8亿元公司债获准注册后,一向对外宣称“财务稳健”

◎ 来源于 | 房地产暗探（ID：real-estate-spy）

◎ 编写 | 暗探君

继2月中旬8亿人民币公司债券批准申请注册后，一向对外开放声称“会计稳定”旭辉集团公司，刚已提交了10元中票股权融资文档，这足见其资产难耐。

3月8日，上清所对外开放公布：旭辉集团公司在2022年50亿人民币中票股权融资批件内，宣布递交第1期10亿人民币中票股权融资使用说明，所募资产拟投在大连市、乌鲁木齐市、西安市、合肥市、杭州市、武汉市、长沙市8个大城市的新项目。

从图中看，中诚信给与旭辉集团公司及本次中票股权融资评分均为“AAA”级，如此前大家剖析的，现阶段高品质房企在银行间市场发售普遍的中票、短融资融券或超短融券等，有关评分均要在“AAA”级。

针对现阶段能再次发行债券的房企而言，这一“AAA”的评分，评级机构又是怎样实际评出来的，外部暂不为人知。但有一点可以确立，也大量根据有关房企的公布披露信息内容。

据本次发行债券使用说明公布，截止到2021年9月末，旭辉集团公司合并报表规格去除预收账款后的负债率67.1%、净负债率21.51%，现钱短债比4.43。

照理说，这合乎“三道底线”股权融资管控的“绿档”规范，旭辉的经营情况是有较高边际利润的。

2018年-2020年及2021年9月底，旭辉控股有息负债经营规模逐渐升高，包含短期贷款、一年内期满有息负债、长期贷款、应付债券、其他应收款的带息一部分，各自为做到418.58亿人民币、536.69亿元、548.61亿人民币和600.85亿元。

截止到上年9月底， 旭辉集团公司一年内也就是截止到2022年9月底的期满负债经营规模84.57亿人民币，同期末流动资产377亿人民币，在其中受到限制资产约220亿人民币，代表着可使用资产157亿人民币，短期内偿还债务工作压力明表面并不大。

殊不知，为什么在旭辉几笔“并购重组”发售上道，且有利于改进短期内现金流量的利好消息下，做为境外上市服务平台的旭辉控股，今天却遭受上年至今当日较大跌幅纪录，收市跌幅10.43%，在其中邻近收盘时较大跌幅10.97%。

即然账目财务报表一向声称稳定，又在积极推动并购重组，难道说被投资者“杀错”了？

今天偶然的是，宝龙商业跌幅14.3%、龙光集团跌幅13.18%、新城发展跌幅12.65%、旭辉控股跌幅10.43%，排在内房股跌幅榜前列，反倒一些先前曝光现金流量短缺的好几个内房股跌幅并不大。

留意！宝龙商业、龙光集团、新城发展、旭辉控股，这几个均在业界被冠于会计稳定的房地产企业典型性。

但是，“地王仍旧拿”的龙光，虽处“三道底线”全绿档，近期已批准并购重组，但已遭股债连杀，导火线便是平安信托事情，亦直言受多种危害，现阶段短期内偿还压力大。

外部猜想：许多房企看起来稳定，外部见到的全是她们官方网提供的表层数据信息，但表外债务究竟有多少，也许仅有自身最清晰。从最近市场销售端到并购重组的节奏感看，这远远地无法跟上现阶段大中型房企迫切的流动资金要求。

以旭辉为例子，最近一再为外部构建一种本身持续认购“总量债”的有益气氛，虽频率很大，但从重归幅度看，占比依然较低，对项目投资自信心的提升比较有限。

3月8日，旭辉控股公示：2022年2月28日至3月7日期内，企业已认购7040万余元2022年4月期满、年化利率6.7%的优先票据，算上先前几笔已认购累计总金额4900万余元，现阶段总计认购该笔优先票据1.2亿人民币，但总量账户余额仍大约14.8亿人民币。

现阶段，旭辉刚被获准申请注册发售的8亿人民币公司债券是不是已发售上市，尚未见到其全新公布，显而易见仍在积极主动连接债券投资人的历程中，现阶段这一笔10亿人民币中票也有待日子。

再看市场销售端，旭辉2022年2月每月销售总额83亿人民币，同期相比下挫42.7%；1-2月总计销售总额167.4亿人民币，同期相比下挫45.5%；龙光2022年2月每月利益销售总额42亿人民币，同期相比跌幅53.4%，1-2月总计利益销售总额132.1亿人民币，同期相比跌幅53%。

在20好几家典型性房企中，旭辉、龙光销售总额跌幅排在“中上”水平。

除开房市趋冷、衰老以外，做为地区软件开发平台的旭辉集团公司，速动资产可变工作能力及少数股东权益等，均非常值得当心。

从近期三年及一期终，也就是2018年-2020年及2021年9月底，旭辉集团公司现金比率各自为1.5倍、1.54倍、1.4倍和1.35倍，流动比率各自为0.74倍、0.77倍、0.72倍和 0.57倍。这表明流动性及速动资产可转现用以短期偿债能力呈“趋弱”趋势。

这儿“库存商品”，特别注意！截止到上年9月底，旭辉库存商品占速动资产57.54%，占总市值的49.25%，库存商品账户余额及占较为大，存有一定的库存商品降价风险性；因股权融资而质押的财产账目值1039.52亿人民币，占旭辉当期终资产总额的109.30%。

须警醒的是，旭辉近几年来“少数股东权益变化”，2018年-2020年及2021年9月底，企业少数股东权益经营规模各自为128.68 亿人民币、264.79亿元和352.86亿人民币和585.85 亿元，占企业本期总利益的占比分别为为32.98%、41.60%、44.75%和56.31%。

自然，房企都能够解读为，这全是“报团”协作的研发必须，领域很广泛。令人抨击的是，若以上少数股东权益全是“真真正正的权益投资”，那应当分配对等的盈利和亏损，但从统计数据看，这显而易见“不相匹配”，一部分就很有可能隐藏“名股实债”行为。