上海,风继续吹,环沪,风再起时!

过去一周的时间，我和夏良一同在长三角考察，杭州、苏州、昆山、南通、嘉善，五个城市，逐一走过。看着看着，不禁感叹，有一帮没见过钱的人，各种鼓吹房地产过时论，楼市没落论，楼市投资铁锈论，坑害了大批天真、无辜的人们。不及早上车，想着看别人笑话，唉，现实很残酷。上半年，深圳涨了40%，东莞涨了30%，随即迎来强势调控，横盘至今。那些嘲笑深圳东莞的人，你现在上车，依然要比去年多花30%以上，调控迎来的是横盘，不是下跌。上海亦然。去年10月，我带队考察长三角，写过一篇文章，明确指出，2020年，是上海楼市启动元年：2020，长三角楼市动能切换元年！当时，还组织了一个小范围团购（我知道不会被大多数人认可，所以当时只是小范围分享和推荐了一下），是德信洵庄，去年价格不到10000，今年，二手房市场已经可以上涨20%，妥妥的转售离场了。而我们给粉丝的意见是，当下无须出，15000是完全看得见的。是的，今天的文章主题很明确，上海已动，环沪风起！嘲笑上海的人，不好意思，上海无须调控松动，依然能强势上升，你大爷永远是你大爷。

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上海动了吗？

上海和环沪考察完毕，我在破竹圈子发了上面的这个随笔。上海今年的涨幅，已经超出了很多人的想像。青浦新城去年38000今年43000，嘉定新城去年39000今年45000，临港核心去年3万今年5万，张江核心去年10万今年14万，前滩核心去年10万今年17万。上海，依然是要求5年社保，依然是单身禁止购买，依然是二套首付70%认房又认贷。是的，今年的上海依然可以在这样的夹缝中上涨20%以上！为何？1、上海动能足够强大。2、你大爷永远是你大爷。3、上海依然可以足够碾压杭州南京。4、深圳涨了50%了，上海没动。5、杭州涨了50%了，上海没动。6、苏州涨了50%了，上海没动。7、广州涨了20%了，上海没动。8、二胎生了，长大了，两房不够用了。9、疫情之困，蜗居小房子，我受够了。10、我五年社保够了，我结婚了，我可以买了。总之，涨是常识，不涨才不正常。

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环沪风起。问题是，上海依然是要求5年社保+结婚，认房又认贷，外面的人即使再看好，也没个毛用，没有房票，有房票的也可能没有贷票。1、所以，先强调一下，有上海房票和贷票的，当下应该先买上海，别的城市一律不配你去看去分析去买，这是第一个常识。下面，我们要说的是那些眼睁睁看着上海在涨的人，如何从中分一杯羹？也就是我要说的环沪市场。2、上海启动完，轮动的下一个，就是环沪市场，尾随上海涨幅，随着上海和环沪价差拉大，环沪市场也必迎来一波行情，这是第二常识。3、在环沪有房的，现在不是抛的时候，你的行情快要来了，在行情波段中再出不晚，这是第三个常识。4、综合，有上海房票的关注上海，没上海房票的关注环沪，这是第四个常识，也是本文讨论的重点。但是，环沪市场极其大，坑也极其多，万万不可乱买。而事实上，环沪的风，已经吹起了。用夏良的话来形容环沪：半开放的昆山，急刹车的苏州，关了门的太仓，有野心的南通，幸运的嘉善。

下面，一个一个来说。

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急刹车的苏州和关上门的太仓。苏州经济相当强，强过南京，和上海的交互和通达也更好，如今有高铁，未来有轻轨。隶属苏州的昆山，还是苏州和上海接壤的桥头堡，昆山的花桥、千灯、淀山湖都是和上海青浦接壤，一脚油门的事儿。

