这么多出租房产的方式，原来这种最省心

▏ ◎北美掘金（NA_Gold） | 黄永明

▎本期看点

走在美国的街上，你会看到很多很多的商业，比如说超市、杂货店、理发店、饭店、星巴克等等……你有没有想过一个问题，这些商业他们通常并不拥有他们所在的建筑，他们只是租来开店。这个“租”是很有讲究的，当中蕴含了很好的投资方向，今天就跟大家来聊一聊。

大家好，我是黄永明，我在美国休斯敦向您问好。

如果你在美国拥有一套住宅，你把它租出去的时候，这个租约我们从类型上来讲叫做 gross lease，它是这么写的，直接翻译过来叫做毛租。

什么意思呢？它指的是，这个租客只承担房租的租金，其他的你房东的成本他是不承担的。

比如说房产税，比如说维修费，比如说你的保险，或者其他有可能产生的各种费用，你的租客都是不承担的。

他每个月只给你上交租金，这个我们叫做 gross lease。

但是如果你走入了商业地产，你会发现事情发生了很大的变化。

通常来讲，商业地产当中用得比较多的叫做 net lease，净租。

净租又怎么理解？通常来讲，一栋商业地产，房东他在持有的过程当中，有几项重要的支出，一个是房产税，一个是建筑物的保险，再一个是他平时维修维护的费用。

这三部分中，租客他是有可能需要承担这所有或者说部分成本的。

如果租客在租金之外，还承担房产税的话，我们就叫做 single net lease。

如果除了房产税以外，租客还承担建筑物的保险的话，我们叫做 double net lease（双net lease）。

如果这个租客全部都承担了，包括房产税、保险、还有维修的费用，我们就叫做 triple net lease。

而这就是我们今天要谈的重点。

triple net lease，有的时候你还会见到他的另外一种写法，就是 NNN lease。NNN就是net net net lease，3个net，对吧？triple net lease。

这种情况，对于房东来讲是最省心的，不一定说是最划算，但它是最省心的。

因为你所有的支出都由租客承担了。

你不需要再去为修窗户、修电路、什么修马桶这些问题担心，你所收到的钱就覆盖了所有这些维修维护的成本、覆盖了你的房产税、覆盖了保险。

这个时候你唯一有可能需要掏腰包的费用就是你的房贷。假设说，你在买商业建筑的时候用了贷款，那么你收到租金以后，你就要去还房贷。

除此之外，你不承担任何的成本，这是它非常好的一点。

另外一点，triple net lease 一般来讲是非常稳定的。

它的租期通常在15年到20年。

也就是说，一个商业它过来租你的建筑，即便它提前走了——比如说一家星巴克他来租了你的建筑，到第5年的时候，星巴克门店说我关了，我不干了，我要搬走。

这时候它的租约如果一开始签的是15年的话，剩下的那10年的租金它仍然是需要付给你的。

不会说提前走了，这个租金就不用付了。

所以，triple net lease对于你来讲是非常安稳的一个收入。

再一个好处就是 triple net lease 在租金的上涨方面，一开始在租约里面就已经约定好了。

通常来讲，每隔5年你的租金就会有一次涨价。

涨多少都是一开始就约定好了，你如果签一个20年的租约，那么每5年就自动涨价，你什么事情都不用操心。

如果你的租客它是一个比较大的连锁商业，那它可能是很稳定的，在这里呆个10年20年。

比如说银行或者刚才说的星巴克，或者是其他什么全国性的连锁药店，或者其他更多的连锁商业。

你可以看到，它们是非常稳定的租客，你也是很省心的。

所以从投资者的角度来讲，很多人一开始在美国做投资，都是选择从住宅入手。

从住宅进入的好处就是，你一开始投入的资本是相对比较低的，你是容易进入的。

不过这种投资也有问题，就是你管理起来是相对麻烦的。

尤其是当你的 single family home（独栋别墅）特别多，越来越多的时候，你可能有十几二十套。

这个时候你在管理上面，会遇到越来越多的麻烦事儿。

当你的这些住宅投资到了一定数量，不妨考虑一下把它们卖掉，至少是卖掉一部分，然后投到商业地产上面来。

像刚才说的这种 triple net lease 就是很好的一个选项，它能够让你更稳定地获得收入，而且你还不用像管理住宅地产的时候一样操心。

当然你的资本投入量，资金量肯定是要大一些的。

所以这也就是为什么，一开始可能大家都会先去做住宅，之后再做商业。

当然，如果你现在已经有足够的资本，你一开始就做 triple net lease 也是非常好的。

再一个，如果说你已经到了退休的年龄，你不想非常主动地， active 去管理你的投资，那么 triple net lease 对你来讲就是一个很好的选择。

好，以上就是今天跟大家分享的内容。

讲了美国的商业地产当中非常典型常见，也是大家非常值得考虑的一种投资的策略——triple net lease ，希望对你有所帮助。