北京楼市：500万内全是红海市场，只剩这几个板块有价值

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　　提问：房姐您好，先说一下我的情况，毕业两年多，拿到工作居住证，算上公积金大概有130w，预计也就凑130w首付了，首套首贷，之前一直关注您，这两天跑了东三东四的房，辛苦您帮我参考一下： 八里庄西里：电梯16层两居，东西向，满五唯一公房，355w，57.13p，87年钢混 六里屯西里：2楼无电梯，328w，50.37p，83年 甘露家园：3楼无电梯，323w，59.91平，82年 甘露家园：满二公房，2000年钢混，320w，58.5p 今天下午还会去团结湖附近看看 平常上班在东升科技园这边，或者有其他地方推荐吗

　　回答：350万总价位于血海市场，这里唯一具备性价比和确定性收益的是核心地段的老公房。 即使是公房，也有很多标的是溢价的，主要在望京团结湖金台路甜水园十里堡甘露园双井劲松等片区可以淘到价格实惠的。六里屯和八里庄部分比较老排除，甘露家园比较老。 这些小区本质上是一类产品，上车盘老公房，没有太大差别。通常北京优选房龄94年以后房源，其次88-94，其次80-88年，80年前的贷款有比较大难度基本直接回避。 六里屯一带，好房子不多，需要精挑细选。要注意房龄和品相问题。6万和以内的可以淘一淘。

　　
提问：房姐好，大额付费，还想请您分析一下，是否可以买高铁站旁边的房子呢，以及未来星火高铁站对于泛海容郡的影响，是会因为周围商业配套使得增值更有保障，还是因为噪音以及人流等问题使得未来小区更难以出手，还是因为目前规划以及建成效果的不确定性未来不好判断呢，同时也想请教一下您从增值角度对泛海居住区未来的看法，多谢哈

　　回答：高铁利好是区域经济，太靠近的房产并不会有额外增值，噪音、人流嘈杂都是问题，对于自住来说都是不利因素。但增个板块属于利好，能带来经济增长，泛海容郡本 新盘+品质溢价 属于ceo盘， 保值一般。现在入住率也不是很高。

　　提问：房姐您好，接上次的提问。武清的房子您建议交房后继续持有，可以请您具体说明一下吗？还是有点不太明白。现在和未来武清的发展状况会是怎样呢？谢谢! ………………… 提问: 亲爱的房姐，我们目前在天津武清的水城和南湖各有一套房(都还没有交房)，您认为有持有价值吗？今年有了北京购房资格，手里资金有限，300万以下两居您有什么推荐吗？

　　回答：作为京津翼一体化毕竟的区域，产业尚可，虽然郊区但gdp天津第三，学区加持，10年以上可以长持，短期风险明显，由于炒作过高，短期会自然回落，所以直接出售赚一波，长期也可以

　　提问：房姐你好，目前无房无贷，石家庄有一套价值100（可卖），的还清的房子，手里有30多，想在北京上车，有好的方案和推荐的地段吗？谢谢了

　　回答：卖掉石家庄，再用其它核申请点信用贷，将首付增加到150+。可以看下 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 等

　　提问：房姐，常营地区的飞机航道噪音您怎么看？

　　回答：飞机航道主要在管庄路以东，选房可以避免下，飞起落地噪音量并不大，装上隔音玻璃基本不受干扰。随着大兴机场的投入，一些航道的变化，噪音迟早会解决。常营作为少有的自住兼投资板块，依然推荐

　　提问：名下一套500全款房，手头还有300+现金，如果纯投资角度买哪里比较好呢，看房姐一直在推荐天通苑大户型和东三东四。那边都不太了解，有比较推荐的小区吗。同时是不是我全款抵押出300，然后加上手头的直接凑600买一套TTY是最好方案呢？

　　回答：抵押出300+现金300，也可以考虑望京1000内的标的， 如果现金流压力大，全款抵押TTY也是好选择 这几个区域跑几天你就熟悉了，跑盘不能省

　　提问：房姐您好，新人首问： 一、基本条件 双方京户，目前持有房产的可变现净值250万，女方无贷款记录。此外手头还有现金150万左右，两人年收入到手60，可承受月供25000-30000。 二、购房目标 首先满足孩子上学，首选西城上车，之前研究的是广安门附近的几个小区，天宁寺南里北里、广华轩、荣丰这几个。 三、初步方案 请问房姐，我们初步有两个方案，一是用二套房贷买一个荣丰400万的上车盘，然后两套房子出租，在学校附近租住；二是把房子卖掉，加上手里的现金共400万，强行上车三居（但不知道先买入再抵押的金融方案月供多少，目前看能承受的月供不超过2.5万）。 四、具体问题 您觉得哪个方案更好呢？如果方案二，是离婚用首套资格，还是抵押jy方案更好？除了以上几个小区还有推荐的吗？ 谢谢！

