凤凰网房产上海讯 进入到十月后，上海楼市似乎一下子热闹起来。售楼处人挤人，排队认购、开盘现场全线飘红的信息刷屏朋友圈，某些热门楼盘几分钟成交上亿的新闻更是引起众多自媒体的报道，被视为楼市全面回暖的信号。但是，总有一些人对这样的火爆抱有怀疑态度，甚至有人认为售楼处的人气都是假象，怀疑“是不是招人看房？”。流言难以分辨真假，但数据是不会骗人的。来自佑威房地产研究中心监控的数据显示，2021年10月，上海市商品住宅成交面积为88.85万平方米，环比上月上涨3
0.13%，比去年同期水平下跌7.12%；成交均价为53901元/平方米，环比上月上涨0.01%，比去年同期水平上涨0.31%。壹 多维度的“冰与火之歌”尽管“日光”现象存在,但是楼市依旧不容乐观，表现冷热不均。上海楼市的冷热不均的表现，既有极端的数字对比，也有反映在市场、楼盘的对比。首先，数字层面很极端的“冰”与“火”。刺眼，又很明显。据凤凰网房产上海站统计，上海市第四批过会楼盘共42个，已公布认购情况的盘中，其中24个盘认购率过百，甚至还有多个楼盘
认购率超过400%，但是也有个别楼盘因认购人数不足未进行摇号。其实，近年来，上海楼市一直在上演“冰与火之歌”，几乎已是常态。尤其是在楼盘这一纬度，高性价比楼盘的“豪横”与差强人意楼盘的“忧伤”，性价比的“高与低”直接反应出“冷与热”。譬如，目前已结束开盘和认购的楼盘中，论高性价比，保利明玥湖光算一个，位置、物业、绿化、配套等因素匹配4万元/平的价格，还是被众多购房者接受的。而均价约2.1万/平方米的复地湖畔和光认购情况不够乐观，主要是跟区域认可度、楼盘
自身性价比不高有关。贰 认购90套=销售208套？第四批过会楼盘中，金山区一共推出3盘，分别是复地湖畔和光、金源梧桐印象及龙信御澜天樾，其中复地湖畔和光、龙信御澜天樾两盘因认购人数不足而未进行摇号。金源梧桐印象虽然满足条件于10月30日进行了摇号选房，但是项目认购人数仅90组，认购率也才刚过2成。然而，来自项目方消息称，项目开盘现场座无虚席，房源分秒递减，最终开盘1小时尽销208套。认购90套、销售208套，谜一样的数字，那么项目真实去化又是怎么样的呢
？上海网上房地产显示，截至目前，项目仅网签19套房源，与宣传中所描述的208套相差甚远。如果说是因为网签数据有一定的滞后性，而与金源梧桐印象项目同天开盘的云上栖谷已网签57套。叁 并非市区就热销上海楼市的冷热不均的表现，既有极端的数字对比，也有反映在市场、楼盘的对比。
首先，数字层面很极端的“冰”与“火”。刺眼，又很明显。尤其是体现在市区楼盘的认购情况上。
第四批过会的市区楼盘中，既有认购率约442%的翠湖五集、认购率超200%的云锦东方，也有认购率刚
过百的宝珀公寓，还有认购率仅8.94%的滨江一品苑。资料显示，滨江一品苑即将于11月4日开盘，项目推出179套建面约133-708㎡公寓，均价约111870元/㎡，虽然此次价格与两年前的开盘价几乎持平，看似性价比十足，但项目最终认购人数仅16组，认购率还不到一成。2019年12月10日，滨江一品苑首次开盘，推出175套房源，均价也是11.18万/㎡。当时滨江一品苑由于认购数未达到摇号条件，直接默默开了盘。有媒体爆料其认购33组，开盘当天去化仅1成。
滨
江一品苑前身名为东樱公寓，是日企松下的员工公寓。小区1995年开建，1998年交付使用，之后松下由于业务调整，将手中的不动产打包出售给了现在的开发城利房产。城利将旧楼翻新之后，作为新房对外出售。
滨江一品苑包含两栋楼，塔楼设计导致其户型大多比较特殊，恐怕是制约其销售的问题之一。肆 认购不足5成，临港也卖不动了？今年的上海楼市的“话题板块”，临港势必榜上有名。从3.1人才包揽了新房市场；到浦东、临港重大规划公示；再到第四批次临港推7盘5盘认购率过百，临港
新房置业可谓盛况空前。然而并非临港所有的楼盘都一房难求。据凤凰网房产统计，区域内的大名城映玥、电建地产泷悦蓝湾两盘认购率皆不足5成，其中大名城映玥推出340套建面约74-96㎡房源，共159组有效意向认购客户，电建地产泷悦蓝湾推出136套建面约126-142㎡叠墅，共58组有效意向认购客户。与前期相比，两盘热度均有不同程度的下降，大名城映玥在前期认购中，有570组认购参与摇号，最终触发积分制，分数为41.6；电建地产泷悦蓝湾入围分为45.4。大名城映玥
、电建地产泷悦蓝湾两盘皆位于临港新片区蓝湾国际社区，和临港主城区相比，板块热度并不高，目前板块交通闭塞，整体发展尚不成熟，更多的是看不见、摸不着的规划与前景。近期，凤凰网房产也实地探访电建地产泷悦蓝湾项目，注意到虽然项目此次推出的叠墅总价相对较低，但是从实地来看，项目推出的叠墅户型存在采光差、浪费、设计鸡肋等问题。以131-142㎡上叠户型为例，项目虽是4房设计，但是二层的书房面积非常小，也就三个平方米左右。结语纵观这些销售成绩一般的区域和楼盘，其实原因都大同小异：1、楼盘定位和区域本身发展现状不匹配，定位及定价过高，再加上片区无利好规划的刺激，自然容易处境尴尬，不被买房人接受。2、配套跟不上房价，新房房价远超周边二手房的区域：相对于目前像金山、临港蓝湾、奉贤金汇等热门区域来说，部分板块配套差，规划相对落后，后劲略显不足，且周边二手房的均价明显低于新房，让买房人在选择时心有顾虑。3、产品同质化严重，稀缺属性差的区域：不少本身区位优势一般的板块新房扎堆，且产品同质化严重，对买房人而言缺少吸引力，竞争优势则略为逊色。
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