关注沈阳房哥，看最适合沈阳人的买房经验

8月25日，央行发布了个人房贷利率新规。

时间仓促，简单捞干的说几点：

改革后，房贷利率会增加还是减少？

这应该是所有购房者最为关心的问题。

央行是这样说的：

（新规后计算得出的利率）与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

（解读：下限给你们定好了，没变化，至于加多少，你们城市自己定）

• 短期来看，房贷利率不会有大幅波动，新规后将会与当前保持同一水平。
• 长期来看，利率下行条件下，新规下房贷利率变相提高了。

恭喜先上车的小伙伴们（以利率下行为前提）。

为何？这就要看新规中的利率计算方法。

房贷利率计算方法：

首套：LPR+城市自定义加点

二套：LPR+0.6%（60基点）+城市自定义加点

对比：

原首套：基准利率*（1+浮动系数（0、上浮10%...））

原二套：基准利率*（1+浮动系数（上浮10%、15%...））

新规中的计算方法是利率加上浮动利率，而现在的计算方法是乘以浮动系数。即，现在是乘法，新规是加法。

以首套为例：新规中规定，现有首套只需要不低于LPR（今天的LPR为4.85%），这是否说明沈阳的首套利率要降？不存在的！新规中的利率只为利率下限，上限？各个城市自己加！

预计沈阳将调整城市加点，将首套实际利率与现有的5.39%（上浮10%）看齐。（二套同理）

记住，调控还是那个调控，无论怎么改，也只是变换方式而已。乘法能乘出来的利率，加法一样能加得出来。

加点是什么？

类似于现状的利率上浮系数，只是变为加法的加点。

加点由各城市自己确定。

需要注意的是，加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

潜藏台词：

如果利率处在下行周期，即利率下降的话，新规利率更高。如果利率处在上行周期的话，新规利率较低。

现在来看，对先上车的朋友是利好。

这个很容易理解，使用乘法计算利率，如果基准利率下降（如基准利率从5%降到4%），增加的利率也会下降（从5%+0.5%，降到4%+0.4%），而使用加法，增加的利率不变（无论利率如何变化，增加0.5%永远增加0.5%，不会变化）。

LPR是什么？

可以简单理解为是未来的市场利率。

现在我们的利率使用的是央行发布的基准利率，随着利率的市场化，未来将不再由央行规定利率，而是通过18家银行进行利率报价，去除最高最低后加权计算得出LPR。预计未来LPR会逐渐替代基准利率。LPR的形成与MLF（中期借贷便利）有关，即央行对利率仍有把控，但LPR会加剧银行间的竞争，利率也会更为市场化。

为何要改？

1、利率市场化的要求。刚才说到了LPR，即如果未来利率市场化，房贷利率需要独立的管控。央行给出了现在的答案：房贷利率不得低于LPR，曾经房贷利率折扣将彻底没戏。

2、利率正处在下行周期。本次改革一大变化是从乘法变为了加法。刚才说到了利率下跌，乘法占便宜，而加法直接将紧箍咒套上——无论利率怎么下行，房贷别想大幅减少。

其他注意：

原有房贷利率计算方法不变。该乘法还是乘法，利率如果下降，现有房贷的小伙伴就合适了。

关于重新定价周期：现有贷款利率会随着央行基准利率变化，而未来LPR每月生成，购房者可以选择每年进行重新定价，即每年将贷款利率与市场利率同步一次。

关于购买商业：跟二套同待遇，至少+60基点（+0.6%）的利率。

二手房？跟二手房没关系，这次都是二套，二套，二套。

附央行原文：