赶“集”②|杨浦两宗纯宅地，未来上海市中心的10万+新盘？

凤凰网房产上海讯 7月30日，上海市土地官网公布了今年第二批住宅用地集中出让信息预告，标志着上海今年第二批集中供地正式拉开序幕。

相关阅读：23块地全解读！上海第二次集中供地看点 地块分析

本次供地共涉及11个区的23个地块，其中杨浦区包揽两幅，分别是江浦社区D-05地块（江浦街道162街坊）和定海社区D2-2地块（定海路街道152街道）。

上海中心城区寸土寸金，新的涉宅用地披露必然引发高度的舆论关注。那么，杨浦区的这两个地块目前情况如何呢？近日，凤凰网房产上海站《赶“集”》策划组进行了实地探访。

1、江浦社区D-05地块

辽源二村推倒重来 保利天汇一路之隔

江浦社区D-05地块位于内环以内，近地铁8号线鞍山新村站。地块东至居民小区，南至辽源西路，西至打虎山路，北至居住小区，土地面积2.43万平，容积率2.5。

小凤凰实地走访发现，地铁8号线鞍山新村站3号出口出来，沿着控江路向西走约124米，至第一个红绿灯往南进入打虎山路；再顺着打虎山路走上三百米，就来到了江浦社区D-05地块。总行程不到500米，交通十分便捷。

鞍山新村站3号口对面，一路之隔就是旭辉MALL

D-05地块属于杨浦区的旧改工程，原址是辽源二村，现在已经被简易墙整个隔离起来。围墙西侧贴着打虎山路，路对面就是上海市昆明学校。

地块西侧的打虎山路

从航拍图可以看到，D-05地块已经基本拆除完毕。内部地面平整，仅有一些细碎的建筑残余。地块北、南、东三面，分别是辽源三村、打虎山路6弄小区、辽源西路和许昌路小区。

江浦社区地块航拍

三个小区均有一定的年代了，外观稍显破旧。而地块南侧的辽源西路和西侧打虎山路相似，路两侧均是低矮的老旧建筑，街景有些凌乱繁杂，车流量不大。

辽源西路实景，铁门内就是D-05地块

沿打虎山路继续南行至与辽源西路交汇处，往西不远即是由上海建庆置业有限公司开发的保利天汇。2019年4月29日，保利以41.79亿总价竞得杨浦区B2-03地块，楼板价53766元/㎡，就是现在的保利天汇项目。

保利天汇一期在去年12月份入市，推出295套房源，均价10.99万/平，最终有1081组认购，认购率达366%。从凤凰网房产的航拍图来看，保利天汇项目的二期目前已接近封顶，据悉将于今年9月入市。

江浦地块周边航拍，远处的陆家嘴清晰可见

地块一公里范围内有新华医院、鞍山中学、杨浦初级中学、许昌路第五小学、本溪路幼儿园、紫金广场、弘基广场、旭辉MALL等生活服务设施。和平公园和江浦公园分别在地块一北一南，相距也不远。

地块周边二手房单价多在7-11万/平之间

总的来说，江浦社区D-05地块处于内环内，临近北外滩，距鞍山新村站仅约400米，区位优势十分明显。地块周边地段可称得上寸土寸金，可临近的多为老旧小区，城市景观可能稍差些，但不容否认未来潜力巨大。

2、定海社区D2-2地块

东外滩重点开发地段，交通方便但噪声稍大

定海社区的地块在中内环之间，距中环500米左右。其西南方就是江浦地块，二者间直线距离约4公里。

在上海第一批集中土拍中，6月18日当天杨浦城建以14.025亿元的价格竞得杨浦区定海社区B3-1地块（大桥街道118街坊），成交楼面价6.4万元/㎡，溢价率9.2%。这块地就在本次将拍的两幅地之间，距江浦D-05和定海D2-2直线距离分别为2.4公里和1.6公里。

定海社区D2-2地块交通同样便捷。从12号线爱国路站4号口出来，沿长阳路向西直行约50米，在长阳路和爱国路路口右转，然后沿爱国路北行不到二百米，就到达了定海社区D2-2地块。整个行程约342米，耗时不超过10分钟。

定海社区D2-2地块面积2.54万平，容积率2.5。地块四面目前虽被围墙阻隔，但并未完全封闭，在西北侧有个入口供车辆进出。从入口向内望去，可以发现地块内部已经基本清理完毕，地面较为平整。

定海社区D2-2地块航拍，其内部西南侧在施工

地块北面是周家嘴路和铁路杨浦站（货运），东面是爱国路，西面和南面紧邻上海体育学院附属中学和龙光天境。

D2-2地块周边有不少新盘，除了其南面紧贴着的龙光天境外，地块往西越过爱国路即是融创集团的D1-5地块。

龙光天境地块由龙光集团在去年7月以约23.82亿总价竞得，溢价率达18.9%，成交楼板价约为65440元/㎡。龙光天境面积1.45万平，建筑面积3.6万平，容积率2.5。项目目前在紧锣密鼓地施工中，售楼处已经开放，估计距离入市时间应该不远。

D1-5地块由融创集团在去年10月购得，耗资24.46亿，成交楼板价70808元/㎡。今年3月项目正式开工，总体规划4栋8-18层高层住宅，目前案名尚未公布。

地块1.5公里范围内有杨浦中心医院、杨浦体育馆、杨浦公园、上海理工附中、上海第二十五中学、内江路第二小学、平凉路第三小学和白洋淀足球训练基地等配套设施。

周边的大型商场目前有宝龙旭辉和七巧国商业广场，绿地商业综合体也在建设中。

地块周边二手房单价一般在7-9万/平

杨浦站（货运）航拍

对比来看，定海社区地块相比江浦社区地块，区位优势可能要差一些，但周边配套设施也较为丰富。而要说周边环境的缺陷，可能就是北边一路之隔的杨浦货运火车站了。该车站始建于1958年，至今已有60多年历史，虽然几次传出搬迁消息，但一直没有动作。受其影响，定海社区D2-2地块北侧恐怕难免噪声的侵扰。

因为临近杨浦站（货运），地块周边多有重型货车驶过

End

从以往拍地历史来看，这两块地周边的拿地成本价在5-7万/㎡左右，新盘入市价格大都在10万/㎡以上。不出意外的话，在上海第二批集中供地中，杨浦这两幅珍贵的纯宅地必然引发一番激烈争抢。