全市增速第一、高积分收割地 | 奉贤城芯无界感项目即将入市!

匿名 2022-06-09 14:27 阅读 820
大家在今年应该也能感觉得到,不管是政策的放松还是土拍规则的调控,都在强调 房地产本身就是一个周期轮动的行业

在任何一个平稳的基准面上,是很难判定一个城市或者板块真正的价值,但是在各方面刺激楼市的过程中,我们一定能发现一些地方在快速改变

就在上海刚结束的新一轮土地出让市场里,有个微妙的细节,即使这次土拍已经放低了竞拍门槛,但以往激进扩仓的房企,每一次出价或者选择的宅地反而变得异常慎重

这是 限价环境里的必要趋势,在这一趋势里,我们也能发现 越来越多的央企国企开始进入到奉贤

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并且所拿地块的指导价都开始捅破大家对于奉贤“刚需“板块的定义

在这样的现象里,有句话很有意思, 永远不要质疑开发商的眼光

任何一个市场行为都不是没理由的

当我们从一个大发展面上来看,如今轰轰烈烈快速发展中的板块有很多,但偏偏就是 奉贤成为了GDP增速最快的一个

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相信大家会对这个答案有点意外,但不如问一句, 如今的奉贤到底发生了什么?

或者做对了哪几件事?

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先来讲一个有意思的现象,五大新城的概念自从进入到主流市场后,各个新城都开始追崇地铁房, 然而奉贤做了别的选择

区域内的 5号线在奉贤设置的几个站点,基本都没有穿过居民区

着看起来是非常吃力不讨好的事情,毕竟大家传统定义上,五大新城就是所谓当下的刚需洼地,地铁依赖度其实很高,但是 奉贤的地铁站几乎都在住宅区一公里左右的地方

这也导致很多外区域的家庭在首轮置业地挑选中就会排除掉奉贤

但是奉贤为什么这么做?

大家再看一眼奉贤的地铁站就会发现,他走的是一条以地铁为中心打造公共设施的路径

因为只有不紧挨住宅区,才能够有足够的空地来建设相关配套

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所以奉贤大部分地铁站设置在新的区域,商场都建在地铁口

包括奉贤已经明确规划建设的上江南和金鱼广场

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这些计划建设的商业资源,因为有足够空间可去发展的原因, 不管规模大小,都是采用的整体灵活运营的模式

对小体量项目保持商业街区独立运营的活力
对大体量项目强化主体性和品质感的生态标签

所以尽管目前的奉贤看起来地铁盘不多,大部分外区客户并不会对这里有第一好感

但事实上,奉贤恰恰是市面上的刚需板块里, 已有配套最全的板块,几乎大家只要一入住就能享有相对充分的生活氛围

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这一要素代入到奉贤楼市,也让这里的房地产市场轮廓变得非常明确

奉贤整个板块面积并不大,内部空间构成很简单,住宅区、商业区、生态湿地,工业区, 可大规模开发的住宅地块几乎没有

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整个板块资源最集中的地方,也如上图所示, 聚集落位在了奉贤新城

并且从板块空间规划上来看,这件事几乎是不可逆的

这也是我们眼中,奉贤市场相对比较简单的原因,核心地一目了然,大家只要选择就不会出错,当然这对于购房者来说,一定是一件好事

一个市场越简单,看似其实没有什么格外的起伏,但实际上, 反而意味着它绝对的低泡沫

并且这件事在这几年会持续进行中

在最新十四五规划里,奉贤新城的建设指标是非常明确的: 到2025年产值将达到600亿,占奉贤总体37.5%。

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一个非常简单的道理

当一个区域收到明确大指标的时候,它的发展力只会更集中聚焦在龙头板块

而奉贤新城的龙头板块在哪?

