城镇化真的能延续楼市长久繁荣吗？理想很丰满，现实太骨感！

关于中国房地产的未来发展前景，之前有专家信心满满的表示，房地产还有20年的发展机遇期。理由是截至2018年，中国的城镇化率只接近60%，与发达国家80%的城镇化率还有一段距离，未来将有5亿农民要进城，势必对住房产生巨大的需求量，如果按照每年1%的发展速度，房地产还能再持续发展20年。

那么，市场真的有那么大的储备需求吗？农民真的会自愿进城买房吗？依靠城镇化真的能延续楼市长久繁荣吗？笔者对此表示怀疑。带着这些疑问，谈谈个人的一些思考。

首先，中国的房地产经过20年的高速发展，如今房产在家庭资产中占比高达77%，商品房空置率超过20%，说明有房家庭占据了绝大多数，没有房子的家庭只是一少部分，市场需求已经呈逐年递减态势，能够推动市场发展的，只剩下改善性需求和城市迁移需求。

至于投资性需求，随着房价趋稳，市场饱和，利润减少，甚至存在亏本风险，需求量也会越来越少。但是房价经过2015年以后那一波翻倍式上涨，已经透支了未来一二十年的购买力，改善性需求和城市迁移需求被迫受到抑制。如今的房价，在购买力没有完全恢复之前，很难继续保持大幅上涨，这才是目前市场降温的真实原因。

其次，虽然人人都有对美好生活的憧憬，农民朋友同样希望日子过的越快越好、居住环境有所改善，但是专家大概忽略了农民的收入情况和购买力水平，是不足以支撑现在的房价的。中国的确还有几亿人是农村户口，但是去除居住在城乡结合部的那部分，以及在城里买房的那部分，真正长期在农村生活的，大都还是老人和孩子，这部分人起码接近2亿，年轻人则多以外出务工为主。

而那些长期居住在农村的人，年龄都在50多岁以上了，他们是不具备进城条件的。一方面，这些人在农村生活习惯了，平常种植果蔬庄稼，饲养家禽鱼鲜，基本生活本可自给自足，住的地方也宽敞舒适，进城以后，不仅无法适应压抑的环境，也无力承担高昂的生活成本；另一方面，由于文化水平有限，进城除了做一些已经不能承受的重体力活，没有更多适合他们的就业岗位；最为关键的是，即便想去城市生活，也买不起城里的房子，没有做高价房接盘侠的那个实力。

第三，由于整体经济处于下行趋势，实体行业多数发展不景气，企业开不出高工资，打工收入就很有限，那些在城里打工还没买房的年轻人，如今即便省吃俭用一年忙碌下来也攒不了多少钱，房价上涨的太快太猛，再怎么付出辛劳也买不起房了。

但是现在的农村却有很多优惠政策，特别是近几年提出的乡村振兴战略和正在进行中的新农村建设，农村的基础设施越来越完善，交通和生活越来越便利，更多的年轻人选择回农村花个小几十万建别墅，而不是打肿脸充胖子去城市充当高房价的接盘侠。即便是前期在城市买了房子的，也不愿意把农村户口改为城市户口，故土难忘，还想着要给自己留下一条回老家的路，这部分人由于保留了农村户口，已经不算是待进城的农民了。

第四，过去去10年间，房价之所以一线城市上涨了十几倍，其它城市上涨了三五倍，除了货币超发、投资炒房等原因，货币化棚改功不可没。前期因为有政策和资金支持，拆迁户可以拿到一笔可观的拆迁补偿款，大多数人会首选买房，自然会推动房价不断上涨。但是随着城市棚户区越拆越少直至拆光，加之棚改资金转为地方自筹，再想掀起新一波房地产热已经很难。

假如接下去拆农村的民房，可以确切的说，除了大城市周边的农村因为经济发展好能多拿一些拆迁款，太多经济不发达地区的农村只能拿到与拆迁房等价的补偿款，指望那点钱去城市买房根本不够。这种情况不是少数，而是普遍存在的客观实情。

另外，即便通过拆迁让城镇化率接近或达到发达国家水平，也不足以证明整个国家达到了发达国家水平，还要平衡综合实力及人均收入分配状况。个人认为，真正的城镇化，应该是城市形成良好的营商环境，各行各业协同发展，有更多的就业机会，更稳定的收入，更完善的教育、医疗、养老保障，更真切的城市主人翁获得感，由此吸引农民朋友自发形成的，由农村向城市涌入潮流，买房扎根，安居乐业，才是真正的城镇化。

因此，城镇化发展应该是一种渐进式的发展方式，不可能一蹴而就，如果不能先解决好农民进城后的就业和社会保障问题，想让大量农民进城是不可能的；专家指望农民进城消化空置房，让农民做高房价的接盘侠也是不现实的。理想很丰满，现实太骨感！不出意外的话，未来10年乃至更长时间，随着人口出生率降低和老龄化社会到来，中国的房地产将会进入下行通道，很难再有质量上的飞跃。

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