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四批次新房名单中，宝山有两个项目上市，其中万业紫辰苑是宝山首个入围比有变化的
楼盘，官宣入围比是1：1.8，意味着项目是作为宝山热盘进行的预期。
这个楼盘属于宝山的超级老盘，2009年首开，距今已经12年，最近一次开盘是2017年，当时价格是四万出头，这次最后两栋楼推出，备案价是4.6万/
㎡，四年房价涨幅12%。
项目本身属于大盘，自身配套还算成熟，但距离地铁远，毛坯销售，土地年限始于2005年，至今已缩水16年，项目开发比较早，品质面比较一般，整个小区非人车分流。
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【板块分析】公共出行不便，教育资源突出
作为财力相对较弱的宝山区，整个区域的发展相对平淡，缺乏重点规划板块，城市界面、基础设施、大型商业群都尚待更新，但整个区所处地段不错，紧
邻静安，外环内也有一大片区域，加上地铁线路相对较多，2035规划中，宝山的主力区域已经被纳入主城区。
在宝山置业，成为高性价比的代名词。今年实施计分制后，宝山共有15个项目推盘，9个项目触发计分，比例占到6成，整
体热度比去年明显提升。
万业紫辰苑所在的杨行板块，今年已经有3个项目推盘，2个触发计分，另外一盘虽然未触发计分，但开盘当天基本售罄，整个区域受到刚需客欢迎，区域改善也正在兴起。
从目前看，杨行板
块已经比较成熟，板块内四季都会这种万科操盘的90万㎡大城对板块知名度提升作用显著。
【地铁出行】项目出行不太方便，距离地铁1号线富锦路站1.6公里左右，步行25分钟左右；距离3号线江杨北路站，1.8公里，步行30
分钟左右；距离规划中的19号线也比较远。
同时区域内共享单车极少有，基本上都是个人的电动车。富锦路地铁站口有一排市政的自行车，但是使用不方便，必须回到原地归还。
但杨行板块有一个重磅交通利好，上海高铁北站
的规划落地在此，沪通铁路、北沿江高速铁路将在宝山杨行镇内设置新杨行站（即上海北站），只是建设时间目前尚未明确。
△地铁1号线富锦路站
△地铁口的宝山区政府的公共自
行车
△图片来源于百度
【公交出行】同样不太方便，从1号线地铁富锦路站出来，需要走路10分钟左右才能到公交站（期间需要经过过街天桥），只有两趟公交，分别是9路和30路。
公交间
隔时间长，房评君等了10多分钟依然没等到（高德地图上仅显示其中一趟的预计时间，刚发站，25分钟后到站）。
△白沙园路月城路 公交站
【教育配套】教育资源是宝山目前重点发力的配套，杨行这里优质教育
聚集，家门口的好学校正在呈现，未来可期。
△万业紫辰苑周边效果图
项目附近有紫辰实验幼儿园、正在建设的九年一贯制学校——上海师范大学附属宝山实验学校（预计2022年秋季开学）、上海大学附属宝山外
国语学校、华东师范大学第二附属中学（高中部，规划中）。
△紫辰实验幼儿园
△正建中的九年一贯制学校——上海师范大学附属宝山实验学校。图片是在样板间拍摄，即将开售的房子紧邻学校。
△华二高中部效果图，在建中，预计2023年投入使用
【生态公园】万业紫辰苑对面就是宝山第三大公园——白沙公园，占地500亩左右，绿化率75%左右，由万业企业代建，于2019年10月开园，相当于业主的天
然氧吧。
△万业紫辰苑与白沙公园实景图
【商业配套】小区内底商丰富，生活所需可以得到满足。同时，正在建设一个9000㎡的社区商业配套——万业集市。据悉万业集市将由杨行本地职能部门统管，涵盖农贸肉
禽蔬果、集中餐饮、精品生活购物类等多种业态，以满足业主许多基本生活需求。
△万业集市外部已好，正在进行市内装修（图中可见的两栋正在建设的高层就是最后2栋即将开售的楼）
【产品分析】四年涨了5300元/㎡，小户型功能性弱
这个项目看起来针对的是区域客户，因为售楼处内没有沙盘，只有一张区域图，置业顾问是用广告宣传册和墙上的区域图进行讲解项目。
项目最近一次开
盘是4年前的2017年，当时均价是40800元/㎡，即将加推的是剩余最后两栋楼的一栋，共172套房源。户型为87㎡左右2房1卫和125㎡左右3房2卫，2梯3户，得房率约76%，单层层高2.9米。
目前两栋楼其实均
已封顶，但另外一栋楼据说要等到明年才推出。
△已封顶的2栋楼
从户型看，87㎡户型南北不通透，125㎡的有两种户型，边户的优势更强，可改成4房。
△87㎡属于全南向户型，冬天采
光充足，缺点是南北不通风，夏天容易闷热，而且这个户型只做成两房，和时下主流的同面积三房相比，功能性明显不足，另外餐厅和过道部分面积浪费较多。
△125㎡A1户型整体方正，设计合理，客厅开间3.6米左右，
南北通透，基本没有浪费面积。
△125㎡A3为边户，可以改成4室，也就是将厨房的门改到对着客厅，餐厅改成卧室，客厅连接阳台的非承重墙去掉，现客厅空间改为客厅和餐厅一体。
【置业分析】一二手房存在倒挂，临近高速或有噪音
作为一个大盘，万业紫辰苑目前看是自住为主。贝壳找房上当前该小区挂牌二手房有13套，均价基本在5-5.3万/㎡，大面积的有些挂牌在4.5万/㎡，和新房4.6万
/㎡的均价存在一定价差。成交方面，今年该小区成交了10套，成交价格在4.5-5.1万/㎡。
△贝壳找房上，万业紫辰苑挂牌和成交价格情况
至于小区情况，只能说品质一般，一些交付早的组团，
绿化有些秃噜，外墙已经有脱落，修补用的颜色和此前不同，补丁状明显，
△前期已交付的小区外立面可以看到明显的补丁
另外，最后这两栋楼还有一个不利因素，是距离绕城高速在800米左右，存在噪音污染。 
△项目实体样板间2楼，远处白房子后面为绕城高速
在房评君看来，万业紫宸苑总价在400-600万，这个价格区间，在上海可以选择闵行、浦东等发展潜力更好的区。如果是地缘性客户，工作、生活在宝山及其附
近，考虑就近原则，可以购买。
【新盘预告】
保利云上拾光备案价已出，4.5万/㎡，300万+即可购入！
主力总价400万级，精装修，中央空调、地暖、新风均配齐！
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