深度观察 | 一周四家 物企密集IPO为哪般?

7月2日，港股物企再添一子。

当天，中骏商管智慧服务控股有限公司（以下简称“中骏商管”）正式登陆港交所。

至此，港股市场上总共汇聚了44家上市物企，不仅如此，在接下去的整个7月份里，港股市场上还将迎来朗诗绿色生活、领悦服务、融信服务等多家物企公司。

但这显然不是这波上市高峰的终点。更为显而易见的，是物企在资本市场的IPO热情还在愈演愈烈。

公开资料显示，在刚刚过去的上一周时间里（6.28~7.2），还有包括润华物业、上房物业、融汇悦生活以及珠江城市管理服务等四家公司分别在港股及A港股递交了上市申请。

事实上，根据近一段时间成功上市的物企，其各自上市首日的股价表现来看，其实并不算强势，不少企业出现了破发的情况，但即使如此，依然没有减弱企业奔赴资本市场的决心和信心。

除此之外，近期无论是登陆资本市场的物企，亦或是递交申请的拟上市物企，其自身管理面积体量普遍在1000万平方米到2000万平方米之间，这一规模在当前整体上市物企中普遍属于小型，甚至是“蚊型”物企。

这其中，暗藏哪些逻辑？

先来上周冲刺IPO的四家企业的质地究竟如何？

首先来看A股的上房物业，该公司的具体情况在本公众号6月29日原创刊发的《上房物业服务冲刺IPO A股或迎第五家物企上市公司》一文中已经有过详细阐述，这里就不再赘述，有兴趣的可以点击标题再度重温。

本文重点再来看另外三家奔赴港股的上市物企。

首先是润华物业。6月29日，公司向港交所递交招股书，据招股书显示公司业务深耕于山东省，大部分管理项目均集中在山东省内，并有少部分业务在北京及深圳等一线城市。

营收方面，从财务指标来看，2018年~2020年，润华物业的收益分别为3.41亿元、3.97亿元、4.86亿元。

从具体业态来看，润华物业服务的业态主要包括住宅物业、商业物业、医院和其他公共物业。从收入占比方面来说，2018年至2020年，来自医院管理服务的收入占比分别为42.9%、36.2%和29.8%，来自公共物业物管服务的收入占比分别为28.9%、35.2%和30.9%，来自商业和其他非住宅物业收入占比约为12%，住宅物业的收入占比最少。

由此可见，当前医院和公共服务两大板块构成了润华物业的主要收入来源。

招股书资料显示，就医院业态而言，公司向山东省十大三甲医院中的四家提供物业管理服务，在全国范围向中国三甲医院100强中的六家提供服务。在公共物业板块，公司向5A级旅游胜地趵突泉、山东省会文化艺术中心大剧院、临沂大剧院、深圳光明文化艺术中心等提供服务。

具体管理面积方面，2018年至2020年，润华物业在管项目数量分别为155、163和194个，在管建筑面积分别为915.6万平方米、918.7万平方米和1167.2万平方米。

再来看融汇悦生活。公司于6月30日递交招股书。2018-2020年，融汇悦生活的营收分别录得1.99亿元、2.24亿元、2.41亿元，复合年增长率为10.2%；相应年度的年内溢利分别为1850万元、3560万元、5420万元，复合年增长率为71.2%；整体毛利率分别为23.3%、25.8%与31.4%。

从具体营收结构来看，融汇悦生活在物业管理服务方面的业务包括基础物管服务、非业主增值服务和社区增值服务；在商业运营服务方面的业务包括向租户提供商业运营服务、向物业开发商及业主提供商业运营服务。

目前，融汇悦生活的大部分收入来自物业管理服务。报告期内，其物业管理服务业务提供的收益分别为1.65亿元、1.87亿元与2.03亿元，分别占公司总营收的82.8%、83.3%与84.2%。

而在管理面积上，融汇悦生活的面积也同样很小。招股书显示，截至2021年6月20日，融汇悦生活共有52个业务管理服务业务线的在管项目，在管总建筑面积为760万平方米。同时，向14个项目提供商业运营服务，合约总建筑面积为40万平方米。

最后是老牌物企珠江城市管理。作为广州市国资委直接监管企业——广州珠江实业集团有限公司（简称“珠江实业”）的全资附属公司，珠江城市管理成立于1987年，截至2020年12月31日，其业务已覆盖大湾区9个城市中的7个（包括广州、佛山、珠海、东莞、惠州、江门及肇庆），此外还布局中国13个主要省份的其他城市。目前，珠江城市管理在管项目共431个，签约建筑面积及在管建筑面积分别为3640万平方米和3190万平方米

营收方面，招股书显示，2018-2020年，珠江城市管理的收入分别为7.59亿元、8.62亿元和8.81亿元，年复合增长率为7.7%；净利润分别为2450万元、3510万元和6600万元，年复合增长率为64%。三年净利率分别为3.23%、4.07%、7.49%。

从业务收入结构来看，珠江城市管理的营收主要分成三部分，分别是城市公建服务、城市生活服务和城市文体运营服务。其中在2020年来自城市公建服务、城市生活服务和城市文体运营服务的收入分别占总收入的47.5%、37.5%、15%。城市公建服务是当下公司营收的主要来源。

