迎接“冷冻”二月 富力销售下探融资动作频出

观点地产网 新型冠状病毒肺炎对楼市的冲击，正逐渐体现在开发商的销售数据上。

3月3日，富力地产披露公司2020年2月未经审核营运数据。数据显示，在疫情全面爆发的2月，富力实现权益合约销售总金额约25亿元，环比下降59.5%，同比下降58.7%。对应销售面积约20.81万平方米，环比下降61.1%，同比下降61.8%。

按此计算，富力地产今年前二月实现权益合约销售86.8亿元，同比下降约32.9%，对应销售面积74.26万平方米。

过去一个月来，房企们祭出花样百出的举措刺激成交，富力几乎是最活跃的几家企业之一，但成效未显。

促销力度史无前例

据了解，富力集团于2月15日正式启动“好房子，网购吧”营销行动，即日起至3月31日在售全业态房源实现全程在线购房，附带包括无理由退房、差价补偿等优惠措施。

其中，富力宣布，客户在平台上，每套房缴纳3000元的认购定金并签署《商品房网上认购书》，就可参与认购。而自签署买卖合同日起到6月30日，如客户放弃认购该房源，富力将退还客户已缴纳的全部房款，并免收退房违约金。如6月30日前房源价格下调，富力还承诺补偿差价。

另外，客户在购房平台每推荐一个新客户，首次到访奖励100元，最高奖励500元。若成功推介他人完成购房的奖励，则有定金退还、1万元及1%佣金作为奖励。

促销力度是史无前例，但就新一份公告来看，虽然推出了活动，但富力未能凭此扭转太多趋势。同时，连续两个月销售增速为负，也触发人们对富力销售增长前景的关注。

就2019年而言，富力的物业销售增速已经放缓。在去年10月利用黄金周完成一波“冲锋”之后，富力11、12月合约销售数据波动较大。

同时，该公司在去年四、五、七月三个月内销售金额同比增长为0%，这令富力去年全年销售增速增幅只达约5%，而2018年的增长为73.88%。

虽然一季度传统上是开工及销售淡季，但年初就出现销售下行的情况，目前疫情尚未能得到完全的控制，这或对富力今年全年度的业绩表现产生影响。

不过，市场人士认为，传统上富力的推货节奏主要集中在下半年，尤其是第四季度，届时，如很多机构所预测，疫情的阴霾大几率已经消散，购房者被压抑的刚性需求将得到释放，这种影响或许不会太过严重。

“富力地产2020年权益合同销售额将温和增长10%至1540亿元人民币。” 国际评级机构惠誉最近在一份针对富力债券的评级报告中预测。惠誉同时提到富力目前拥有约1200亿元的已售未结转金额，“它们平均毛利率为35%”，这将对富力未来的盈利水平提供保证。

融资动作频出

负债和融资情况是市场关注富力地产的另一个重点。据观点指数统计，富力在过去的两个月内有多笔融资动作。包括拟发最高7亿元超短期融资券，利率区间为5%-6.5%，发行期限为120天。

2月10日，富力非公开发行2020年公司债券总金额80亿元，被上交所受理。2月28日，富力宣布拟通过全资子公司怡略发行2024年到期4亿美元8.625%优先票据，惠誉正是就该债券出具评级报告。

更早之前，去年12月富力地产获中国证监会批准发行H股，最终完成配售2.73亿股，共计募资37.35亿港元。这为该公司紧张的现金流和降负债进程提供了帮助。

而另一个重磅消息是，2月24日据证监会政务服务平台显示，富力地产申请H股境内未上市股份“全流通”，证监会已接收相关材料。如获通过，富力总股本中由内资股股东持有的63.14%股权，即约22.07亿股将能够在H股流通，并为富力进行融资提供便利。

据了解，实施H股全流通有利于扩大企业在港股流通市值量，同时统一控股股东与中小股东之间的利益，有助于降低企业融资成本，方便进行抵押融资等操作。

也有观点认为申请全流通是富力“回A的替代方案”，目前这一说法未经官方证实。

不过就证监会2月28日晚间披露的最新IPO排队企业名单，截止到2020年2月27日，广州富力地产最新排名为第4位，排在大连万达商业地产（第3名）之下。而据悉，发审委定于3月5日召开2020年第23次发行审核委员会工作会议，这是农历新年过后的第一场IPO发审会。富力或将等到期盼已久的好消息。

至于土地方面，在去年下半年以来“促销售、抓回款”原则上暂停拿地工作的方针指导下，富力年初至今在公开市场上颗粒未进。

“有节制地拿地有助于富力地产在2020年至2022年将杠杆率保持在55%以下。”惠誉提出。该机构亦认为，富力数量庞大的城市更新项目“为该公司放缓拿地规模提供了足够的缓冲”。

资料显示，截至去年中期最新披露，富力在全国拥有处于不同开发进度约60个城市更新项目，规划面积约6000万平方米。按照富力的计划，这些高毛利项目中有1000万平方米将能在近年内完成转化，形成2000亿元货值，包括两个位于广州的旧改项目。