去年上半年，苏州工业园区房价暴涨30%，全苏州于是跟涨，全城一片疯抢，迎来了苏州史上最严厉的调控加码。非苏州户籍购房需要2年社保，苏州还限贷，二套首付50%-80%（结清首付50%，有一套在还首付80%）。苏州还有5年限售政策，相当之严格，新房拿证限售3年，二手拿证限售5年，严厉打击炒房。所以，苏州没有炒房客。所以，苏州今年的房价相比去年调控升级之前，跌了6%左右。我们称之为：急刹车的苏州。太仓隶属苏州，一样的限购（2年社保），一样的限贷（结清50%有一套在还80%），但可是，太仓的IP、能级、经济、人口是完全不能和苏州相比的，所以，太仓目前的楼市是至暗的，是完全一滩死水的。我们称之为：关上了大门的太仓。关于太仓，答案是确定的。1、政策已经触底，不会再收紧。2、楼市已经触底，下探空间很小。3、上海已经启动，必将拉大两地价差，太仓必将反弹。4、政策的变化只会放松不会再紧，如放松必将强化反弹，只是时间不确定。所以，太仓本地性、地缘性需求可以入场了。但是，外地投资客依然不必要在当下关注太仓，为何？一是因为政策不确定性，二是因为环沪有更好的选择。

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半开放的昆山。昆山很聪明。昆山和太仓同属苏州，昆山经济更强，和上海联动性更强，和苏州联动性更强。昆山的营商环境当然也更好，从调控政策上可见一斑。昆山购房，限贷政策和苏州、太仓是一样的，很严格，没空间。但限购政策已经可以绕过。大专学历+人才编码=可在昆山购房。人才编码，你懂的，售楼部可告诉你解决方案。关于昆山房价，我们作为外地人，可以不必去他们富人区买地缘性的35000元/平。在昆山买房，重点关注和上海的联动性。

如图，价值点都已标注。淀山湖从地图上来看貌似价值最大，但这里人气严重不行，别墅居多，人口稀少，氛围不行，租金肯定不行，配套也不可以，需要依靠青浦的配套，其实并不建议。千灯价格更低，其实是属于千灯镇，很刚需，但人气很旺，也就是说，出租不用愁，虽然刚，但有人，有租客，开车到大虹桥上班40分钟，是这一类刚需之选择，是很刚很刚的选择。花桥，上海11号线之延伸，离上海很近，价格23000，四年未涨，是的答案很明确，花桥可以买了，花桥可以入了，如果你很刚的话。花桥选筹，注意核心的11号线即可。为何我强调了很刚？因为，只有白户才可以首付30%，就是说，投资客在这里没有杠杆，但对于就想买花桥，就想早点解决居住，现在没办法入手上海的人来说，对于一直在关注花桥的人来说，你需要尽快下手了，真的。

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幸运的、开门的嘉善。嘉善不限购，二套首付40%，购房政策很友好。长三角一体化示范区，浙江只有一个地方划进去了，就是嘉善。

红利足够大，政策足够好。政策也很友好，上海17号线延伸线直插嘉善。

嘉善是不是就可以买了呢？并不是。主要的问题是，嘉善基本面太差了。之前的嘉善，三分之一的收入来自于西塘古镇门票，三分之一的收入来自于孔雀城卖房，三分之一的收入来自于其它。之前很多年，嘉善定位是农业县，也是环沪唯一还是县域命名的地方。基本面太差，底子太薄，未来很好，但周期很长。

而放眼嘉善房价，再放眼全国，有没有更好的选择？有没有更好的选择？

这是一个很重要的思考。上海之窗，也就是金茂光和城，是我眼中最值得买的一个盘，米宅在一期开盘时也组织过团购，当时价格17300元，如今已经涨到了18700元还要绑定一个12万的车位，价格已经不低了，也就没有再重点推荐了。嘉善还涨，上海之窗也还会涨。这是确定性的。我们要思考的是，现在这个价，这么多的投资客，这儿，还是不是最好的选择？还有没有更好的选择？显然，在我这里，这儿，也许已经不是最好的选择。除了不限购不限贷，政策友好之外，嘉善基本面太差，又被孔雀城坑了一把，想改善太久太难了。姚庄镇CBD：

