瑞安房地产王颖：长三角一体化战略给房企带来新机遇

文｜解红娟

“一个项目红一年很容易，要能红20年才称得上是传奇。”瑞安管理（上海）有限公司董事总经理王颖希望，上海新天地就是这个传奇。

1996年，瑞安集团与上海市卢湾区政府签订开发意向书,获得太平桥地区重建项目的发展权，也就是现在的“上海新天地”。

6年后，上海新天地全面开业，带来了新天地区域的高光时刻，瑞安房地产也因此一战成名。

珠玉在前。新天地的成功让大家对瑞安的后续动作备受关注，其中就包括位于交通枢纽核心地段的“虹桥天地”。

图片来源：瑞安房地产

巨无霸交通枢纽

布局近十载，等一巨无霸。

2010年，瑞安以32亿拿下距离虹桥商务区最近的第一块土地，也就是现在建成运营的虹桥天地。

早在2005年，瑞安就已经对虹桥综合交通枢纽整体规划进行了深入调研。“虹桥天地项目坐拥天时、地利、人和，尽管虹桥天地项目当初面临的客流和品牌招商的挑战和压力，但我对虹桥天地项目还是十分有信心的。”王颖坦言，“什么叫潜力，就是还未发挥出自身的作用”，虹桥商务区的商业发展正渐渐成熟，但虹桥商务区发光发热的时候未到。

事实上，在追求地段的开发环境下，瑞安布局虹桥枢纽在外人看来也许不是一个最佳的选择。“而之所以选择虹桥，是因为瑞安擅长综合社区的开发，尤其擅长站在城市发展的格局去观察。”而作为机场、高铁、汽车、地铁、出租车等多种交通方式的枢纽中心，可以实现‘零距离换乘’。”

“多种交通方式的结合，本身就能创造很好的契机。”王颖介绍道，即使在没有“长三角一体化”的概念下，上海也是中国经济的龙头，而作为交通枢纽的虹桥的发展只是时间问题。

时间就是最大的变量。2018年11月，中央提出将长三角区域一体化发展上升为国家战略，直接加速了虹桥的开发节奏。据了解，罗氏、壳牌等跨国公司的区域总部，唯品会、安踏体育等内资企业总部选址虹桥。围绕虹桥综合交通枢纽，已经初步形成了金融商务、公务机产业、保税免税、航空物流等生产性服务业的集聚。

归根究底，虹桥真正实现长三角半小时交通圈，提高了不少企业之间沟通成效。从这点来看，“虹桥商务区将成为长三角的CBD。”王颖说道。

当然，随着这几年虹桥交通枢纽的成熟运营，区域功能也在不断提升，再加上国家会展中心的落成启用，都对这个区域的发展起到了很大的作用。王颖表示，“进博会在虹桥枢纽举行，虹桥枢纽又是一带一路的一个中心，换句话说，虹桥开始变成‘长三角一体化’和‘一带一路’两个国家战略的一个交汇点，未来最重要的，是如何利用长三角三省一市的资源，打破行政壁垒。”

道理很简单，区域间协同作战好过自己单打独斗。不止是长三角一体化，粤港澳大湾区、津京冀一体化的热度也不可同日而语。“但各自承担的角色是不一样的，长三角也会成为中国新的模板和引领者。”

“就像未来在北京和深圳或许也会有类似的巨无霸交通枢纽出现，但就目前看来，虹桥只有一个。”

配合城市谋发展

明星喜欢定人设，城市也开始贴标签。

上海定位“魔都”、重庆成“网红”、杭州聚焦“电商”、武汉则是“国内大学生生产基地”……“现在很多的城市也在思变，不是一味的卖地修路，也在思考着自己城市的定位。很多城市做得非常好，深圳是一个，华中武汉也是一个。”

和拥有“东方夜巴黎”称号的上海一样，汉口同样被贴上“东方芝加哥”的标签。过于相似的发展经历，让瑞安重金下注武汉。2005年，瑞安以33.9亿元拿下145万平米的永清地块，在原属汉口的老租界区开始了一场旧区改造运动，也就是电影《浮城谜事》的取景地武汉新天地。

王颖表示，“通过长三角一体化，瑞安能给其他城市带来提升版的一些东西。”2018年，瑞安在南京落子两个纯轻资产项目——南京百子亭和INNO未来城。

摆脱了资金重压的瑞安，才能跑出了自己的加速度。2018年9月，瑞安在南京布局的第三方资产管理项目--INNO未来城开幕，INNO未来城是第一个应用INNO办公楼概念的项目，以社交特质打造办公空间，构建独特的生态系统，培养创新和企业精神，为满足各种类型的办公空间及租期需求提供一站式解决方案。

“INNO未来城已于2018年下半年开始预租，市场反馈良好。”王颖表示，资金回流，瑞安有更多的机会去投项目，也有更多的机会去选择城市、选择区域和核心位置，这对瑞安的核心品牌输出至关重要。

王颖还谈到，虽然多年前瑞安在杭州的西湖天地项目因为拆迁工作受到阻碍只能暂时选择退出。但退出并不代表放弃，瑞安现在也在关注杭州的一些机会。“我们看好长三角、大湾区的强一线、二线城市。公司会以积极的态度去研究每个合适的机会，以审慎的态度去参与投地或拓展新的业务。”

因转型轻资产被误读

“大家对瑞安前几年出售资产的举动有些误解。”

“过去几年，瑞安房地产进行轻资产策略转型，通过出售成熟商业资产，实现优质成熟物业的价值，回笼资金，并降低负债率，增强财务基础，让我们能在合适的时机有足够的资源能抓住发展机遇。”王颖说道，“缔结战略合作伙伴关系，使我们的资金来源更多元化，以较低的资本开支和财务风险参与新项目，同时发挥我们商业品牌的优势和资产管理专长。”

“因为，纯粹的重资产反而是限制了我们的发展。”王颖说道。

实际上，瑞安是除了国企以外，在上海持有商办体量最大的一个企业，管理的办公楼和商业物业总建筑面积达165万平方米。”

“如果能够保持我的管理权，为什么一定要重资产持有？”记者收到了来自王颖的灵魂发问。

紧接着，王颖表示，资金回流，瑞安有更多的机会去投项目，也有更多的机会去选择城市、选择区域和核心位置，这对瑞安的核心品牌输出至关重要。

2018年7月5日，黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊商办地块，被瑞安房地产联合太平洋保险、永业集团以136.1亿总价拿下这副地块。

年报数据显示，截至2018年12月31日，瑞安房地产实现营业额248.41亿元，其中一般物业销售额70.93亿元、其他资产处置150.38亿元、租金及相关收入20.16亿元。136.1亿的总价在瑞安房地产营业额中的占比超过一半，简单来说，136.1亿的总价极有可能让瑞安的现金流承压。

“与太平洋保险、永业集团缔结战略伙伴关系，让瑞安得以较低的资本和财务风险参与新项目，成为项目开发管理人和项目落成后的资产管理人，发挥资产管理优势”这对于瑞安来说是一次合作共赢。2019年9月28日，位于地块中的太平洋新天地商业中心项目开工奠基，并预计于2023年正式面世。

正因如此，“瑞安想做中国领先的以商业物业为主的房地产开发商、业主、资产管理者。”王颖向记者表示，“未来瑞安希望开发所获得的利润和持有获得的利润是均衡的，但就目前来看，瑞安还在转型的路上。”