青客公寓一年亏损近5亿，“租金贷”模式行得通吗？

国庆假期刚过，青客公寓正式向美国证券交易委员会递交招股书，成为国内首家长租公寓赴美IPO的企业。不过，青客公寓连年亏损的业绩，使其经营模式遭质疑。

根据招股书，截至2019年6月30日，青客公寓累计净亏损20.286亿元。7年亏损20亿元暴露了青客公寓盈利能力不足，特别是近三年亏损还在扩大。2017财年、2018财年和截至2019年6月30日的9个月，青客公寓净亏损分别为2.454亿元、4.999亿元和3.732亿元。

迫切上市成为长租公寓的救命稻草。“当前，上市已经成为此类长租公寓企业做大规模的重要渠道，若没有上市的机制，那么此类企业可能停留在简单的规模增加模式上，成本很高。”财经评论员严跃进对北青金融分析称。

青客公寓亏损的背后，是其通过为租户办理租金分期，从金融机构获得长账期贷款，扩大规模的模式。招股书显示，青客公寓通过租金分期模式筹集了资金，用于装饰和装修购置新公寓，实现了快速增长。截至2019年6月30日，净收入达到8.98亿元，同比增长51.4%。

长租公寓中意“租金贷”

租金分期也即“租金贷”，根据招股书，青客公寓的租金分期模式，通过与金融机构合作，为需要的租户提供分期付款的租赁贷款。

也就是说，租户在青客公寓租房一年，可以向金融机构贷款，预付青客公寓一年的房租，在一年租期内，租户把每个月的租金还款给金融机构。

截至6月30日，青客公寓与11家金融机构合作分期付款。其最大和第二大的金融机构合作伙伴分别占未偿还租赁贷款总额的50.5％和29.5％。今年上半年，青客公寓的租金分期贷款已达8.72亿元。

招股书显示，青客公寓有65.2%的租金支付采用租金贷模式。其通过折扣吸引租户向金融机构借款预付租金，预付六个月租金的租户折扣为5％，预付12个月租金的租户折扣为10％。

青客公寓客服告诉北青金融，办理贷款租房，租期一年可以免费住一个月，住满两个月可以换房。但当记者问到换房后贷款怎么还时，对方表示“租房后分配的管家会给您详细解释。”

虽然这一模式为青客公寓带来宽裕的现金流，但是其暴露出来的风险不容忽视。北青金融查询发现，与青客公寓合作的金融机构中，华瑞银行、网商银行屡次出现在青客公寓“租金贷”的投诉中。

存贷款期限错配风险

青客公寓曾因退房不退贷导致租户逾期被投诉。

黑猫投诉一位姚先生称，“2018年5月份在青客公寓租的房子，当时办理的华瑞银行贷款，工作人员跟我讲退房时贷款会给结清，2019年5月末住满一年办理退房，到现在已经是9月24号，昨天自己查了征信才看到，这笔贷款根本没有结清。”

北青金融就退房不退贷问题向青客公寓方面发送采访提纲，截至发稿时，对方暂未回复。

实际上，在青客公寓办理贷款预付一年租金，如果租住不满一年，剩余贷款的解决暗藏风险。

这一点，在青客公寓招股书中也有暗示。

招股书引用China Insights Consultancy的数据，2018年，青客公寓租户平均居住8.5个月，截至2019年6月30日，租户租住时间为7.7个月。而租房分期的期限一般不超过24个月。也就是说，使用租金贷的租户在租赁期内终止租赁，很容易出现贷款期限错配风险。

同时，青客公寓招股书披露，已有3%的租户在预付款涵盖的租赁期内终止租赁。

长租公寓依赖“租金分期”模式的风险隐患早已暴露。去年，杭州鼎家长租公寓就因资金链断裂暴雷。其“租房分期”的商业模式带来充裕的现金流，却因运营不力导致资金链断裂最终破产。

我爱我家前副总裁胡景晖在接受《财经》采访时就表示，资金和期限错配，大量资金沉淀到中介机构手中，机构用于大量收房源、做装修等扩张。鼎家之后，长租公寓的资金和期限错配风险继续暴露，乐伽公寓、寓见公寓等20余家长租公寓先后暴雷。

“强制办贷”遭诟病

而长租公寓为了让租户办理“租金贷”，其推广模式屡遭诟病。10月9日，聚投诉上一条编号为CN1342756的投诉称，“上海青客公寓以租房为诱饵诱导消费者办理华瑞银行消费贷款”，青客公寓工作人员告知办理长租满一年送一个月房租，并引导用户签订租房合同，并缴纳租房定金，签完合同后告诉用户只有办理消费贷款才能享受前一个月免费房租。

此类投诉并非个例。在上海市网上信访受理（投诉）中心官网，北青金融记者发现，早在去年7月就有用户投诉青客公寓强制办理贷款。至今一年多来，不断有用户在投诉网站投诉称青客公寓诱导办贷。

租金贷模式行得通吗？

严跃进认为，当前租金贷方面的政策基调是可以操作，但需要两个约束或条件，即需要租客是知情的，同时此类资金不能随意收购房源。“虽然看上去创新力度很大，但是新的金融风险也会增加，潜在的被监管的可能性也在加大。”

实际上，自从去年长租公寓爆仓，“租金贷”就引发争议，监管随后发文规范“租金贷”。2018年10月，上海市住建委等五部门联合下发了《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》，明确了银行业金融机构的主体责任，要求银行业金融机构在开展个人“租金贷”业务时，应当有效履行贷前调查、贷中审查、贷后管理的主体责任，不得将授信审查、风险控制等核心业务外包。

对于青客公寓“诱导分期”、“强制办贷”，银行方面是否知情？在风控上，办理租房分期是由银行审核还是青客公寓审查？北青金融向华瑞银行、网商银行发送采访提纲，截至发稿时对方暂未回应。

不过，根据招股书，青客公寓向金融机构支付租金分期付款的每月利息，并提供担保，通过保证金的形式为租户做增信。

严跃进认为，长租公寓若是要上市，还需要解决盈利问题，包括租金调整和其他增值服务收益。而仅靠“租金贷”模式，青客公寓等长租公寓经营将如履薄冰，一旦经营不善，难免重蹈鼎家的覆辙。（北京青年报记者范辉 谭雅文）