嘉善南部新城：

西塘镇：

恒天祥符荡，房源一抢而光，售楼部关闭了：

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有野心的南通。南通的答案也很明确：1、本地人建议入，不必等。2、外地人投资也可入。为什么？1、南通购房政策太好了，不好购不限售。2、贷款政策也很好，有一套在还依然可以首付30%。3、目前楼市市场很好，没有什么投资客，全靠本地人支撑，市场依然很热。4、祥生云境、融创时代中心、招商滨江道、万科云城等楼盘实地调研时发现，开盘均可去化80%以上。5、有限价，略有倒挂红利。光有这个就可以了吗？不是的。要看最基本的人口和经济的。

南通的GDP是超过了济南、长沙的，是和佛山、郑州差不多，今年是要过万亿的。我有一个观点，所有过万亿GDP的城市，都不可轻视，都不可忽视。2019年末南通市常住人口731.80万人，虽然增速一般，但近年已经好转，起码，基本面不差。未来还有上海第三机场的重大利好，会有多条高铁连通上海和苏州。未来还有国际游轮港的重大利好，是为数不多的重大基建项目。有本地人支撑，有未来利好加持，政策友好，就是一个好的选筹。

房价相比2018年，已经翻番了，其实已经错过了最好的入场时机。然而，在南通，看到的是一个好区域被低估、烂区域被疯抢的南通楼市现状。这是一个典型的没被地产周期教育过的城市。我们可以在这里实现认知碾压，也找到了被严重低估的区域和楼盘，也想给粉丝们组织一下团购。无奈，楼盘太好卖，无法谈下优惠给粉丝，米宅也不会去做不能给粉丝优惠和福利的任何团购，只好放弃，欲了解和购买的只能自已去买。想了解具体区域和楼盘的话，文末可以私信米宅，单发吧，避免广告嫌疑和杠精来杠。注意一下，在南通，只关注、购买这个城市最核心的资产，即可。站在南通49层高的楼层眺望长江：

南通中南CBD：

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综合，1、请注意，购买环沪的本质是购买上海，所以，和上海的交互、联通、互动是最为重要的，无非高铁、轨道、自驾，本质是上有没有在上海工作的人来租你的房子？这是首要前提，南通例外，因为南通对标的是苏州。2、一个好的环沪选筹是，现在有支撑（租金），未来有预期（概念），而不能在环沪单方向的购买未来和预期，这是第二个前提，要坚守。3、太仓是典型的当地人市场，外地人目前无须关注，但当地人已经可以入场，市场已经触底，外地人需要关注政策变化。4、苏州拉下了急刹车，政策严厉，目前市场横盘，估计还要再横一段时间，本地人可以淘笋了，外地人目前无须关注，需等待政策变化。5、花桥可以入了，不管是本地人还是外地人，但本地需求更推荐，外地人可三思，因为你的贷票很珍贵，就投资杠杆来说，放在别的城市可能会更好，但花桥价格肯定是要涨了，欲买花桥的不必等了，米宅也有楼盘和区域推荐，详情可加微信了解。6、昆山其它地方也是典型的本地人市场，但昆山作为最接近上海的地方，市场已经触底，政策已经放松，上海已经启动，本地人都不必再等了，可以入了，外地人需三思，因为，昆山离上海和苏州太近了，这儿就是一个过客之地。7、嘉善政策很好，不限购不限售，但基本面太差，周期太长，很是纠结，不敢推荐，但又能看到嘉善的上涨，但目前嘉善的价格放眼全国又能找到太多替代选项，所以，答案交给天意和摋子吧。8、南通可期，政策友好，本地人和外地投资均推荐关注和考虑，关注核心关注倒挂，有现在有未来，有本地支撑托底，基本面安全，未来还有预期。