上海楼市:上海买房,嘉定、 青浦、松江哪个区升值空间大?

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以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问

提问：曾叔，你好，请问上海买房，嘉定、 青浦、松江哪个区升值空间大？

回答：你好，每个区都有很多板块，不同板块价值上差别很大，既有好的板块也有差的板块，地铁板块比非地铁远郊板块价值更大。嘉定的南翔板块和嘉定新城板块，松江的九亭泗泾佘山板块青浦的徐泾板块、青浦新城、朱家角淀山湖板块都很有价值。嘉定当前平均房价水平比青浦松江低，11号线通勤很方便，是刚需的首选区域。青浦拥有临近大虹桥的优势，又有上海唯一的天然湖泊淀山湖，华为研发基地已经落地青浦金泽镇淀山湖湖畔，未来房价水平会是三区最高的 。松江很宜居，9号线直通徐家汇漕河泾等区域，房价支撑力也非常强，房价水平这些年一直比嘉定高。

提问：曾叔，你好，上海首套首贷名额，单身在外地工作，手上现金60，税前年收入60，是否有合适的信贷方案提高首付和购房预算？负债率、购房目标多少合适呢？

回答：你好，有一些方法可以解决，我建议不要收入减支出减月供不要为负数即可，对于你的情况，我还有更好的选择，具体详见内部分享。

提问：曾叔，你好，手头350-400左右的预算，想买套出租投资用。目标大虹桥，想问下七宝，莘庄，还是虹桥火车站附近的爱博家园的动迁房比较好？

回答：你好，七宝配套成熟点，有学区，莘庄最宜居，但是爱博的区位好。如果只是看租金莘庄更好，但是如果想兼顾增值，爱博和七宝都是可以选的。其实徐泾也不错啊，最近大虹桥改了规划，下一步要做大徐泾。九亭、华漕北侧也是有很多机会的。

提问：曾叔，你好，请问您对上海宝山央玺115平怎么看待，700预算，家有二宝想买三房二卫，首套购房资格，手里现金400+左右，学区在虹口一剃队不用考虑，以后上学需要接送，买哪个板块比较适宜？

回答：你好，央玺从自住上选择不错，中式的风格喜欢的人喜欢的不得了，但是这个价格在这个位置是不太合算的。如果你特别喜欢的话，那么可以买的。要兼顾投资就不建议。另外，你学区既然在虹口，那买在央玺上下学不方便的，北区交通本来就是短板，虹口宝山连接的江杨南路那一段，路况很不好，将来接送小孩是问题。我倒是建议你考虑在学区附近买二手房，可以考虑买新一点的房子。因为你首付足够多，如果现金流ok的话，可以买更大规模的三房。

提问：曾叔，你好，请问近几年投资深圳已有很大涨幅，请问此时投资是继续考虑深圳，还是到上海，能博取40%以上的涨幅吗，谢谢您！

回答：你好，两个城市在今年都不会有40%以上的涨幅，从周期上来看，现在上海的时机更好一些，毕竟调整了多年没有涨过，具体可详见内部分享。

提问：曾叔，你好，请问：海珠中海观澜值得买吗？一线江景现在大约7.5万一方。

回答：你好，海珠中海观澜有江景没错，没有地铁，该片区环境也比较差，都是工业厂房，还没有形成良好的居住社区氛围，我认为短期的改善也不会很大。这个价格不如买其他地方的江景，比如珠江新城的、金融城的，滨江东的，琶洲的，这些江景才值钱。

提问：曾叔，你好，请问上海住宅性质公寓是什么情况，对价格会有影响吗？

回答：你好，上海的房产证上写着公寓的就是住宅。商住会写成商业地产的。不要买商住，大坑。上海买房具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：曾叔，您好，求推荐楼盘，复旦工作需通勤方便，小孩刚出生将来有幼儿园和学区需求，预算四百w首付总价一千w内，首房首贷想买上海新楼盘3居，求推荐。谢谢！

回答：你好，邯郸路的复旦吗，还是新江湾的复旦啊。新楼盘基本不带学区的，之前新江湾有个世纪江湾也已经卖光了，现在带学区的就是前滩了，离你太远了。你这种要么住的远一点的新房，要么就是附近二手学区房，看你自己的诉求了。我是觉得自住和学区，应该排个优先级，如果真的看重学区的，优先考虑二手，看重自住的，优先考虑学区。

提问：曾叔，您好，我跟老公名下有套房，商业贷款在还。准备买二套，我住房公积金还没用过，二套用公积金需首付50%。公婆名下无房，是首套过户给公婆还是用他们房票做接力贷划算？如果过户的话怎么把费用降到最低？如果做接力贷还能用我的公积金吗？另外，公婆做生意，算小微企业，我是体制内，怎么申请到最大额度的贷款呢？首付做贷款的话会影响银行信征和后续按揭贷款吗？

回答：你好，上海不能做借力贷了，外地贷款产品要看当地政策，我说不准。过户，就走买卖，后遗症最少。只要不是按揭贷款，不会影响未来认房认贷的。

提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？

回答：你好，具体详见知识内部资料分享。

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