收藏！上海二手房成交top榜+真实成交（9月版）

秋景宜人，却也难以抚慰二手房东那颗焦躁的心。

上周的成交周期文引起了群友的强烈认同。

“我的房子是整个小区性价比最高的，装修好，价格低，降了30万，还卖不出去，真的太难了！”

“坐标浦江镇房子，挂牌5个多月，今天终于卖掉了！”

相比去年，挂牌量的增加，挂牌价的上涨，导致了成交周期逐渐拉长。价格战打得火热，即便“直降20万”，也未必能等到接盘侠。

与此同时，我们也看到了这样的言论。

“只要房价不涨，明年继续看。”

“历经5个月，从宝山到浦东，考虑了工作、学区、与家人的距离等多种因素，想尽快定下来，但总觉得最好的那套还在后头。”

由于买涨不买跌的习惯，多数人都在观望。楼市本身就充满了盲从性，“玩家们“在等，等队友的决定，等对手的反应。

接下来的市场，究竟会怎样？

壹

9月，上海二手房共成交17624套，环比下跌5%；成交均价44178元/平，环比上涨2%。整体来看，市场处于平稳期，量价都在合理的空间内浮动。

在各区域成交上，浦东新区以4240套的成交量排名第一，闵行区以2071套居于全市第二；杨浦区依旧是中心城区的第一。价格上，各区域无明显变化，基本稳定在上下2%左右。

贰

目前市场上的成交户型，依旧以60平以下和60-80平中小户型为主。

刚需1房和两房，总价段在300万以下；与市面上相对应的是老公房和动迁房，在此可参考历史文章，本文不做解读。

预算多一些的首次置业和首改群体，在300-500万这个价位；再往上，就是500-800万总价段的成交了。

本月，300万以下、300-500万、500-800万的成交量均有一定的下降；而800万以上的成交量环比上升，尤其是1500万以上改善型住房，本月共成交192套，环比上涨37%。

其实，限购限贷政策是威力无比的调控工具；这一政策主要影响的是300-500万的刚需和500-800万的改善群体。这一群体，是未来市场上的主力。（目前市场上主力依旧以300万以下为主，而置换群体占据整个市场的6-7成）

房价会怎么走？一定要时刻提醒自己：中国楼市是政策市，楼市走向是跟着政策走的。

如何把握市场信号？要关注楼市调控有没有松，最关键的是限购限贷是否放松，只要这两条没有松，楼市就不会暴击。只有大水漫灌，房价才有机会出现上涨。

对于预算在300-800万这个总价算的群体来说，建议明确自己的需求，多看房；尤其看成交活跃的区域，选择几个心仪的小区，了解不同楼栋、楼层、户型的成交和挂牌差异。

叁

未来的一段时间，动迁房依然是成交主力。

本月，成交量最大的仍是浦江板块；在上月排名第一的临港新城热度回落。

在小区成交上，排在前列的是以崧泽华城、浦江瑞和城等为代表的动迁社区。

前滩华唐名邸是本次榜单中唯一一个均价破10万的小区，该楼盘属于二手房交易性质，只是由开发商卖给你，而非个人业主，交易环节的增值税等也已包含在售价里，但购房者还需缴纳契税。

在本月的成交榜单上，我们看到了不少远郊区域。一些边缘区域，如今涨幅却超过20%，让人不经倒吸了一口凉气；张堰、大团镇、海湾、莘闵别墅区、柘林等纷纷上榜。（前滩的原因主要在于华唐名邸的成交）

这其中，有些板块如徐泾，借着这几年的大虹桥的规划和利好，板块价值站上新的台阶，涨价也在情理之中；可某些区域，如海湾等，单靠临港自贸区新片区的带动，而本身板块定位为旅游和养老，配套缺失，实在有些底气不足。

楼市是一个“去伪存真”的过程，未来的市场，板块分化将日益明显。潮水退去，谁在裸泳，一目了然。

最先涨的板块已经开始下跌了。在上半年成交中，崇明堡镇板块涨幅达23%，而本月堡镇环比下跌21%。崇明其他上涨16%，下跌5%。

所以还是那句话：尽量不要买边缘区域的房子，这样的房子“涨得快，跌得更快”。

肆

读到这里，想必大家都会问，现在适合买房吗？

如果自住，永远合适。当然，任何阶段，自住型购房都是主流。

自住对应着具体的需求，是为了孩子上学，还是为了自身改善。在这些需求下，去寻找一套合适的房子。

而在此之下，也隐藏着不少小需求：通勤时间能否接受？生活是否便捷？距离地铁站近不近？学区好不好？户型是否适合居住？

买一套自住房，选择的逻辑都是围绕着生活走的。

因此，买房前，选择合适的房子，做一个智慧的购房者。

附部分区域/板块成交行情（均价/套均价为网签价，有做低）

闵行区：

长宁区

杨浦区

虹口区