地产调控政策温和 有望推升股指（12月17日）

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据国家统计局最新数据显示，2019年1—11月份，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，增速比1—10月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资89232亿元，增长14.4%，增速回落0.2个百分点。1—11月份，商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%，增速比1—10月份加快0.1个百分点。商品房销售额139006亿元，增长7.3%，增速持平。

1—11月份，房地产开发企业土地购置面积21720万平方米，同比下降14.2%，降幅比1—10月份收窄2.1个百分点；土地成交价款11960亿元，下降13.0%，降幅收窄2.2个百分点。1—11月份，房地产开发企业到位资金160531亿元，同比增长7.0%，增速与1—10月份持平。

11月份，各地坚持“房住不炒”定位，一城一策、因城施策，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保障了房地产市场总体稳定。

初步测算，11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.9%和1.0%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.5个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.9%和3.9%，涨幅比上月分别回落0.8和0.5个百分点，均连续7个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.0%和4.1%，涨幅比上月分别回落0.7和0.5个百分点，均连续8个月相同或回落。

目前，我国住房问题已从总量不足转化为结构性供需矛盾。相较于前几年中央经济会议对于房地产市场的表述，今年会议在“房住不炒”、“因城施策”的政策方向下，更加强调了稳定的重要性，因此未来市场的稳定、房价的稳定仍是重中之重。

此外，经济工作会议提出要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。这四句话都在强调供给，要求增加住房短缺城市的住房供给。住房问题还包括相当一部分农业转移人口和每年新增800万大学毕业生在一线或二线城市买不起或租不起功能较齐备、环境较好的住房。

在“房住不炒”的定位下，房地产不再作为短期刺激经济的手段，原本以“增量开发”为代表的地产行业上半场，逐渐过渡到“存量运管”为标志的下半场，中国房地产行业步入存量时代。从今年房地产市场表现来看，可以较为清晰地看出“三稳”目标得到有效落实，投机性需求基本已从楼市撤离，加之各地出台的政策有效抑制了房价上涨，进而保证了各地房地产市场的平稳运行。对于明年以稳为主的楼市运行来说，这意味着既要避免“大涨”，还要防止“大跌”，预计房价下行压力较大的三四线及以下城市来说，或适度宽松过往调控政策，针对房企融资的监管大概率不会呈现出继续收紧的态势。整体上看，2020年房地产调控政策会较为温和。

临近2019年底，在宏观调控政策趋于稳定之际，整体行业估值处于相对低估区间的房地产板块有望带领上证综指冲击3000点整数关口。

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