的历史文化建筑和文物单位，修葺是重中之重。改造后的李小龙祖居，将老西关大屋的建筑风格完美地保留了下来；位于24-28号的民国大宅，其富有民国特色的红砖也得到了修整。

最后呈现在大家眼前的是，一个修旧如旧的永庆坊。在保留岭南建筑特色风貌的前提下，永庆坊引入了众创办公、文化体验、特色商业。2016年10月，永庆坊正式开放，赢得了广泛好评，被誉为“广州最美老街”、旧城活化的全新样本。

改造后的永庆坊（实景图）

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纵观国内比较成功的旧改案例，如成都的宽窄巷子、上海新天地等，均赢得了相当的认可度和知名度，后被多个旧改项目争相效仿 。但有一点略遗憾的是，在改造中，它们的原居民全部迁出，原有的老街生活不复存在。

或许是吸取了其他城市的经验和教训，永庆坊走了一条前人未走过的路。在改造中，没有将原居民“赶走”，而是充分调动他们的积极性，让他们参与其中。对于如何改造，居民有说话的权利。

有人才有城，有人气才有“街味”，这些原居民不仅可以留在永庆坊，更可贵的是他们成为了新生永庆坊的一部分。正是这些老街坊，让这条老街保留了活色生香的“广味”，避免成为一个抽去灵魂、泛泛的商旅之地。

改造后的永庆坊（效果图）

有了原居民的真实生活展现，市民、游客在这里欣赏老西关建筑、听粤曲、感受李小龙的中国功夫，都显得生动而和谐。另一方面，由于众创办公、创业产业的引入，这里随处可见年轻创客、科技白领、国际游客，现代感满满，与朝气蓬勃的广州毫不违和。

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永庆坊的微改造不仅得到了大众和媒体的广泛好评，也受到了政府层面的认可。荔湾区政府将永庆坊的成功改造写入了政府工作报告，并明确要以永庆片区微改造为试点，整体保留历史建筑与特色景观，植入新型创业模式，加快推进旧城新业态发展。

有城市规划专家认为，永庆坊的经验值得好好总结推广。在永庆坊的微改造中，“政府主导，企业承办，居民参与”的模式解决了市场资金进入的问题，同时政府没有失权、没有失地、没有失益，在全国有非常大的推广价值，也可能是未来城市更新采取的主要运作方式。

有人说，永庆坊项目的成功，离不开广州万科的参与。对于广州万科来说，这个项目是其探索旧城改造模式的一次重要尝试。摸着石头过河，万科在此过程中积累了诸多宝贵经验。

改造后的永庆坊（效果图）

例如，万科对永庆坊现存文物保护建筑进行结构加固，沿袭传统工艺，修复屋瓦面、砖墙、灰雕、彩塑等传统元素，从而再现了建筑的传统风貌。再如，在保存原有空间肌理的前提下，对部分建筑适当拆除和原址重建恢复，获得入口空间和较好的步行通道。同时，项目引入特色产业办公和精品商业业态，让老街区焕发新生机......

更深层次的旧改经验，源自广州万科对城市旧改的理解，源自其珍视城市文化、保存历史记忆的社会责任感。在此基础上，万科将“好产品好服务”的理念延续到了永庆坊旧改，成为广州践行“老城市、新活力”的代表作。

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历经近20年的东进南拓，广州的都市边界已经拓展到50公里，继续扩张的空间越来越小，现阶段把注意力收缩到老城，大力推动“老城市、新活力”，可谓正当其时。

不过，广州已经错过了上世纪90年代那种大拆大建的历史契机，让老城居民大规模动迁不太现实，也没有必要。在此意义上，选择“修旧如旧、新旧共融”的旧改模式，既是现实要求，也不失为一种广州特色。

毕竟，广州从来都不是一个整齐划一的强势城市，而是一个参差百态的市民之城，它的城市气质正如粤式老火靓汤一样，土的洋的、古的今的、美的丑的，全部一锅炖。

期待永庆坊这样的新型城市空间越来越多，让广州这座老城焕发出更多的新活力。