2022年全国房地产市场处于调整周期 预计商品房销售量缩价稳

依据中指研究院最新发布的《中国房地产市场2021汇总 & 2022未来展望》结果报告显示：2022年，全国各地房地产市场处在调节周期时间，预估商住楼销量缩价稳。

依据“中国房地产行业中远期开发的动态实体模型”，融合世界各国金融研究组织对2022年经济形势的预测分析，参考最近宏观经济政策迈向及关键会议精神，对2022年房地产市场明确提出如下所示假定：

假定1：疫情防控常态，宏观经济政策踏入一切正常运作节奏感（GDP提高5.0%上下）；

假定2：城镇化建设有序推进（城市化率提高1个点）；

假定3：坚持不懈稳定的财政政策（M2提高8.5%~9.0%），房地产行业金融体系监管不释放压力；

假定4：坚持不懈“房住不炒”管控导向性，因城强化措施，高效管控体制积极推进，房产税示范点落地式。

01依据“中国房地产行业中远期开发的动态实体模型”剖析，gdp增速、贷币银行信贷改进水平及房地产调控新政是房地产市场关键的外界影响因素。在达到假定标准、不产生超预估事情的条件下，据计算，2022年全国各地房地产市场将展现“市场销售总面积下降，市场销售平均价稳定运作，开工建设规模再次降低，项目投资低速档提高”的特性。

要求端，房地产调控现行政策长期保持，存有一定改进预估，要求进入市场驱动力较弱，累加房产税示范点短期内对市场预测或产生一定冲击性，预估2022年全年度商住楼市场销售总面积将降低6.8%~8.3%。市场销售平均价在地皮涨价、一二线城市交易量经营规模总量提高等原因干扰下仍将维持稳定运作，2022年商住楼销售总额将有一定降低，但减幅比较有限。

供货端，土地资源缩量下跌仍将拖后腿房地产企业开工建设经营规模，销售市场人气值不够、资产工作压力比较大亦减少了一部分公司动工意向，但总体销售市场已售总量处在近些年相对性底位，低库存量或者支撑点开工建设经营规模的主要要素。综合性看来，2022年开工建设经营规模或将持续调节趋势，预估减幅在4.0%~5.5%中间；项目投资层面，巨大的在施建设规模下，当地政府保交楼管控幅度将有一定的加强，领域完工周期时间或将持续，工程建筑项目投资仍对开发设计投资总额产生支撑点。但充分考虑土地资源购置费存有比较大调节工作压力，全年度开发设计投资总额增长速度或下挫至低速档区段，据实体模型计算增长速度在1.5%~3.0%中间，上半年度项目投资同期相比遭遇较大的降低工作压力。

02分人才梯队看来：一线交易量经营规模预估再次提高。一方面，2021年市场容量距历史时间高些还有一定间距，销售市场的空间仍在；另一方面，土地资源交易量提升，新房子供应端将慢慢改进，推动交易量总面积再次提高。

二线城市分裂趋势持续，预估总体交易量经营规模稳步增长增。南京市、郑州市、武汉市等大城市2021年后半年销售市场修复节奏感打乱后，伴随着银行信贷自然环境的进一步改进，2022年销售市场有希望进一步修复，全年度市场容量或将提高。昆明市、南宁市、沈阳市等一部分中西部、东北部地区二线城市近些年销售市场持续调节，2021年市场容量已处在较低的水准上，2022年销售市场有希望底端稳中有进。三四线城市市场容量低位下降。2021年，三四线城市商住楼市场销售经营规模市场容量仍维持低位，尤其是长三角地区大城市，市场容量显著提高。预估2022年，在沒有比较大利好消息推动下，东部地区网络热点三四线城市市场容量再次往上扩展的室内空间较小，销售市场大概率调整，此外大部分省区三四线城市亦处于销售市场转型期，全国各地三四线城市交易量经营规模或总体下降。