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4批次新房供应姗姗来迟，此次长宁区终于有一个新盘——愚源名邸即将上市。这也是长宁今年上市的首个新盘，这
个楼盘显然不会缺人气和购买力，但这个项目究竟怎么样？房评君“真探”出动。
从区位看，项目距离地铁2号线、11号线江苏路站仅700米左右，距离愚园路上的风貌建筑和创邑SPACE等，仅600米左右，
市中心优势尽显，配套一应俱全。
但项目周边就比较一般，周边100米左右几乎都是房龄几十年的老房子；道路窄，开车出行不太方便；紧邻着楼盘10米左右就是一排电线杆子，置业顾问说未来这些高空线都会入地
。
产品方面更是一言难尽，体量小对市中心项目而言再所难免，但户型定位就有些鸡肋，在已经高单价的前提下，大一居、大两居等等产品实属不太适合现代需求。
【区位分析】新房供应短缺，项目周边老旧
作为上海市中心传统七区之一，长宁区在上海人心中有着特殊地位，第一代国际社区古北、西郊别墅区等等显赫之地都诞生在此，整体成熟度高。
从
近几年长宁新房供应看，2018年无新盘，2019年仅有淮海名邸和虹康昭晖苑2盘开售，2020年仅有中海长宁第1盘入市，认筹率高达409%，开盘即售罄。今年，目前情况看，或许只有愚源名邸一个项目了。
对于这个项目，地段是最大卖点。
交通方面：项目距离地铁2号线和11号线的江苏路站700米左右，属于双地铁房。房评君从地铁口出来，走到项目大概10分钟左右，还是比较方便的。附近也有公交站台，线
路多，出行完全不用愁。
△地铁2号线2号口
△地铁11号线6号口
△江苏路延安西路公交站（6条线路）
商业方面：步行不到10分钟，最近的商场
是舜元天地。1.5公里范围内，还有诚福安广场、龙之梦购物公园等。
学校方面：新房不确定学校，但项目周边好学校不少。紧挨着小区的是愚园路第一幼儿园。愚园路第一小学属于公办一梯队名校，距离
项目不远。此外还有江苏路第五小学、开元学校、延安中学（初中）、市三女中等。
△愚园路第一幼儿园
公园方面：距离中山公园1.3公里左右，步行18分钟左右。
但具体到项目周
边，就相当一般了。
路窄、被几十年的老房子包围，房子外立面不是特别显眼，乍一看，和周边的老房子融为一体，都是6、7层的洋房产品。
底商配套也是接地气的小商
铺，市井气和烟火气十足。
售楼处对面是垃圾周转站。
更让人难以接受的是，仅挨楼盘10米左右，是一整排的电线杆，实在有碍美观，想象一下，住在1250万起的豪宅
里，从南面阳台或者卧室看出去，是电线杆和一片老房子，这窗外风景也是够了。
置业顾问说，未来交房时，这些电线杆都将入地。能不能改成地下线路，有待时间的验证了。
房评君看到项目施工铭牌上写的竣工时间是2021.10.31。置业顾问说预计交房时间在2022年3季度，具体是几月现在还不确定。
【营销分析】楼盘很“神秘”，接待仅工作日！
就是这样的一个楼盘，房评君联系项目颇费周折。当时想先电话了解一下项目，预约之后再过去看房。结果，从网上怎么都搜不到电话，一些知名房产网站也是如此，不是没有和售楼处对接，就是号码错误，甚至项目连公众号也没有。最后，连114都打了，依然找不到售楼处电话。
显然，这个楼盘在自我认知里是不需要做宣传的，直接区域消化即可。
还有更离谱的，这个项目只有工作日接待客户，以及样板间参观条件也极其严苛。
房评君在房地产行业也6、7年，是头一次听说看房只能周一至周五，而且还有9:00-16:00，比正常上班时间都短。一般来说，周末的客户更多，每逢节假日都是售楼处人最多的时候，而这个楼盘
居然周末不接待！
想要参观样板间不仅需要首套600万、二套1200万的验资，还要求身份证、户口本、婚姻证明、不动产调、社保记录、征信报告等，一个不能少！这已经不是看房，是认购！
光有钱，不好意思，不能看样板间，这……让人说什么好呢。置业顾问说，房子只有154户，一房难求，她们也是按公司规定办事。
【产品分析】可售154套，户型30多种！
受制于小地块，愚园名邸规划也就那样，小区一共5栋英伦风格住宅，还有1栋公建，公建是未来的物业服务用房。楼座呈L型分布，全部沿街，噪声影响不可避免。
项目周边的路比较窄，目前南侧安化路是单行线，置业顾问透露，未来小区建成后，会变成业主的双行路，“车从小区出来，向左向右都可以开，但这条路只对小区的业主是双行，非小区的车，只能单行。“
虽然属于新房，但小社区也没法做到人车分流，至于会所等也都不可能有。
介于这样的状况，户型方面应该比较出挑才行，但从已经出街的户型看，项目的开发理念是滞后的。
93-103㎡做的是1房，仅有8套，且都是一楼，107-
118㎡做的是2房，121-161㎡做成3房，167-178㎡的4房及23套复式房源。
户型种类倒是特别多，一共有30多种，这对购房者不知是好事还是坏事。
整个项目的主力户型是2房和4房
，得房率80%左右，在洋房里属于中等。
△100㎡左右1室户型
100㎡左右做一室，很奢侈，以前能看到，但现在已经很少，双卫设计，对一房用处不大。
△115㎡2室2卫
追求舒适度的二人世界可以选这个，主卧套房设计，但主卧卫生间是暗卫；次卧离主卧远，也有自己的卫生间，私密性更好。但开间小、进深长，采光面会差， 还不是独立客餐厅。 
△161㎡3室3卫
161㎡设计为3室，舒适度没有问题，功能性不强，2个套房设计，套房内都有衣帽间，非常方便。但这个户型缺角，采光面太窄，只有客厅和1个卧室朝南，以及餐厅到次卧
的走道有浪费面积。
△169-178㎡4室3卫
这个户型虽然也有不少槽点，但已经算是不错的，2个套房都在南面，双主卧设计，超大面宽的南向阳台，赏景、喝茶、种花都可以，非常惬意。
同时，户型中央的储藏间将客厅和餐厅功能分区，留出了玄关的位置，也增加了储纳空间，一举三得。
△275㎡顶楼复式，4室3卫
跃层的第一层和平层4室户型有点像，第二层是一个超大、功
能齐备的主人套房。整体设计合理。
从装修标准看，愚园名邸均价12.5万/㎡，竟然没有配置新风系统，这一点在高价盘中非常罕见。
【房评君说】
愚园名邸这个项目核心优势就是地段，长宁区稀缺新房，配套齐全，套数仅有154户，不愁卖是肯定的，但房评君觉得，如果已经达到1000万以上的购房预算，如果积分也高，这个项目其实不太建议购买，增值性弱。
同样的总价1250-2230万左右，在市中心7区和浦东有很多优质楼盘，比如即将取证的仁恒海上源、瑞虹新城·瑧庭等。
从项目周边看，目前周边二手房价格普遍低于愚源名邸的审批价，不存在二手房倒挂。
这个项目比较适合有长宁区情节、愚园情节的购房者，如果不局限于此，其实选择很多。
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