大家周末好，我是财爷。
魔幻的上海楼市越来越捉摸不透，有几点认知，想要跟大家分享下，或是说再次强调下。
1、上海楼市的库存，是上海楼市稳定最大的基石。
每次严厉的政策出台后，总会有各种看衰的声音。
为什么我们坚定的看好上海未来的走势，因为上海整体的需求量，实在太过庞大。
最近几个月上海绿中介二手房源挂牌量依然维持在2.7万-3万套之间。
当下的上海楼市就是出来一批消灭一批，整体的流动性非常高。
接下来几个月，上海楼市的量与价预计也会保持平稳。
一方面上海楼市的规模很大，惯性还有一阵，另一方面二手房库存还是很低，在严重不均衡的供需关系下，想要跌价很难，能保持均衡态势已经是弥足珍贵的了。
2、这一轮涨幅，开始把很多真正的刚需给逼出来了。
有个朋友，从2019年就开始向我们咨询买房了，有钱也有房票，就一直犹豫，最近终于要上车了。
在楼市刚刚起来的时候，投资客、置换客是最敏锐的买家，而刚需因为预算不足而在挣扎。
而楼市到了今天，所有人都知道房子涨了，那么刚需不得不被逼出来接受这个事实。
上海的这一轮涨幅，开始慢慢的把很多真正的刚需给逼出来了。
4月热门成交的板块里，几大郊区新城全部上榜，而且从网签套均价就能看出，所有在郊区买房的人们，统统把网签价控制在了230万以下。
我们知道，230万是上海外环外的普宅线，低于这个价格的房子，不仅可以满五免增值税，有过贷款记录的，只需要5成首付即可买下。
一套300万的房子，以230万网签，不仅可以省下几万到十几万的差额增值税，二套资格下，还能将首付从210万降到185万。
在这网签价的背后，我看到了刚需的苦闷。
3、上海下半年的购买力，来自放松落户后的增量。
2020年9月，应届博士、双一流高校以及一流学科的硕士、交大复旦同济华师的本科，可以直接落户，举众欢腾。
2020年，上海居转户人数大涨40％，人才引进人数大涨47％，而从1-4月的数据看，今年居转户、人才引进的数量是去年的2倍以上。
更别说最近大大放松的海归留学生落户指标，从每年1.2万个增加到了2万＋，都是不差钱的主。
4、XQ政策预警后，我们需要调整认知。
前期XQ作为刚需类产品，走出了独特的价格行情，现在受到政策压顶后，我们的选筹思路也要发生调整。
一些单享的名校，比如整个片区只有一个好学校，其他学校成绩比较差，并且整个片区内的房屋都比较旧，也没有任何地段价值，这样的风险系数是非常高的。
如果多校划片，这样的老破小的价值将迅速回落。
只有名校支撑而没有地段支撑的老破小，其实是比较危险的。
最好的区域是那种整个片区，不仅有顶级名校，而且还有一些一类或二类的名校或是还有些新的学校成绩没有出来，但生源比较好的（高级白领聚集区）。
像这类区域哪怕出现多校划片，受政策影响的风险也会低一点。
5、上海楼市的政策，还有继续变动的可能性。
就在前天，上海又出台了相关修补政策，对入围新房摇号的客户在接下来的一段时间内，算认定购房套数。
其实这样的修补政策并不会有什么影响，真正的意义在于预示着上海楼市的政策，还有继续出台调控的可能性。
各种漏洞很可能在今年下半年会陆续得到修复，楼市的动荡将会继续存在。
从金融政策看，上海的房贷利率并没有发生调整，首套贷款依然是4.65％，非常低。
从全国范围看，这样的利率很可能是一种窗口期的存在。
加息潮目前在全国范围内广泛的蔓延，银行额度继续吃紧，想要置换或者是刚需的朋友们，请抓紧上车。
6、上海的环线逻辑，已经彻底崩塌。
目前，上海地段价值最高的板块已经已经不是浦西的“上只角”地区，而是转移到了浦东（前滩）。
浦东内环线以内，10万以下单价的房子几乎绝迹，完成了对浦西的大逆袭。
环线逻辑彻底崩盘，内中环的张江卖15万，外环外的唐镇、浦江镇爬上9万，大虹桥领先大部分外环板块，而普陀内环内人车分流的品质板楼还在8万多的单价徘徊。
最好的选择就是IP逻辑够硬、且有多个IP重叠的板块。
核心地段＋热门片区＋高薪就业聚集区＋热门学校＋高品质，这五个核心IP要素是我们所定义的卓越类五大要素。
随着时间积累这五大要素不断丰富的区域，很可能会发生价值的裂变。
我们去看最近几年涨幅不错的小区，几乎都是这五大要素都具备的。
所以在目前这个阶段的上海买房，更要考虑供需关系紧张的优质地段的品质次新房，往往具备穿越周期的能力。
热门评论(0)
目前还没有用户对此小区进行评价