2021年初全国两会上，“城市更新”首次被写入政府工作报告。年中，各地密集发布城市更新行动计划，推动城市更新行动驶入快车道。就在同年6月2日，上海宣布率先成立全国最大城市更新基金，约800亿元超大规模，足见上海对城市更新的重视及热情。说到上海的城市更新，不得不提的一个代表项目：与虹口区同频共振25年的瑞虹新城。从1996年首度亮相上海，到如今十期即将收官，瑞安房地产用25年的匠心探索，将虹镇老街改写为汇集居住、商业、办公等功能为一体的中央复合型开放社区。近日凤凰网房
产《城市会客厅》栏目对话上海城市更新的“课代表”——瑞虹新城市务及销售部总经理杨军先生，听他讲述瑞安与虹口25年的不解之缘。 以退为进，主动改规在瑞虹新城的20余年，杨军先生及其团队所倾注的心血可想而知。从早期初步定位到如今即将完美收官，杨军先生陪伴了瑞虹新城——这个城市中心170万㎡巨无霸的每一阶段成长历程。“对于一个城市来说，最重要的不是建筑，而是规划。”正如杨军先生所言，瑞虹新城的成功运营，离不开完美契合城市发展轨迹的规划设计。在最初规划中，瑞虹新城借鉴了香港
住宅的设计理念，以天桥连接各个住宅地块，突出无缝连接的围合住区。但转变发生在2002年，当时上海地铁4号线新增临平路站点，瑞虹新城即刻同步调整布局，让地铁成为串联社区的纽带。2009年，瑞虹新城又并入新地块，链接地铁10号线，至此170万方大盘的雏形基本形成，也完善了瑞虹新城TOD住区最新版图。更“大胆”的是，2010年，瑞虹新城明确功能定位，把处于商业轴线上的两个地块由住宅用地变为商业用地，建立商业生态十字轴。在最后的总体规划中，瑞虹新城的住宅与商业建设面积约为7
∶3。这种主动以利润换空间的做法，在当时看起来似乎难以理解，但“瑞虹天地”应运而生，太阳宫、月亮湾、星星堂形成了极具商业韵律的排布，也成为了上海东北角的又一个新地标，也将瑞安房地产天地系产品的理念深深烙印在了虹口。杨军先生向我们揭开了谜底，“瑞虹新城退让土地，就是洞察到这里需要什么，生活还有更好的可能。”像上海内环这样的黄金地段，人们需要什么？丰富的商业布局、便捷的日常消费场所、富有质感的消费体验，必然是升级居住品质的前提之一。瑞虹新城抛弃了传统底商模式，构建了一个
微型的城市广场，形成以星星堂、月亮湾、太阳宫、高端商务街区四大主题为核心的商业地标，让业主于自然生活秘境中，又畅享繁华都会生活。（从上到下分别为：星星堂、月亮湾、太阳宫。）“我们认为建筑只是一部分，生活本身与生活在这里的人才是最大的魅力所在。瑞虹单户能享有项目商业配套84.6㎡，远高于城市综合体单户能享受到的商业配套。”杨军先生所提到的“城市综合体单户商业配套”，是指项目商业配套的面积与住宅规划户数之比，数值越高，代表商业越成熟。根据克尔瑞测评报告，上海典型的城市综
合体单户商业配套平均值为42.3㎡/户，这个数字瑞虹新城的业主可以双倍秒杀。（数据来源于克尔瑞测评报告）通过多次主动改规，瑞虹新城用以退为进的方式，超前平衡商业与住宅的比例，通过降低住宅的容积率，提高商业办公的配比，来满足瑞虹新城业主及周边辐射居民在生活、艺术、办公、商业、教育等全方面的需求。如今的瑞虹新城从原本居住为主的生活社区，转变为涵盖办公、商业零售、高端生活住宅等多功能、复合型、国际级的全能艺术生活大城，营造出一种开放、低密、自然、主题、亲和互动的公共空间，
已然建立起社区商业的完美生态圈。“更活力的城市，更美好生活，这才是瑞虹新城的不断打磨自身的初衷。”杨军先生如是说。像海鸥一样不断超越上世纪90年代瑞安初入上海，扛下了虹口区旧城改造的重任，自此虹镇老街“脏乱差”的旧貌彻底翻篇，也揭开了瑞虹新城不断摸索城市向上之路的序幕。采访中，杨军先生为我们拎出了瑞虹新城的几个关键节点。1996年，瑞虹新城精装系惊艳面世，在住房想象力贫瘠的年代，瑞安赋予了“房子”新的意义。当年的《智力大冲浪》主持人程雷坦言，“瑞虹新城让上海人真正了
解“精装房”的概念。”2008年，瑞安再一次在定制住宅开发方面提前布局，将以“内环内国际城”精准定位的瑞虹新城3期，作为引入“菜单式定制”产品的首个试点。当时“定制公寓”在国内未有先例，瑞虹新城的“高定”产品大受欢迎。2016年，瑞虹新城7期悦庭火爆入市。作为瑞虹新城20周年跨时代力作，悦庭旨在打造“上海首席艺术豪宅”，重金打造约3800平米艺境会所，首创The Space艺术空间，让艺术融入顶级生活享受。2019年，瑞虹新城8期天悦郡庭亮相，开启上海自然主义人居时
代。它是瑞虹新城匠心打造的上海首席艺术豪宅，紧邻17.6万方城市绿肺和平公园与瑞虹天地商业街区，将自然融入空间、融入生活之中，打造了“天地为庭、公园作院”的生活秘境。2021年，瑞虹新城将携第10期瑞虹新城瑧庭新品来袭，约55万方商业版图瑞虹天地中最后一块拼图，区域最大旗舰购物中心「太阳宫」，也预计今年全面开业。在25年时光中，瑞虹新城秉承着瑞安房地产“尽善创新，诚信谦勤”的精神，像不断求索的沙鸥一样超越自我，不断寻求全新的生活答案。杨军先生表示，“瑞虹新城不仅是传统意义上的住宅产品。它参考旧城改造的全球典范，在尊重土地的基础上，集合了古朴与摩登、开放与艺术、环保与生态等优势资源，既保留历史的记忆，也在时光中积极探索未来趋向。让昨天与明天，相会在今天，这就是城市更新的最大的意义。”瑞虹新城，它不仅是一个楼盘的名字，更是上海城市更新标杆的代名词。它见证了上海城市发展的变迁，也引领着上海人居方式的革新。砥砺25载，瑞虹新城这座170万方的鲜活之城，早已冠誉申城，而“瑞安模式”的城市更新范本，还将不断引领着上海人居时代的革新，焕发着它的魅力！
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