预售资金迎全国统一规定

文章内容源于:21新世纪经济发展报导

2月10日，21新世纪经济发展报导新闻记者从专业人士处获知，前不久有关部门发布了有关城市商住楼预售资金监管的有关建议。据统计，该文件与1994年公布的《城市商住楼预售管理条例》中的相应要求较大不同点取决于确立对预售资金的要求完成了国内统一，从而有益于标准预售资金的应用，压实地区有关部门的监管义务。

全新文档确立预售资金监管信用额度由市、县市级住房城乡建设部门依据项目合同、工程预算等核准，以保证新项目完工所需资金，做到监管信用额度以后的剩下资金则可以由房地产企业获取应用。

在著名房地产企业事情以后，一部分当地政府针对预售资金存有过多监管的问题，以上文档将对这种个人行为开展纠正，有益于协助一些资金遭遇艰难的房地产企业减轻资金流情况。

预售资金迎全国各地统一要求

1994年颁布的《城市商住楼预售管理条例》要求，“商住楼预售款监管的具体措施，由房地产管理单位制订”，与此同时“省、自治州基本建设行政部门主管机构、市辖区基本建设行政部门部门或房地产业行政工作单位可以按照本方法制订实施办法。”

中泰证券总裁固收投资分析师周岳表明，从预售资金监管看来，因为沒有全国各地统一的要求，代表着在预售资金监管层面，各地区基本上实施“一城一策”的构思，即各地区基本上会颁布相对应的“预售资金监管方法”和“预售资金监管实施办法”，造成全国各地预售资金的管理方式差别比较大。

从全国各地具体情况看来，局部地区对预售资金开展全额的监管，局部地区是关键资金监管，著名房地产企业事情以后发生了预售资金0拨款的状况。全新文档将预售资金开展全国各地统一要求后，预估局部地区实行过严的状况可能明显改善，释放出来一部分资金。

据统计，全新文档确立，新项目预售款包含订金、首付、购房的钱等，均需所有存进预售资金监管帐户，保证财政性资金于建设项目、工程施工款等相应开支。

而针对预售款的拨款进展，文档确立要按照建设工程进展来开展，实际由住房城乡建设部门明确。与此同时，新文档规定加强资源共享，银行业依照三方监管协议书加强帐户检测，按时和住建局单位搞好查账。

以上要求有益于改进先前全国各地监管单位针对监管帐户监管义务不清的问题，催促市、县市级住房城乡建设部门执行预售资金的监管岗位职责。

多地提升预售资金监管

21新世纪经济发展报导新闻记者注意到，2021年后半年至今因房地产企业资金链焦虑不安而造成的新建房子烂尾楼事情持续发生，促使预售资金监管逐渐引起重视，接着包含北京市、成都市等众多地域公布了预售资金监管最新政策。

如2021年11月4日北京住房和城乡基本建设委会与北京市银保监局、人行营管部（北京）公布的《北京商住楼预售资金监管方法》（2021年修定）公布征求意见表明，要保证预售资金“管住无论死”。

安信证券总裁固收投资分析师池光胜汇总觉得，北京市预售资金最新政策偏重于“提升”条文，方位有“松”有“紧”：一方面，一部分条文缩紧，包含确立关键监管资金最低值，注重订金需立即存进监管帐户，明确提出对风险性项目实施封闭管理等；另一方面，一部分条文释放压力，包含容许开发设计公司按单一楼幢或多楼栋各自申请办理用款，减少下款期限等。

针对以上全新文档提及的预售资金监管信用额度层面，北京市要求，在新项目关键监管信用额度每平米不可小于5000元限制值的根基上，各个区可依据开发设计公司“三线四档”管理方法，综合性企业信用等级水准、经营状况、交货标准等要素明确各新项目关键监管信用额度。

但是据周岳汇总，全国各地商住楼预售监管信用额度的确认方法不一样，现阶段主要包含以预售款总金额为标准、以工程预算总金额为标准、以每平米的建设费用为标准等几类方式。

而2021年11月3日成都发布的《有关进一步明确商住楼预售款监管相关事情的通告》明确提出，发生重要营业性风险性的预售商住楼新项目，列入区（市）县关键监管，特定企业另设监管专用存款账户（正常情况下监管金融机构不会改变），明确监管单位加强监督预售款保管、转出，对每单资金审批主要用途后，立即划拨至工程施工、原材料等收付款企业银行帐户。

“近些年北京市、成都市等地都对商住楼预售资金监管现行政策开展了提升，优化了预售监管资金的信用额度与存留占比，而且很多的城市容许房产开发公司凭金融机构提供的票据，免去同样信用额度的资金监管，减轻公司的资金链工作压力。”周岳表明。

社科院金融所房地产金融研究所负责人尹中立先前也在21新世纪经济发展报导发文表明，在预售资金管理工作，全国各地采取相应对策提升资金应用高效率，既严格监督监管预售资金，避免出现新项目烂尾楼，又要充分考虑现阶段地产开发商资金焦虑不安的现实状况，局部地区住宅监管单位开展了充分的探寻。

房地产行业连续迎利好消息

21新世纪经济发展报导新闻记者注意到，在中间经济会议定音“适用商住楼销售市场更强达到买房者的有效住宅要求，因城强化措施推动房地产行业稳步发展和身心健康发展趋势”后，这也是房地产行业再度迈入利好消息。

上年12月，中央银行、银监会颁布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，激励金融机构妥当井然有序进行并购贷款业务流程，关键扶持高品质的房地产业公司合并回收保险理赔和艰难的大中型房地产开发商的高品质新项目。

接着中央银行、国资公司机构房地产业行业的高品质大中型企业及其中央企业、国营企业召开会议，传递了激励企业登记依照社会化、法制化标准，企业并购保险理赔和艰难的大中型房地产开发商的高品质新项目的政策利好。除此之外，中央银行、银监会也机构关键金融机构召开会议，促进金融机构积极主动有效推动并购贷款业务流程，与此同时针对发生风险性和艰难的大中型房地产企业不盲目跟风抽贷、断贷。

2月8日，中央银行、银监会协同公布《有关保障性住房租赁住房相关借款不列入房地产业借款市场集中度管理方法的通告》，确立保障性住房租赁住房新项目相关借款不列入房地产业借款市场集中度管理方法，激励商业银行金融企业依照依规合规管理、风险性可控性、商业服务可持续性的标准，增加对保障性住房租赁住房发展趋势的支撑幅度。

贴近监管层人员表明，以上《通知》释放出来了增加金融支持保障性住房租赁住房发展趋势的积极主动数据信号，有益于促进《有关加速发展趋势保障性住房租赁住房的想法》有关增加金融支持保障性住房租赁住房相关需要的实际落地式，有利于适用在我国保障性住房服务体系，促进创建多行为主体提供、多种渠道确保、租购并举的住宅规章制度，推动房地产业稳定建康发展趋势。