前三季度上海新房成绩单！（附选筹秘诀）

每到月度、季度关键时点的时候，总是盘点楼市的好时机。也正由于随着时间的推移，楼市在成交量上有足够的支撑，将时间拉长到前三季度之后，我们发现结果和月度并不雷同。

先来看下2019年前三季度上海楼市成交面积TOP30榜

成交总面积TOP30

季度榜单与月度不同点在于：TOP4分别是月度榜单的榜首项目，大华碧云天还多次蝉联头名，所以统计口径到了三季度9个月之后，依旧能够位列首位。

万科天空之城同样加推星之屿，西郊金茂府也同样如此。

强者恒强，这里的强指的是体量，多个分期，或是加推。

当然，我们同样不会忘记另外几个月度冠军。比如龙湖天璞、望园豪庭、中核锦悦府。

我们依稀能够从这些销售红盘中归纳出不少买房选筹秘诀。

选筹秘诀 1

一二手倒挂

案例：大华碧云天

来看下大华碧云天之前几期目前在链家网上的二手挂牌均价，便不难明白了。

大华碧云天一二手房倒挂明显，这是项目连续热销的重要原因。

大华碧云天近4个月的销售套数、均价及套数排行表现：

12月以及3月销售都超过230套，套数排行第一，其余两月基本也排在第七、第八的位置。

近两月的成交均价也悄无声息的上涨了3000-4000元/㎡。

▲ 未来15号线直接在项目附近设站点，价值未来会有进一步提升的空间。

▲ 同为中环线边上的项目，大华碧云天卖着最便宜的价格，业主享受着远高于价格的服务。

▲ 主打户型做到了南北通透、三开间朝南的设计，得房率也高达80%以上，这个在中环线附近是比较少的。

▲ 大华深耕这一区域，配套发展成熟。

选筹秘诀 2

区位配套和定位

案例：龙湖天璞

龙湖天璞销售火爆离不开以下这几点：

1、区位：随着“大虹桥”的概念越来越热，周边房价也被众多投资客看涨。龙湖天璞项目位于嘉定江桥板块，正处于虹桥居住区，通过嘉闵高架，大约20分钟的车程便可直达虹桥商务核心区；

2、配套：（地铁房）项目南侧在建的14号线金园五路站，距离该项目约1公里，预计在2020年通车。作为上海目前在建地铁项目中唯一穿越市中心区域的地铁线路，14号线号称媲美1、2号线，横跨嘉定区、普陀区、静安区、黄浦区、浦东新区五大区，途径江桥、曹杨、陆家嘴、金桥等人流聚集点，“流量担当”角色明显。

3、定位：龙湖天璞地段虽在外郊环，但身为龙湖集团“天”字系产品，其定位仍旧是高端品质住宅。

4、园林绿化：小区的园林设计方面，依旧延续一贯的水准，与此前售罄的一期并无差异。

除了以上4点是热销主因之外，龙湖天璞二期在装修标准上，与前一期的产品有不少的差距。如果说此前称为豪装，那此次可能只能认为是简装了。

而近期即将开盘的保利云上很有可能接班龙湖天璞，可以预见，销售不会差。

选筹秘诀 3

性价比

案例：西郊金茂府

一期四万出头的均价就能成为金茂府的业主，为刚需量身打造，性价比是日光盘的核心优势。

后期由于有叠拼产品的加入，均价也水涨船高，但仍旧受到了市场的认可。

案例：万科安亭新镇

万科安亭新镇，无论是高层或是别墅，都有不错的成绩。总体来说，当前在售的是整个项目的公寓房最后一期产品，单价3万不到，高层总价也基本控制在300万内（300万对于刚需购房者还是有足够的诱惑力）。

