仅1轮竞价 星宏18.6亿摘得普陀内环商办地

乐居买房讯（编辑淙淙），11月1日，星宏发展有限公司以18.6亿元（186000万元）拿下普陀区长寿社区W060102单元D5-1地块，出让面积15257.9平米，容积4.13，成交楼板价约2.95万元/平，溢价率0.054%。

根据天眼查显示，上海九泽置业有限公司为星宏发展有限公司旗下公司，其实际控股人名下的上海蟠龙天地有限公司正是10月31日拿下青浦4幅宅地的公司，且其大股东为瑞安管理（上海）有限公司。

子公司实际控股人

其董事名下另一家公司

上海土地市场成交截图

总范围：东至西康路，南至新会路，西至恒达项目，北至长寿路。

地块位置图

D5-1地块概括起来就是要地段有地段（内环内）、要交通有交通（距13号线+7号线直线距离300米以内）、要商业有商业（长寿商业+亚新商业）、要公园有公园（长寿公园），周边多个居民小区，生活氛围佳。

为什么相隔2公里 起拍楼板价差那么多？

D5-1地块位于内环内，地处普陀长寿路板块，边上就是老静安的江宁路板块。该幅商办地块距离19年1月和9月出让的静安内环商办地块直线距离分别约1.8km和2.4km。而且，其中华润联合体所竞得的地块，楼面起价约5.3万/平米，当时经历了3家开发商500余轮竞拍才最终落锤。

那么，为何同为内环内，相距这么近的3幅地块，其楼面价可以相差逾3.5万/平呢？

3幅商办地块参数对比

我们综合了3幅商办地块的出让面积、商办配比、交通情况以及地块自身情况大致总结了以下几点原因：

①老静安和普陀的城市界面不一样，造成一定的地块差价；

②静安的2幅商办地绿地率均为20%，而长寿路地块仅5%；

③长寿路地块内有保留建筑，这也加大了后期的开发难度；

④地块周边的商业能级不同，静安地块周边均为上海商业地标如恒隆广场、中兴泰富、兴业太古汇、梅龙镇广场等，虽然普陀地块周边也有长寿路商业和亚新广场，且南京西路商圈已经形成非常成熟的商业氛围，其知名度、体量等能带来的客源和人气，普陀地块相比之下还是要差一些的。

地块对面华侨城新盘曾卖8w 周边多老破小挂牌价6w+

对面西康路989前期均价约8万/平米（2017年价格），项目后期还有房源待加推，不过具体的户型和加推时间待定。值得一提的是，该项目的二手房挂牌价已近11万/平米。

西康路989内部会所

西康路989目前均已是现房状态，其开发商为华侨城，是继浦江华侨城之后，在上海城市核心地段开发的又一标志性建筑，也是华侨城・上海shou个高品质带装修的楼盘。

二手房方面，上文也说了，由于城市界面不同，虽然都处于内环内，各板块的房价还是有一定差异的，由于长寿路板块有许多老小区老公房，房龄多是在2000年前的，所以二手房挂牌价在6至7万/平米。

总的来说，在上海市普陀区规划和自然资源局对于该地块的答疑信息上可以看出，未来这幅由港企打造的商办项目，将是普陀长寿地区新地标。而对于地块一街之隔的西康路989以及其他小区来说，生活便捷度提升的同时，房屋价值也增加了筹码。

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文章来源:乐居买房