下半年整体市场中性趋稳，筑底周期拉长

中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

这是中央政治局会议第七次提及房地产。

2016年年底，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后从2017年4月至今，中央政治局会议已经召开了9次。除了2018年10月31日和2018年12月13日两次会议未提及外，其他7次会议都对房地产市场作出了重要表述，且在今年4月起重提房住不炒。

为何19年4月又重提房住不炒？

我们一起回顾19年房地产调控政策。

19年全年政策整体趋向“稳定”，年初政策预期相对比较积极，一季度过多城市出台一城一策，试探性放松调控，导致多城市房价与地价攀升，超过了市场及中央预期。

4月重提房住不炒，同时对地价、房价、市场预期进行调控和稳定，自然资源部指定住宅用地“五类”调控目标；住建部连续两月预警提示，表明房价仍是不能碰的红线；发改委发表放宽落户不等于放松调控。

从18年至19年上半年的全国商品房数据来看，销售面积及销售额增速在4月、5月的调控之下，均出现了回落，1-6月份，全国商品房销售额回落0.5%，商品房销售面积回落0.2%。

今年以来政策对稳地价、稳房价、稳预期的作用越来越大，对市场干预和影响越来越小，一系列举措来看，政策的持续性和稳定性，防止了市场大起大落的显现出现，当前房地产市场运行总的还是平稳的。此次730会议，强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，基本定调下半年，政策在短期内调控是不会放松的，房地产调控仍需从紧执行的信号。

730定调从严，下半年长沙楼市将如何？

先来看看看长沙的房地产政策

自2018年625政策以来，长沙政策一直处于紧密的收紧当中，其政策严厉程度甚于一线城市，当属全国最严梯队。

在政策的高压之下，长沙的有效客户也在急剧减少，据不完全统计， 2018年在长沙悦居星城APP验证房票客户峰值为11.6万组。3月初此数据约为70000余组，截止目前，此数据仅余23000余组。政策放松舆论呼声越来越高，但城市主体责任下，加之730会议后，短期内放松可能性更小。

政策紧缩，客户减少

长沙开盘去化走高的背后实际市场在萎缩

长沙7月开盘去化率达75%，整体去化率呈现走高的趋势，从开盘项目数和去化率100%的项目数来看，7月虽然项目量减少了，但日光盘的占比上升了。

开盘数据看上去市场貌似有淡季不淡的感觉，其实是由于开盘项目的结构发生了变化。

7月开盘数量相比6月几近腰斩，从板块项目的分布来看，集中在二环至三环之间，各版块去化从时间维度来看大致呈现三种情况：

1

由于整体市场供货量的减少，客户观望情绪开始滋生，偏远板块，例如青竹湖、大托、红星洞井等板块在7月去化表现下降；

2

受规划利好关注度高，但版块内竞争大而导致去化偏低的板块，例如高铁新城、梅溪湖等板块由于7月板块内开盘项目数减少，而使得客户分流的情况减缓，从而去化呈现上升趋势；

3

性价比板块，例如望城、星沙等，受板块内单项目性价比程度不同而表现去化不同，7月去化表现上涨。

再具体从整体市场的供求来看，19年二季度开始，房企为冲刺年终业绩，加快供应节奏，供应放量明显；时至7月，下半场刚开始，房企供货压力凸显，7月内五区新增供应48.5万方，同比下降27%，环比下降62%，推货明显放缓；

需求方面，7月内五区成交66万方，同比下降28%，环比下降51%，市场显著缩量，加之6月底部分房企冲业绩，大量的已售未备案房源延迟至7月份集中备案，实际市场需求进一步缩水。

19年下半场刚开始，看似不淡的淡季，实际市场却在转冷，市场观望情绪或愈加浓重。加之多种融资渠道开始收紧，房企将面临更大的考验，预计下半年部分房企会重启促销和降价，整体市场中性趋稳，筑底周期拉长。

来源：长沙克而瑞

编辑/蔡嫣