长三角各城市的房还能不能买？看完这个分析你就知道了

01｜今天正好有空，跟大家聊一聊长三角各城市的房子能不能买。

南京：目前处于启动期，比较推荐，能搞定购房资格就可以买。学区主导的城市，非学区一点都不贵；基本面没问题，腹地广阔；贵的地方不够贵，便宜的地方反而太贵。

苏州：目前处于盘整期，买入时间有点早，但是现在买入不会被套，因为2014年至今已经有过两轮行情，第三轮可能还需要一段时间。许昆林来了之后改变非常大，未来可期；园区城市界面非常好，苏州本身经济实力强劲，创新融资一直在top5，与上海连接紧密。

无锡：过去一年一直在涨，几乎没停过。整体比较便宜，但基本面不如南京、苏州；感觉次新品质学区房有机会。楼市近3个月去化非常厉害，大量新房无货可卖，4月底土拍创新高，不断刺激楼市，下半年无锡将迎来近3年的强浪潮。

南通：过去一年一直在涨，几乎没停过。各种利好政策不断，已经连涨3年，还会继续涨，推荐。

常州：一般推荐，离前2年的涨幅有点近，性价比不如无锡。

镇江：单价够低，和南京价差够大，和泰州扬州无锡价差明显。

昆山：最强县级市，基本面好。推荐，目前已经处于上涨周期。推荐花桥、昆山新城。

太仓：推荐，嘉闵线的巨大利好，学校，教育资源不断落位。目前还是本地改善为主，和上海的联动还不强。

杭州：处于爆发期，全市板块轮动状态。基本面不说了，第五城位置稳固，长三角发展最快的城市。二手房有点贵，新房摇不到。

宁波：处于赶顶期，不太推荐。产业升级很快，人口吸引力强。

绍兴、嘉兴、湖州、嘉善、平湖：基本都涨过了。

02｜我找到了一张官媒的图，发现上海重点的互联网企业大部分都在浦西，而且大多数围绕内环四周。

这些互联网企业分布的一个后果，就是浦西有些房子的涨幅或者均价，是完全用“环线论”解释不通的。

比如古美板块的万源城这边几个均价超10万的楼盘，完全是被漕河泾那几家大厂的购买力带起来的。

大宁这边也是同样被“资源论”推高的，今年一月份的时候均价还是9-10万，现在已经11-13万了：

在同样的逻辑下面，像五角场、东外滩、徐汇滨江等等板块的区域标杆，未来还是很有想象空间的。

所以我猜想，随着上海人才引进的步子越来越快，新上海人越来越多；

他们用脚投票踩出的定价逻辑，未来是否会将浦西党的“环线论”挤压到仅适用于内环内？

甚至上海传统的“上只角”板块，彻底被新上海人完成合围？

或许现在下判断还太早，不过大家最好对这种可能留有警惕。

提问

Qustions

&

解答

Answers

1 Question :

观观你好。我房子在上海！年后听说银行会通知大家，是继续保持基准利率，还是换成LPR和加点结合的利率，而且一旦定了，不能更改。

我想问咨询一下一下3个问题！

第一：如果以后置换重新买房，是不是这次我无论怎么选择，以后新买的房子的贷款都是LPR和加点的结合？第因为我马上要把房子卖了，那是不是这次无论是否更改都无所谓了？

第二：无论我这次如何选择，以后新买房子贷款的LPR的加点数是否重新计算，以后新买房子贷款的加点数是不是跟这次的选择没有关系？

第三：以后置换新买的房子，我有贷款记录，那新买房子贷款的LPR的利率和加点数分别是多少呢？第如果没有贷款记录，LPR和加点数又分别是多少呢？

Answer :
优先考虑有地铁的花桥和太仓，直接排除恒大和嘉善，当地没有购买力，小心入坑。

1、对的。以后都是lpr+加点。你马上卖房的话，这次怎么选利率无所谓了。

2、对。每笔贷款分开合算的。

3、具体的加点成数是每个银行分开给的，但是加点后的利率，不得低于二套房贷上浮1.1倍的，具体你去查一下。

如果你没有贷款记录，加点是-30个bp

2 Question : 观观老师，我名下有一套110平米的房子，我和我父母三个人名下还有一套124平米的房子，这两套房的产权都满五年了。现在我有想法想把其中一套卖掉换一套更大更新一点的，请问怎么操作才能在付税方面最优化？（考虑到房产税及未来的遗产税等等）。我本人还是单身。Answer :

不管你保留哪一套，只要在其他房子上有你名字，你买下一套的时候，契税都是第2套算。

但是如果你保留跟父母2011年以前共同持有的房产，买下一套不会触发房产税。

所以我建议你留着和父母共同持有的那一套，卖自己名下那套。

中国目前没有遗产税的，未来父母百年之后，继承的话会有所得税。如果你最后一套再卖这套继承的房子的话，满五唯一的话，就没有全额20%的所得税。

税费这东西比较复杂，能在线上解答的也就这些了，建议找机会来现场沟通。