（二）资阳雁江区地价

图1

2016年，资阳城区住宅用地一级地价为125万元每亩，1875元每平米。注意，这远低于简阳！简阳为435万元每亩，6525元每平米。并且简阳公布得更细，公布了楼面价，大城市就是有这样的好处，更加透明。将资阳2016年地价按照年利率5%折算到2020年为2279元每平米，再按照容积率2.0计算楼面价为1140元每平米。

图2

上图为资阳城区不同范围的繁华程度（配套成熟程度）从而决定的地价级别范围。

图3

再看一块资阳2020年成交的地块，27550万元购得6.11公顷，折合300万元每亩。位于蜀乡大道以东、碧天路以南，属于上面的2级地价，在110万元每亩的基础上，溢价172%！说明房地产公司在一级市场拿地的竞争也很激烈，反向说明2016年资阳基准地价十分保守。只不过这个地价生产出来的住房，在住宅市场会受到欢迎吗？如果按照容积率2.0计算，楼面价相当于2250元左右。

（三）乐至县地价

能查询到的乐至县基准地价如下表，价格太低，年代不详，已经失去参考价值。

图4

童家镇等乡镇土地级别划分情况如下表，这个表应该随年代变动不大。

图5

乐至县市场成交的地价为21204.93万元4.681公顷，相当于302万元每亩。该县地价与雁江区在同一水平线上。不过这里规划条件是容积率不超过2.8，那么就以2.5计算的话，相当于楼面价1811元每平米，略低于雁江区。

图6

（四）安岳县地价

图7

安岳县2015年的1级基准地价为150万元每亩，按照年利率5%推算到2020年应为191万元每亩。上表的容积率为2.5，因此楼面地价为1910000/667/2.5=1145元每平米。

由于乐至县缺基准地价表，只有市场地价。为了统一到同一个水平线上，将安岳县的基准地价按照竞争后溢价50%计算到开发商实际购地成本，楼面价为1718元每平米。

三、住宅开发其他成本

上面列出了简阳、资阳雁江区、乐至县、安岳县的土地成本，这个成本除了包括土地依据区位自然成本，还包括了地形不同的多通一平成本和人口密度不同导致的拆迁安置成本。

工程造价，大约为1615*1.05≈1700元每平米，这是针对高层住宅开发的成本。假设你在老家修建2层共200平米的房子，按照这个单价大约是1700*200=34万元，是否合理？

图8

加上配套费用和其他费用共527元每平米。

图9

以及开发商经营管理费、财务费用及税金总共880元每平米。

图10

此法开发成本合计大约3023元每平米。注意上面的税金计算了700元每平米，注释税率为房价13%，那么意味着房价是700/0.13=5384元每平米。但我们现在并不知道各地房价多少，各地房价也是不同的，不会统一到5384元每平米。因此我们采纳13%的税率，不采纳700元这个数字，因此开发成本为3023-700=2323元每平米，另外还有13%的税金以及至少10%的开发商利润还没计算进去。