高房价的底层逻辑

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5月11日，全国第七次人口普查出炉。
一片欢喜，一片忧。

长久以来，行业内盛传一句话：房地产短期看政策，中期看土地，长期看人口。

今天，就聊聊人口这个话题。

01 人口结构，是如何影响房地产的

判断一座城市是否有活力，走在最繁华的商业街区上，总能猜出七七八八。

上海有着深厚的文化底蕴和经济基础。虽然本土和外来人口中，有不少精英，但不可否认的是，存在一定的阶级固化。

前几天，智联招聘与任泽平“泽平宏观”课题组专家团队联合发布了《中国城市人才吸引力排名：2021》。流入杭州的精英中，就有10.2%占比来自上海。上海对年轻人才的吸引力，略有下降。

图片来自网络

而上海购房结构，也随之发生了质的变化。

记得2013年，我刚入行时，刚需客户是购买主力。上海全年商品房成交的主力面积在70-90平之间，多为一房和二房。

而从去年的成交结构看，主力购房人群已悄然转移。


90㎡以下的成交，已经缩减至26%，而90-110㎡刚改产品占比已上涨到36%。就连3房产品的占比也都超过了五成。

从前的客户，多为首次置业的小白。只要氛围营销得好，付定金通常很快；现在的客户，多数既有经济基础，又有买房经验，买房周期明显拉长。

大环境如此，上海各板块的房价，也与人口结构紧密相关。

以青浦朱家角举例。

朱家角位于上海最西面，是典型的人口净流出板块，本地居民以老年人居多。因而，房价一直跑不起来，二手房普通住宅单价也就在2万/㎡出头。

反之，人口流入区，却呈现出一派繁华景象，比如五大新城。

今年4月27日，位于临港新城的万达钻石湾开盘。首开房源724套，均价32530元/㎡。即便项目只接受3.1人才入围、分两天按批开售，所有房源也被全部秒光。

值得一提的是，万达钻石湾创下了100%拥有本科及以上学历的神话，并载入中国房地产史册。

产业轮动，促进劳动力集群；人口升级，促进成交结构轮动。
最终，人口，这座底盘的牢固度，直接反映在价格和销售速度上。


-02- 大城市房价为什么会涨

从1964年开始的10年，是我国人口高速增长的10年。

改革开放以后，政策和人口红利促进我国城镇化进程加快。

但中小城市或是县城，招商引资企业有限、就业机会很少。再加上交通升级，大城市与小城市之间，有条件实现高频联动。

所以，在过去20年中，规模人口向大城市转移，并呈现几何式增长。

房子也是商品，在一买一卖中流通。人口增加，买房需求暴增。

与此同时，大城市开发成本升高、土地有限，商品房的供应量逐年减少。

人多房少，造成了严重的供需失衡。

如果不是因为限购、限价、摇号等政策加持，恐怕这层矛盾会愈演愈烈。

03 写在最后

2020年是上海房价暴涨的一年。

以后会不会出现第二个2020年，谁也不知道。

有人会问我，上海是否还值得长线投资？

我想，这大概要从小学生身上找答案吧。