现在买房子，早已经过了冲动入市的阶段。

搁在前几年，比如2015-2017这一段时间，任何节点，任何城市，任何楼盘，只要迅速的下定金、掏首付，都不会吃亏。

原因很简单，在以前房价普涨的阶段，不管你是在县城、地市、省会还是北上广买房，只要买的不是需求很窄的洋房与别墅之类的房子，房产升值是大概率事件。

一句话总结：此时买房，不需要什么准备，只要敢买，就能赚钱。

今非昔比，现在买房，“踩雷”的概率要比以前高的多。

尤其是奉行“高杠杆买房”的群体，指望房价还出现类似过去几年那样的大涨，用零首付、低首付、消费贷、信用资金等多种手段买房，楼市只要随便震荡一下，就意味着首付可能会打水漂。

在“房住不炒”的大背景下，假如你打算2020年买房，要改变以往冲动买房的理念，先拿起计算器，做好4个“预算”，如果规划的足够好，足以减轻未来10年的负担，10年后易升值，业内：省钱又省心。

第一，先评估个人可支配收入和家庭流动资产。

可支配收入是一个很重要的概念，假如你月入1万，表面看起来很光鲜，但是房贷、车贷、消费贷、日常支出就要花去8千，每个月的只有两千块钱的剩余，那你的可支配收入就只有两千块钱。

数据显示，2010年之前，中国家庭的杠杆率还很低，维持在20%以内，到2018年已攀升至53.2%。房价的提升强化了居民对房地产的配置，住房贷款余额占国民总储蓄比重已接近60%。

所以，买房之前，一定要认真评估自己的可支配收入有多少，去掉各类支出后，是否还有盈余，是否还能满足家庭的日常开销。

家庭的流动资产也很重要，除了现金之外，债券、基金、不动产等容易变现的资产大概有多少，心里有要有个数。一旦未来出现较大的变故，家庭现金流出现短缺，在房子短期无法卖掉的情况下，其他流动资产能够及时弥补。

第二，评估适合自己的城市、城区、开发商和户型。

这一步是筛选符合自身条件的房子，锁定购房目标。

城市选择方面，目前京沪深已经进入存量房时代，二手房门槛越来越高，加上限购门槛越来越高，一般人都难以企及。

但是，广大的二三四线城市，却迎来了“百花齐放”的时间。

最近两年，越来越多的城市加入到了“抢人大战”的行列，人才购房门槛不断降低，购房打折、租房补贴，优惠措施层出不穷。

加上高层已经明确300万人口以下的城市将全面放开落户，这就意味着购房者的选择面将越来越广。

对刚毕业没几年的年轻人来说，最好在二线以上城市的核心城区选择购房目标，开发商尽量选大品牌。

尤其是部分调控政策严厉的城市，如果有限价盘摇号的资格，是不错的捡漏机会，财力有限的前提下，只要不是商住类的房子，哪怕是一居室也可以考虑。

第三，房贷选择等额本金还是等额本息？选20年还是30年？

这一项预算是买房的“重头戏”，举例来说，以贷款100万，房贷利率5.88%，等额本金按揭30年来计算，每月初期还款7600多元，其中本金不到2700多元，利息不到5000元。

以同样的贷款额度和利率，用等额本息方式贷30年，每月固定还款5900多元，其中近5000元都是利息，本金只有1000元左右。

前者每个月还款的本金相同，但利息是逐月递减的，后者刚好相反，每个月还款的本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。

这两种方式，并没有优劣之分，很多人都选择了等额本息，那是因为对于工薪阶层的刚需族，连首付都掏空家底的人来说，相对较低的月供可以稍微喘口气。

笔者建议，财力有限的购房者，选30年的等额本息是比较合理的，如果家庭自有资金足够，不想背负债务，四线以下小城市的房产升值预期很低，等额本金20年也可以考虑。

第四，买房要付出多少交易税费、物业费、水电暖气费、装修维修费、折旧费。

这一点很容易理解，不少人买房都只盯着房价、首付、月供这些事，却忘了后续的诸多成本。

以交易税费为例，一般来说有契税、印花税、维修基金、登记费等，二手房还有个税和增值税，这一块占用的成本并不低，在“因城施策”的框架下，很多城市的税率也不尽相同，比如长沙，在4月份的时候，调高了二套房的契税。

还有物业费，在买房之前，最好实地考察一下，看往期楼盘或开发商的其他楼盘，用的是旗下自己的物业，还是聘请的第三方物业，收费标准是多少，对比本市其他小区是高还是低。

水电暖气费属于固定支出，有的房子属于商用房改造，这一块的费用差异很大，务必了解清楚。

虽然现在不少房子附带的有精装修，但毛坯房依然不在少数，更何况后期还要添置家具家电，明年买房，先做出一个预算表，装修准备花多少钱，全包还是半包，用什么材料，买什么品牌的家具要列出详单。

折旧费更是不可或缺的一个支出，虽然这项费用看不见摸不着，原因是过去这些年房价的飞涨，导致折旧费下意识的被人们忽略了，事实上，一个正常的房屋，时间越久，掉价越快，对房屋租金较低的小城市来说，年均3%-5%的折旧率很正常。

在最后，为大家做个简单的总结。

1，买房子已经变成了一个庞大“系统工程”，收入、城市、户型、房贷、税费、持有成本，都是明年要重点做“预算”的重点。

2，在匹配自身收入的前提下，选对了城市，节省了月供、交易税费和持有成本，就意味着比其他购房者多“走了一步”，以10年的长周期来看，既能减轻自身的购房负担，也意味着房产升值潜力会比其他有房族更快、更高。