上海楼市:浦东临港新城的房子值得买吗?现在适合入手吗?

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提问：曾叔，你好，我想问下上海浦东临港新城的房子值得买吗？现在适合入手吗？

回答：你好，临港新城是上海最遥远的地方，地铁过去都要2个半小时。自住不建议买，非常荒凉，商业配套非常少。除非在那里工作。投资的话也比市区增幅少，因为迪士尼和即将开业的海洋馆，冰雪世界，2010年到现在也就翻了一倍多。所以，除非是在那里工作，否则，自住和投资都不是好的选择。预算少可以考虑嘉定、青浦和松江。上海刚需买房价值高的板块及楼盘，详见内部分享。

提问：曾叔，你好，我最近想买房，工作在上海，老家在赣州，前段时间本来想在赣州买，但想想赣州属于三线城市，于是又打算在上海周边买，因为上海社保没交满5年，所以只能买上海周边，可支付首付70万左右，您觉得买哪里更合适呢？我目前名下没有房。

回答：你好，你的思路还是正确的。赣州城市能级太低，未来看不到太大机会，人口老龄化和大量外流，本土自住可以买，投资没有太大价值。子弹70，工作在上海，可以优先考虑环沪城市，推荐花桥。上海限购不会放开，花桥就可以长期享受价值外溢的红利，是目前离上海较近的，热度比较高，借势上海错位发展，有望成为真正的临沪先锋区，选筹重点沿地铁线淘笋，方便上海通勤。

提问：曾叔，你好！请教一下，青浦朱家角洋房公寓与金山新城新城区洋房或小高，投资哪个更有升值潜力？

回答：你好，这两个都不能买啊，都是远郊坑子盘，几乎没有大涨机会。远郊没有接盘侠，没有产业，所以没有增值点。谈谈远郊盘：很多人会这样想：管他呢，趁没涨之前先把房买算了，要是等配套起来了，可能就不是这个价格了我们透支了20年、30年的金钱，扛着月月还贷的压力，就是希望在当下能够享受更有品质的生活。为什么还要去荒野郊区赌一个未知的明天呢？运气好，你咬牙撑过了10多年的，潜力股终于爆发，好像是赚了到不少，但是你有没有去计算过通胀呢？而且时间成本就不算是成本吗？运气背，就只能在家门口拉拉横幅、扯嗓子吼几句了。买“潜力”本身就有一种赌的成分在里面。买远郊盘更多人都是在跟风。当然，寻找有“潜力”的地方买房居住或投资本来就无可非议。但区域要发展，首先得要有人气。没人的地方谁会死命地砸钱去大搞商业？修了也是浪费！所以还得要吸引一部分人过去“开荒”。

但是，一大波投资客涌入一个区域整栋整栋地买房，不断地抬高价格，区域的房价很可能本身就已经透支了，还哪里有“潜力”可言呢？如果将来没有真正有居住需求的人来接盘开荒，或者有需求的人根本接不起盘了，会不会又是一个只有房价没有配套的地方呢？我不否认远郊盘也有可能独立发展的未来，但是放着近郊地铁盘不买，非要跑远处买远郊盘，赌明天何必呢？世上的好房子千千万万，你为什么要挑一个远郊烂盘呢？上海投资回报率高的板块，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，坐标宝山杨行板块。老房子拆迁分到了几套安置房，现在都在出租中，但是感觉租金的收益太低了，60平的一室一厅租金才2800一个月，银行的理财都高得多。现在卖掉大概能有220现金，请问有必要出手吗？这个钱去嘉定买新房靠谱吗？

回答：你好，没必要。房子最大的财富增值在于房价会涨，上海房子的租金年化收益率在1%到1.5%左右，远远跑不过银行理财。但是一般5到7年就会翻倍，增值部分会很好弥补你的收益。买新房可以，但置换的成本很高，如果是自住是值得的，但如果是投资没必要。当中的税费和中介费就会吃掉很多利润。