大家看看这两年新城哪里动静大就知道的, 毫无疑问的奉贤10单元

一方面是上海之鱼、九棵树艺术中心这些奉贤重点项目都集中在此,让10单元附加了难以复制的优越生态环境

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十字水街、上海之鱼(来源:奉贤官微)

另一方面, 10单元是整个奉贤,反复接受市场认可的一个板块

奉贤新城10单元虽然新盘并不错,但是屡次触发了积分制

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并且从数据上来看,是远超五大新城很多核心板块的

从总价上来看,也是颠覆了大家认知里,奉贤是刚需地的印象

毕竟上文提到的商业布局、生态用地本质上都在说明,奉贤走的并不是一条纯刚需道路

而是 围绕着大家能够长期居住,以及住的更好的需求去做升维建设的

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这样的恒定的长周期板块定位,给了大家在此挑选项目最好的依据方式

板块里即将入市的 中铁·湖光 逸景就在很多层面深度呼应了这一点

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这是一个我们眼中 非常实在的一个项目

从效果图来看,并没有用浮夸的造型和特殊的风格吸引眼球,只能算是楼市中的标准盘

但只要大家愿意去多了解这个项目一点点,都会发现它的特殊

和板块发展逻辑一样,它的 建设逻辑一目了然,不跟你绕弯子,简单且长期

在奉贤或者说五大新城都流行做高低配,利用好容积率做溢价的时候,中铁·湖光逸景在产品上 选择了最纯粹的全高层布局

以及纯粹的业态产品,没有做什么小户型,多层,叠墅等等,看似覆盖多种家庭,但实际上牺牲很多户型舒适度的杂糅产品

中铁·湖光逸景 在最纯粹的全高层布局中,用了最纯粹的面积段分布,只做了两个户型

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户型产品只有99、133两种

从户型分布上也能看出,99平功能性户型占了社区大头,这意味着整个项目在户型上一定不会有大问题

它一定是足够规整的

就以99平户型来说,我们并不想称它为小户型,毕竟大家对五大新城了解的话都知道,市面上的小户型主流面积段在85平左右,一些项目为了打造低门槛还会做60多平的

中铁的99平户型相对它们来说, 其实已经偏向了微改善
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但是很微妙的

这个户型 只用了市面上主流户型大一点点的空间,却能打造出三室两厅两卫的改善级空间布局

大家能想到的户型优点在这里都能找到,比如动静分离,三开间朝南,主卧套房等等

实用性和舒适度是非常高的

这也是我们眼中,项目能将这个户型作为社区主户型非常大的一个优势,毕竟市面上刚需和改善项目的边界感其实是很重的

一些家庭想得到改善级别的居住体验,往往需要在置换过程中花费非常大的成本

但中铁能够让部分刚需家庭在首次置业的时候, 用多一点点的成本就能换来一个长周期的自住房,性价比非常高

包括项目另一个133平的户型

也是给了改善家庭一步到位的体验感
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更重要的是,中铁·湖光逸景还是 全装修设计

相比较市面上的简装或是精装项目,它把更多的时间成本、装修成本融合进首次置业的总体预算里,划进贷款里

也缓解了很多家庭的购房二次预算的压力

这一点对于很多第一次买房的年轻人来说,是相当友好的

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这样是为什么我们在还没有收到更多项目信息的时候,就想提前跟大家分享这个项目的原因

或许从开发商层面来说, 这个项目可以有很多种解读以及一些建筑细节还没有完全展现出来

中铁·湖光逸景作为中铁内部的 「逸」系产品线,它的规划理念也好,工程质量也好,都可以是亮点

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但对于很多想置业五大新城的购房者来说,相同的预算里,新盘特征都差不多,为配套而选、为质量而选、为总价而选,市面上都有得挑

但是如果想挑一个不出错, 预算基础上提升一层居住体验,改善一个圈层氛围的话,市面上几乎是没什么项目的

所以单纯从这一点看,这个项目就值得大家前往项目做二次了解

项目 6月11日将开放两个展厅,大家感兴趣都可以去看看

南桥百联:奉贤区南桥镇美人鱼休闲街东街金牛广场
南桥宝龙:航南公路5639号1楼靠近喜茶

最后说几句

其实我们眼里 最好的刚需盘,其实是与豪宅圈同维度的第二落点,包括空间能力还是圈层、生态等

任何一座城市的楼市发展导向都会偏向置换改善,以往市面上户型越小,产品越多样流通性越高的言论已经不复存在了

在后疫情时期,这一点是更加明显的

所以在此时此刻,选择一套没有边界感的微改善产品,真的太有必要了

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