　　回答：学区房就是只为学票付费。买低总价才是正确选择，买一个三居学区房，家庭资产全压在上面失去增值的能力，不可取 学区房+租房的模式更好。低总价西城广外荣丰2008就是很好选择。 方案二 ，你们的月供能力，能看总价900左右的标的，离婚需要等一年，时间上能接受就选择首套资格

　　提问：房姐你好，我在北京想换房，目前首套大概能卖500+万，想换个大点的小区环境好点的三居，目前看过中国玺，东边的公园1872，从位置和发展，以及小区来看，哪个更好，除去这两个小区哪里更推荐购买？

　　回答：中国玺被限价，若无其他中间成本。适合享受型居住，长持投资价值还不错，有确定收益。 公园1872 一直都是属于那种涨的幅度小，但是租金高的一类房 如果你更看重升值幅度，我不建议买这个

　　提问：房姐你好，我是新粉，目前在西二旗上班，想今年年底北京上车 【现状】家里有160w和一套丰台区700w的在售房，本来想当做置换房用，但是短期看也不太好卖，所以只能用160去买 【问题】地段的话主要考虑东小口公园那边，主要原因 1. 离西二旗和望京的互联网公司都比较近 2. 那片要开个13号线地铁站，感觉也有点潜力 目前有两个方案考虑： 1. 买新房：目标是东小口的绿城盘和奥森one，看了介绍感觉那边有升值空间，均价都在6w左右，首付160，可以买个2室1厅，但是问题是 1. 那两个都是限竞期房，8年不能买卖，未来等置换房卖出去肯定还是需要换3室1厅的，考虑是昌平区，未来孩子上学也不方便 2. 昌平区6w感觉也有点贵，担心也不好出手，毕竟对面富力桃园二手海淀次新房也才6w5 2. 买二手房：买一个海淀区1室1厅\/1室0厅的房子，这样的话，未来上学方便一些，转手就不知道好不好转手了，未来在合两家子弹买个3室1厅 两个方案各有利弊，所以想问下房姐有什么建议吗？或者二手房有什么推荐小区吗？

　　回答：1. 如果你是想投资 愿意长持8年方案一可以考虑，作为低总价的房子 6 的单价可以接受。 2. 不了解你的家庭情况，如果2年内没有学区需求，没必要看海淀学区房。二手可以投资一套朝阳东三东四的公房 推荐 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区等

　　提问：您好，新人首问，本人家庭在2015年公积金贷款买了通州的房子，现在房子已卖，8月中收房款。因生了龙凤胎，孩子以后要在东城北京站附近上学，需要买城里的三居室，我在双井上班，我爱人长安街附近上班，我俩工作单位限制，都不方便做抵押贷，资金目前可以凑300万左右。之前看过潘家园小区9几年的电梯房，还有南新园小区顶层东西向的复式（贷款压力稍微有点大）。房子打算20年左右再卖，现在不知道这两个地方的房子能不能买？之后再出手有没有接盘侠？是现在买还是过两个月再买？东四环外的观音惠园或者观音景园怎么样，之后通28号线会不会大涨？或者您有没有合适的推荐（总房款450万左右）。谢谢！

　　回答：潘家园小区没问题，可以长持。有合适的现在就可以入，不要等. 观音惠园和观音景园价格也不低了，地铁虽然利好，但大涨可能性不大 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特区

　　提问：疫情结束以后北京房子会启动吗？还有多久启动？ 有子弹300，想去沈阳，又担心不能及时变现错过北京一波。 谢谢房姐答复！

　　回答：疫情戒严还没有解除，需要看疫情影响大小。 放水已经很明显，到楼市是注定的，如果现在结束夏季有一波涨幅。 300万沈阳可能打不下，10万就足够买一套沈阳。

　　提问：非京籍，老公sfsd资格，月收入1.3万，老婆贷款算二套，六里桥工作，家里俩娃。首付100万，因为积分落户政策，想先买丰台，几年后再换到城六区外，那么是先用老公的首套资格还是等换房时再用。考虑换房时要求住房品质，首付不够多，所以想把老公的首套资格留着换房时用，合理吗？另由于首付有限，丰台杜家坎片区的崔村一里88年三层三居室老公房，还可以买吗？

　　回答：保留男方sfsd思路没问题 崔村一里公房不要买，买老破小非常挑地段，只有核心区有价值，其它位置的远离。 如果看这附近以地铁次新为主

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