同时产品、地段、环境相对还是不错的，价格也相对较为适中，主要客户为刚需和板块内产业园工作的置业者。

选筹秘诀 4

多重因素（优点叠加）

案例：中核锦悦府

如今购买新房的的第一选择就是去青浦：选择多，价差高，品质好。

中核锦悦府单月成交300套以上，已经是近半年的高位，主要有以下3点原因：

1.地段优势：距离17号线蟠龙路站较近，距离国家会展中心距离1.5KM；

2.价格优势：周边次新房中建锦绣天地二手挂牌均价6.67万，而中核锦悦府带精装，成交均价5.6万，一二手倒挂明显；

3.产品优势：100㎡三房两厅两卫户型，可以说是一步到位。

青浦新房如此紧俏，还在于它的供应量也十分充足，购房者有足够的余地可以进行选择。

徐泾买高层，朱家角买别墅。淀山湖买刚需，徐泾买改善。

一切都随着17号线的长驱直入，一切都随着长三角一体化青嘉吴而让人们对未来青浦的发展充满了遐想。

选筹秘诀 5

学区的力量

案例：紫竹半岛

9月排名榜首的新房，来自闵行吴泾板块的网红盘，紫竹半岛，成交总面积33660㎡，成交244套，均价54221元/㎡。

而就在一个半月前，大家都爱把紫竹半岛与2KM之外的万科青藤公园拿来PK。

由于此次推出的是花园洋房，容积率仅仅1.18，从舒适度上来说，是周边高层产品无法比拟的。

层高3.5米同样也是紫竹半岛的一大亮点，干挂石材更是妥妥的豪宅范。然而，仅仅这样的优势还不足以使它高出万科青藤公园1万元/㎡。

于是，紫竹半岛拿出了他们的杀手锏，从幼儿园到初中都是闵行区域内一梯队的学校：

华师大附属紫竹幼儿园

华二附中附属小学

华二附中紫竹学校

12年的教育一次搞定，可以说是是非常大的学区优势了。

难怪乎，坊间把紫竹半岛称作是吴泾地区的“终极改善盘”，完全可以算得上是一步到位。

选筹秘诀6

前期品质和口碑

案例：四季都会（区域内无竞品）

四季都会的热销源于它是区域内的仅有新一手房住宅，换句话说，就是没有竞品楼盘，并且和其他周边楼盘相比，这个项目也是有价格优势的。区域内唯一的真正意义上的轨交房，还是上海主要轨交线路的起始站。这是四季都会的另一个优势。

案例：鹏欣一品漫城五期（多年开发和经营形成的良好口碑）

鹏欣一品漫城五期，是由来自上海本土老牌的开发商鹏欣打造的，也是上海为数不多的超大体量“别墅级”楼盘。

开发运营已有10年，分5期推出，产品涵盖联排别墅、洋房和高层，居住、生活一应俱全，堪比一座小型城市。

它的热销同样有以下主要的原因：8号线芦恒路站近在咫尺，所以同样是实打实的轨交房。发展运营已10年，所以如今的周边足以用配套完善来形容。

如今都有个全新的概念，将浦江称为前滩南，就是一品漫城既可以享受浦江镇的便利，同样可以接触3km之外的前滩的配套，双板块的利好都能沾染。

小惠总结出了日光盘的几个共性原因：

1.所处地段新盘较少，无竞品；

2.区域内的标杆项目，品质保证；

3.产品好还不算，价格还优秀。

选筹秘诀 7

无可替代的稀缺板块

案例：前滩东方悦耀

从认筹到销售周期来看都不如此前的当红热盘晶耀名邸，然而，并不影响前滩成为陆家嘴之外，成为众星捧月般关注的板块。

君不再见华唐名邸租改售之后，进入二手房市场，单价直接破10万，就能够看出前滩的号召力和影响力，而唯一的区别只在于你能不能买到。

选筹秘诀 8

政策利好的美好遐想

案例：保利玲珑公馆

保利玲珑公馆占了临港自贸区的光，低门槛同样受到了不少刚需一族的追捧。

总体来看，热销产品几乎还是被青浦、嘉定、奉贤、南汇等外环板块包揽，市区项目并未挤进前十榜单。

TOP30中，超过六成的楼盘均价低于5万元/平，总价基本在300-500万上下，以上区域成为刚需上车的第一门槛选择。从榜单中可以看出，“刚需”还是如今沪上购房人群主要的关注点，此外政府限价也使得某些高单价项目显得更具性价比，关注热度持续不减，开盘即受到追捧也是意料之中。

然后来看下成交套数TOP30，对于开发商来说，销售面积榜尤为重要，因为是按照单位面积来销售，而对于买房者来说，成交套数更加直观。

排名可能有个别顺序上的差别，但是总体态势是基本一致的。

成交套数TOP30

然后我们来看一组有趣的榜单：成交均价TOP30

成交均价TOP30

为何说有趣？

因为这个榜单是按照成交均价从高到低进行排序，买不起，看看总可以吧。

目前魔都均价前2的项目汤臣一品和古北臻园单价都超过了20万/㎡，并且套均总价都超过了1个亿，就是有8个0，汤臣一品更是达到了1.7个亿。

看了TOP30的榜单，我们基本上也悟出了一些门道。

比如如今上海的豪宅门槛，客气的说，2000万起。

此外，我们还能发现上海目前主流的豪宅区域板块，要买豪宅的请重点关注以下3个板块：

陆家嘴

黄浦滨江

金虹桥

然后，则是总成交金额TOP30

总成交金额TOP30

最吸金的项目——中海建国里

均价13万出头，销售308套，套均总价2049万，就这样，总成交金额63.1亿元；

榜眼项目九庐，套均总价2376万，总计成交金额51.33；

TOP30总销售金额都超过了21个亿。

最后我们来看下整个板块成交情况：

板块成交套数TOP30

区域方面，TOP30榜单依然是被浦东（含临港）、青浦、奉贤、嘉定松江这些外环大户霸占。

板块方面，中国楼市一直是个政策市场，自贸区新片区花落临港之后，临港新城板块仅仅用了2个八九两个月，总计成交2633套夺魁。目前临港楼市仍然处于政策蜜月期。

其次为青浦徐泾、奉贤南桥、松江泗泾和嘉定嘉定新城，以上5个板块前三季度成交套数都超过了2000套。

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