刚刚，中央发文！这类老旧小区要注意

　　文 / 孙不熟

　　时隔三个月，中央再次强调老旧小区改造。

　　今年四月，国务院常务会议确定加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需。今天（7月20日），国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（下称《意见》），用5000多字明确了老旧小区的改造方式，惠及17万个小区、上亿居民。

　　下文把《意见》的重点部分摘选一下。

　　01

　　改造对象？

　　《意见》明确，中央财政资金重点支持改造2000年底前建成的老旧小区，可以适当支持2000年后建成的老旧小区，但需要限定年限和比例。

　　这对2000年前建设的老旧小区是重大利好。大家知道，2000年是中国商品住宅的重要分水岭，在这个年份前后建设的住宅，无论是外立面、户型设计还是园林设计、物业管理，都有着很大的区别。

　　房产圈经常说的“老破小”、“老破大”物业基本上都属于2000年之前盖的房子。这类房子虽然居住体验较差，但往往占据着城市的繁华地段，生活便利、学区优质，如果加以改造，价值必将重估。

　　改造量有多大？

　　《意见》明确，今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。

　　到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

　　住建部数据显示，截至去年5月底，各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人。

　　这意味着2025年底以前，全国将完成17万个老旧小区的改造任务，上亿居民将受惠。

　　老旧小区的哪些东西需要改？

　　实践中老旧小区的改造内容非常繁杂，为此，《意见》将老旧小区划分为三类：基础类、完善类、提升类。中央财政资金重点支持基础类改造内容。

　　基础类：为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。

　　具体包括供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

　　完善类：为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。

　　具体包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

　　提升类：为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，包括幼儿园、周界防护，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递综合服务站等服务设施。

　　各地可因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。

　　钱从哪来？

　　《意见》明确，改造资金来源主体主要有4个，分别是居民、政府、银行等金融机构、（运营）单位等。

　　将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。

　　省级人民政府要相应做好资金支持。市县人民政府对城镇老旧小区改造给予资金支持，可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围。支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。

　　另外，按照谁受益、谁出资原则，小区居民需要承担一定的出资责任。具体来说，居民可通过直接出资、使用住宅专项维修基金、让渡小区公共收益等方式筹措资金。

　　另外，国务院还支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。

　　参与改造的企业，可享哪些优惠政策？

　　专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，可享一定的税费优惠。例如，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额。

　　用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

　　02

　　“棚改”的威力大家已经见识过了，相信老旧小区改造不会让人失望，未来五年，这类房子有望价值重估。

　　当然，具体到个人的决策上，仍然需要谨慎，因为政府的投资是有限的，不可能在短期内惠及所有老旧小区，落实方面一定会有选择和取舍。

　　我认为，如果要购买“老破小”物业，一定要铭记这样几个原则：

　　最好是大城市，只有大城市，才有源源不断的外来人口。要知道，本地人是没有任何动力在老旧小区市场接盘的。

　　而且，只有大城市，房价才会足够贵，不贵的城市，购房者都很挑剔，即使是改造后的老旧小区，在市场上也不见得受欢迎。

　　必须是市中心，有江的要沿着江买，有中轴线的沿着中轴买，有CBD的靠着CBD买。

　　这些地段往往象征着城市形象，政府不会允许太差，会因为维护城市形象的需要，给优先这些地段的老房子“穿衣戴帽”，但其他地区的房子老了破了旧了，就没那么容易沾到政府的光了。

　　以广州为例，“老破小”的首选毫无疑问就是位于中轴线的六运小区，这里占据天河CBD最中心的地理位置，是广州城市形象的重要组成部分，政府不会允许这个地方太差，而一般小区是没有这种待遇的。

　　品相要好，老旧小区参差不齐，一定要慢慢看、认真挑，找一些建筑质量好、户型结构好的房子，最好是有物业公司管理的小区，品相太差的不能要。

　　有优质学位更佳，比如在北京，老破小几乎和学区房是一个名词了，很多高大上的洋房在学区房面前，简直就是渣。上海广州深圳也一样，那些带优质学位的老破小，溢价至少超过市场价的20%，价格异常的坚挺。

　　所以，老旧小区，不是不可以买，特别是中央要求加大老旧小区改造的当下，的确是一个千载难逢的契机。

　　客观来说，这对远郊区域的新房市场构成一个利空。大城市的年轻人之所以跨越数十公里购买远郊房产，图的就是环境优美，但如果老旧小区改造得力，这类买家很可能会重返市区购买“老破小”，毕竟老破小除了环境差，其他任何配套都是吊打远郊新盘的。

　　但同时也要注意到，老旧小区始终是一个小众市场，只有在大城市、中心区、房价较贵的市场中，其价值才是可持续的。