提问： 曾叔您好，我居住东莞，目前东莞塘厦有一套房子，惠州有一套，现在手上有多余资金，想在购买一套，可是不知道从哪里下手，给点建议？

回答：你好，大湾区现在投资当然是买广州，不要买东莞呀。东莞都刚刚暴涨结束，你就在东莞，你当然清楚这件事情。任何一个城市暴涨结束，都需要喘三年的。而且广州的基本面本身就比东莞好。此刻的行情当然是买广州，广州正在暴涨，现在一天一个价。普通人对房价的感知总是慢半拍，等他感知到房价上涨的时候，已经接近尾声了。房价五年才有一轮行情，一轮行情也就半年左右的时间，等你感知到错过这半年的行情，你就需要再等五年。广州最有价值的板块 楼盘详见内部分享。

提问：您好，曾叔，目前在深圳有几个意向的盘，蛇口的万科蛇口公馆，蛇口的临海揽山，前海自贸区的佳兆业城市广场，南山中心区的学林雅苑；从长期持有的自住角度来看，买哪个小区更好？

回答：你好，万科蛇口公馆的短板在于学位和周围环境。暂时应该没有暴击的可能性，跑平没问题。 临海揽山位置还可以，背山靠海。山顶住宅且位置还不错，属于稀缺产品，价格不便宜，自住很好，但是新世界的盘，溢价太多，很少看到能跑赢大盘的。 佳兆业城市广场，优点是前海，缺点是前海尽头，周边稍微乱了一点，学位差一点，码头工人偏多。不过佳兆业前海广场住宅是个很确定性的选择。 我个人的投资打法是看重“总价”，同样总价如果一个盘的功能多、学区好、有花园有品质，那大概率胜出。 这几个盘中自住优先临海揽山，投资优先佳兆业城市广场。

提问：曾叔，您好，新人报道。四个问题。1、上海普陀桃浦智创城看好吗？这边15号线今年底马上通车了，武威东路站地铁口单价6.2万的圣都汇合适购入吗？计划把父母搬离我近点的两房养老（我在颐和华城）2、十号线二期今年底通车至浦东外高桥，位于港城路和外高桥北站当中98年的老两房何时卖出合适？现在单价仅3.4万，不知道通车后还能溢价多少和多久。

回答：你好，1、我并不太看好桃浦板块，有铁路穿过，把板块割的支离破碎，而且桃浦一直是动迁导入区，也不在主要发展方向上，没办法起势，目前那一块的价格感觉也是比较温和，主要还是靠的十五号线的规划。具体还得看你的需求，如果考虑父母离得近养老自住可以买，如果为了纯投资建议再考虑其他区域。2、外高桥是过去几轮上海房产牛市里房价涨得比较慢的。区位有问题，园区没有高薪产业，然后又是偏距浦东北面一隅，不是发展的重心。20多年的老破小也没多少优势了，即使通车也很难拉升这种标的，现在可以考虑卖出置换了，把重心放在买入置换上面，具体详见内部分享文章。

提问：曾叔，你好！ 请教曾叔，浦东临港新城住宅潜力如何。目前上海市好像重点在发展。也在想办法建一些好的学校，不知道未来潜力如何，会是第二个张江吗？另外现在房价不断上涨，为啥还有很多经济不好的人要买房？

回答：你好，1、现在临港新城入住率不是很高，但房子都十分抢手，临港新城现在那么多人关注，必定有他的特殊性。根据它未来规划来看临港新城将成为上海东南地区最具集聚力和发展活力的中等规模滨海城市，并依托上海洋山港成为辐射长三角的物流以及临港产业基地。发展还是有一定潜力的，但是要成为第二个张江还是有很大一段差距，相比之下青浦新城，松江新城更好。2、房产的金融属性在减弱但还未完全回归。目前进入的房产投资者都是散户，这些购房者大多都是经济条件不错，而且大多数都是以本地居民为主，也包括大量的本地拆迁户等，他们手里面有大量闲钱，放在手里也没用，其他的投资也不懂。

因此，房产作为最稳妥的投资，肯定会入他们法眼。房地产是最稳定和抗通胀的投资渠道。虽然目前很多城市的房价上涨并不高，根据数据显示，70个大中城市中，同比房价上涨超过20%的也就几个而已，大部分城市的房价上涨同比维持在10%以内，但就算是这样，也比其他的投资收益高，关键是稳定而且安全，尤其是一些二线城市，本身就是省会单核城市，房价自然得到更多人的青睐。

提问：曾叔，你好，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

回答：砍价是门技术，具体详见知识内部资料分享。

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