今天这篇文章属于各地楼市分析系列中的一篇，浅析一下上海房价的趋势，只是概述，后续会继续写详细的市场数据分析。更多地产专栏文章和各地楼市资讯分析，欢迎关注：房地产带盐人

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上海房价企稳

个人认为无论是上海房价还是全国房价再次坐上火箭的可能性非常小，这次坐的应该是小火车，烧煤的那种，在轨道上突突突，呜~~~一声汽笛，还不会脱离轨道。

上海房价态势扭转但不明显

自去年末至今年一季度，上海房价变化的确是一个态势的扭转，这里面在二手房层面，长三角、珠三角、其他部分二线城市，首先的变化是二手房成交的议价空间在缩小，这个议价空间就是卖家的让步空间。不过这个趋势还是以稳定为主，而并非重新走上快速道，作为全国一线城市上海的房价稳定对很多区域有参考价值，尤其是长三角周边城市。

其次严谨的说，截至一季度，一手房市场部分城市成交在回升，不过价格目前没有太大变化。这个阶段成交量不会大幅变化，因为新的供应量也比较少，去年很多项目的推盘量、新增的土地储备都在变化，所以赶着今年上半入市的项目潜在供应量没有那么大。这个时候是不太会出现量价齐飞的情况的。

目前资金面宽松，但是对房地产还是紧的，去年至今年房企融资成本攀升，基本上原来在8%这个融资费用区间的，部分一线房企攀升到了10%上下，当然国企、央企要好很多。当房贷、项目开发贷这些流入地产行业的资金仍然偏紧的时候，房企积极的去库存回款主要是去年的动作，今年谨慎控制开发节奏、拿地才是主流风险控制，再就是合作，各大房企之间的联合是越来越多，尤其是30~50名之间的企业，大家不要小看这些50强，虽然比不上一线标杆企业，其规模也是非常大的，大家选择抱团，一方面控制财务风险，在土地投资拓展方面、开发和营销方面的成本控制、抗风险能力控制会率先被强化。

2018年大家看的是房价，实际上百城的土地流拍是创造了历史以来的最高纪录，去年10月份的土地流拍量已经超过2017年全年。谨慎拿地，谨慎供应，开发节奏和债务、融资节奏、财务筹划方面的内控是今年各大房企非常注意的一年，所以2019年新盘供应量在很多地方都不是特别平均，不会出现供货量一刀切式的暴涨。所以我说房价在小火车上，你徒步追不上，但是骑马应该没问题，就像让子弹飞里面那样。

稳房价、稳地价、稳预期是今年调控的绝对主线

关于政策对我国房地产市场的影响毋庸多说，中国楼市基本上是个政策市。其实除了这三个稳，还有稳金融、稳外贸、稳就业；这其中预期是非常重要的，对整个经济而言，对楼市而言都是如此。

稳房价--稳预期--稳地价是有层层递进的逻辑关系的，所以这个目标也很清晰，目前土地财政尚不能完全放下，尤其是几大城市群的建设投入仍然要由财政支持。另一方面就是扶持中小企业，减税降费，政府工作报告里提到2万亿的减税目标，包括普惠性和结构性的减税，这个国税总局也发了通知全力推进政策落实：国家税务总局全力推进减税降费政策落实

搞活中小微和民营经济经济，毕竟实体经济是基础，信贷规模在2月份达到3.2万亿，其中大概进入居民部门的长期贷款（基本上主要是房贷）只有六千亿左右规模，这说明货币宽松主要是支持企业进而保障就业。

目前中国经济稳字当头也是必然的选择，中美贸易磋商尚在进行中，今年美国经济预期也并不理想，另一头欧盟作为我们的最大贸易伙伴面临英国脱欧的不确定性影响是实打实的波动变数。美联储本月下旬刚刚表态年内不在加息，这也是对美国经济走势的一种判断的态度，美国目前如果回归量化宽松（至少不紧缩），全球很多地区都是盯着美元动向的，中国虽然是近几年努力在将人民币和一篮子货币捆绑，但也不可能不受影响。

考虑贸易、汇率、利率的三方矛盾，目前国内经济的稳定、金融市场的稳定是非常重要的应对基础，而房地产行业跟经济和金融捆绑程度而言也不能有大的波动，因此楼市稳定并非只是房价，供应量必然也在被控制，控制楼市供应量的手段已经摆在那里，就是资金。

房地产税是解决收入而并非打压房价

房地产税的立法今年两会上提出的目标是完成草案修订，这个立法从草案到提交人大审议通过需要一个过程，期间要解决一些关键问题，例如：

土地出让过程中已经收的土增税、营业税等等和房产持有环节中征税是否重复；

以及房屋的所有权是永久的，但是土地使用年限是有限的，而且土地出让金和税费已经计入了房价成本，这种情况如何进行持有环节的征税。这其中大家俗话说的“房产税”就是对持有环节征收的，那么永久产权的界定这个还是个问题，既然立法肯定要把这些说清楚。预计房地产税的立法到实施快则2~3年时间，在2021~2022年左右才能有结论。

另外一个关键房地产税的作用是接棒土地财政，因为后者是不可能像过去十几年一样一致保持高额的土地出让金和出让面积的。也因为买房的人足够多，房产保有量足够高了，这个时候去收存量市场的税有基础，有税源。我想看到这里你应该能明白房价接下来不该出现过山车式的变化。

因城施策和楼市分化

这是今年楼市调控的一个特征，不会一刀切，这里点一下题目，上海作为一线城市、更重要的是作为长三角城市群的核心，其无论是经济的基本面、潜力、人口都不是问题，因此楼市相对会回暖明显一点，记得文章开头的小火车就好。

其实上海代表的一线城市都具备这个特征——未来城市群带动效应，不仅一线城市本身，像粤港澳大湾区内的广州、深圳也是如此，这个圈内的城市经济总体的联动性、协调性、互联互通的门槛降低之后发展机会和楼市都会基本面向好。

二线城市要么有资源聚集效应，要么也是在国家规划的中心城市角色，例如成渝、武汉、西安、郑州、济南等等，也是楼市如坐在小火车上一般比较稳定。

三四线（剔除上述城市群里发达的三四线地区）由于棚改的退出，本身经济、产业支撑有限，这个时候的楼市的库存和房价总要有一个降下来才行，这就是说的市场分化，不会出现普涨普跌的情况了。这也是为什么要因城施策，各地自己根据情况自己出政策的原因。

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