值得一提的是，珠江城市管理的业务对珠江实业的依赖程度较低。2020年，珠江城市服务第三方外拓面积约为2550万平方米，占总管理面积的80.1%。

尽管从整体来看，仅就上周情况而言，当下冲刺IPO的物企普遍在营收和管理面积上相对较小，但依然不妨碍物企密集冲刺IPO的热情进入了白热化阶段。

这背后究竟暗藏着什么样的逻辑呢？

“这种热情最早应该追溯到2020年，彼时港交所要上调盈利标准的传言就已经兴起，这对当时物企想要上市起到了重要的催化作用。”中物研协总经理杨熙7月2日晚接受物业深度观察采访时直言。

其所提到的2020年的港交所上调盈利标准传言，物业深度观察随后翻阅了当时资料后发现，早在2020年11月，香港交易所刊发了一份咨询文件，建议修订《上市规则》，拟调高主板上市的盈利规定。彼时文件中提出“建议盈利规定”的生效日期将不会早于2021年7月1日。

根据当时的版本，调整计划共有两个版本，方案一是整体上调1.5倍，申请上市公司往绩期内最近一年盈利须不少于5000万元，前两财年累计盈利不少于7500万元；方案二是整体上调2倍，即公司最近一年盈利须不少于6000万元，前两财年不少于9000万元。

不过后有媒体消息称，该计划当时遭到了强烈反对。理由普遍聚焦在:如果按照上述建议去执行，会让香港上市的三年总盈利要求，在全球主要资本市场中变成最高，担忧会令很多香港、内地中小企无法上市，降低香港竞争力，也对上市中介机构等造成不利影响。

“当时这标准上调的消息一透露，很多企业都开始立马进入了IPO的准备阶段，希望能在标准上调之前完成上市。而从当前所展现的这个IPO冲刺热潮的节奏点来看，密集上市和当时的传言有着密不可分的关联。”杨熙说。“当时企业普遍担心的问题是，一旦标准真的上调，公司整个上市计划的进程很容易受到影响，所以很多企业都从当时那个时间节点起进入了上市筹备阶段。”

实际上，港交所最终还是选择上调了盈利门槛，不过具体幅度则相较于传言有所缓和。港交所现在的上市规则要求申请人上市前三年累计盈利不低于5000万港元，或上市前一年盈利不低于2000万港元，且市值达到5亿港元。而从明年1月1日开始，主板上市企业三年累计不低于8000万港币，照此粗略计算，整体上调幅度维持在了60%。

“根据新规粗略计算的话，港交所上调主板上市企业上市前盈利标准之后，可能意味着管理面积低于1000万的小型物企的上市窗口即将在2022年1月1日到来前关闭。”克而瑞物管研究总监汤晓晨当时告诉物业深度观察。“标准上调对已排队的企业影响不大，实际上港交所对本年度递表企业的问询本身已经加大，大量企业上市进程延长。”

事实上，除了港交所盈利标准之外，在杨熙看来，当前企业密集IPO，背后还有两个深层逻辑不应被忽视。

首先是物企希望通过上市，借助资本市场的造血能力，改善其自身的盈利状况，不仅如此，更深层次的，通过物企上市，还能够对物企背后的房企形成一种反哺。

要知道，近年来和物企红火的市场形成鲜明对比的，受2020年年初疫情影响，年中“三道红线”相关严格调控政策影响，多重因素导致房地产板块表现弱势。

以2020年12月31日收盘价计算，申万房地产行业指数全年累计下跌10.85%，对比同期沪深300指数全年累计上涨27.21%，申万房地产指数跑输沪深300指数38.06个%，在申万28个一级行业内排名靠后。

港股方面，恒生中国（香港上市）100指数全年累计上涨1.97%，恒生中国内地地产指数全年累计下跌23.62%，跑输大盘25.59个%。两地房地产板块走势均弱于大盘。

虽然同样遭遇疫情，但物业管理行业凭借轻资产运营和疫情期间优异表现，赢得资本市场青睐，在恒指下跌之际，物业股价还在持续正增长，并于2020年8月到达阶段顶峰。总体来看，自2020年以来，物业管理行业股价综合看涨，上市物企普遍跑赢大盘。

相对应的，在当前这个物业强势，地产弱势的大背景下，物企上市能够给房企带来立竿见影的提振作用，从房企角度来说自然也愿意旗下物企奔赴资本市场，而这也构成了当下物企能够密集上市的重要动因之一。

而第三个逻辑，则是虽然当下物业股股价表现有所下滑，上市首日破发成了正常现象，但当下仍然是物业上市的窗口期，大趋势未变，市场也愿意给物企较高的估值，因此物企上市的热情并未受到挫折。

杨熙在其个人专栏《熙说物业》的《从8个维度对比上市物企与房企》中曾提到，从物业板块的估值水平看，由于物业行业现金流良好、抗风险能力强，又可类比SaaS模型叠加增长方式，且在关联房地产集团支持及自身拓展能力、拓展边界打开之下，物业企业未来3-5年增长可期，资本市场对物业服务企业的估值显著较高。

截止到2021年5月18日，45家上市物企市盈率均值为32.4倍，中位数26.4倍，显著高于同期关联房企的市盈率均值6.4倍和市盈率中位数5.0倍。物业板块相对关联房企溢价超过5倍。

（数据来源：中物研协、企业年报）

综上所述，在2020年港交所上调盈利门槛上调传言初现、物企通过资本市场改善企业状况并助力关联房企以及物企上市窗口期仍在的三大因素共振下，形成了当下物企密集冲刺IPO，密集上市的最主要的逻辑。