上海楼市:上海未来5-10年涨幅大的房子?哪种地段价值更大?

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以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔，你好，请问如何怎样才能选到未来5-10年涨幅大的房子？哪种地段价值更大？

回答：你好，买房这件事情上，首先要计算首付，根据首付再来计划可以买什么样的房子，对应哪些地段和产品，一步步细化。买房，核心只看房屋的合理价值；地段，只是房屋价值的其中一个因素，并且这个因素并不是一成不变的。以城郊结合部为例：城郊结合部的本质，指的是价格便宜存在套利空间的郊区，而在过去一些年的经验里，这些郊区往往体现为成交结合部区域。1.城郊结合部的“买点”并不是长期存在的，2.城郊结合部的位置，也是不断变化的；3.城郊结合部的买点归根结底还是价值的结果，所以核心规律还是看价格。

在楼市的早期，城市价值体系尚未沉淀，市中心的价格还没有涨起来，譬如重庆，两江四岸1.5万，环线边缘也要接近1万，这个价格情况下，反而优先购买两江四岸地区。随着城市不断扩张，需求扩大，主城区房价继续上涨，近郊区二手开始接手城市新的需求，价格还只是市中心的三分之一，这种时候就存在入手机会。随着大城市的供给挤压，老破小价格开始和商品房接近，城区内商品房价格开始脱离上车选手的区间，但部分人群不愿意买没学区的低价老破小。于是这些人把目光投向更远的郊区，反正郊区也有了学校商场等生活配套，有了地铁接驳，一个小时也能进城，用距离交换舒适度，再加上开发商一手盘拉动，政策利好宣传，郊区一两个月之间就进入暴涨，这样的阶段，是城郊结合部不断向外移动的阶段，同时也可能因为郊区的炒作和过度追捧，价格出现溢价。

典型比如上海诸多郊区。而对上海这种超大型城市，政府的规划已经远远超过了自然的郊区边界。加上城市的驱逐人口，上海新增人口急速下降，城市开始内卷化，自然的郊区边界不再扩张，现存的城郊结合部价格，已经在预期和购买力溢出下变得昂贵。除了类似天通苑回龙观等少数几个边界地带，已经很少有便宜的，值得买的城郊结合部。

提问：曾叔，你好，我现在坐标上海青浦区，上海本地人，名下有一联排别墅200平米，已还完贷款。儿子大二刚满20周岁，想给儿子买一房备用。现在有250万现金，买房的选择有1，青浦区的万达茂商业地铁17号线那边的首创和东渡悦来城，都是新房二手房了。2，东渡悦来城有90平米和124平米的工程抵押房，不知道是否可买风险大吗3，葛洲坝玉兰花园一期的二手房和二期的大面积135平米的房子。4，投资东渡悦来城的商铺。纠结1.买哪个地方2，是动用儿子的首套房贷还是用我们夫妻的二套房（二套房要交房产税）3还是等儿子大学毕业后再买。

回答：你好，1，3里面选一个，2、4是坑。其实1、3我都看不上，你儿子买了大概率将来也会置换，不过你的情况比较特殊，因为你本来就在青浦发展，所以买在青浦远郊是可以有联动效应的。如果一定要买，我觉得3更好一点，毕竟绿城还是有些口碑的，居住品质更好。买的话不要用儿子首房首贷了，方便他未来置换。

提问：曾叔，你好，你觉得闵行的金辉海上铭著咋样？学区确定后去化的很快。

回答：你好，之前关注的人不多，出了划片范围之后开始热起来了，不过之后是否继续对口还不好说，毕竟隔着外环呢。

提问：曾叔，你好，请问老破小400万一房vs品质小区500w一房，对口一样的学区，单价差不多，仅仅小区品质不同，孰更优？

回答：你好，看你更看重什么，如果只是为了挂户口，自己不住，又不在意租金，那肯定总价越低越好。如果也要住的，或者希望租金收益高一些，那就选品质小区。

提问：曾叔，你好，老破大的流动性安全性不如地铁次新和老破小吗？

回答：你好，我们买老破小，其实完整的说法应该是城市核心区的老破小，对应的低总价上车，高租金回报。由于有些稳定的客群，低上车门槛，市中心老破小的升值很稳定【前提不溢价】。而老破大，地铁次新的总价都比老破小更高，第一流动性会受限，郊区地铁次新因为受市场喜爱所以流动性更高一点，但起步容易溢价。唯一要回避的，是远郊区老破小，尤其是距离地铁远的。如果有现金，建议可以一步到位。

提问：曾叔，你好，你觉得南京房价是处在高位吗？作为一个二线城市房价这么高，真的有那么多购买了支撑吗？南京楼市是否存在泡沫？

回答：你好，南京从来就是个不缺购买力的城市哪怕5万6万一平，哪怕要求首付8成，哪怕验资600万，都是争先买房。每个城市都有头部购买力，都有土豪，但，一线和强二线城市的购买力更为强大，房价的上限更高。所以经常有人问我，某座三四线城市买房怎么样时我都不推荐，如果北上广深买不了，强烈建议买入强二线城市。

提问：曾叔，你好，手里有210万，上海，想买第二套房做投资，预计总价350万吧，希望十几年年后能卖掉换房。目前关注区域：华漕动迁房，市区老破小(普通住房可首付5成的)，马桥。能帮忙分析下么？

回答：你好，如果就选这三个的话，那我宁愿华漕动迁房，老破小没有前途，即便是普宅也没必要，马桥适合老闵行，市区人口导入过去不多的，将来接盘侠有限。你可能不熟悉信贷路数，有一些方法可以解决首付比例高的问题。

提问：曾叔，你好，上海260左右的首套二手房，比较推荐哪些板块或者小区？盼回复，谢谢。

回答：你好，可以考虑泗泾、鲁汇、江桥、徐泾北城、高行、川沙、曹路、顾村、安亭、马桥这些地方。

提问：曾叔，你好，请问装修贷未结清，会影响二套房贷么？

回答：你好，会影响的。如果申请装修贷半年内申请房贷，会导致房贷拒批的，因为这个装修贷有首付贷嫌疑，而首付贷是禁止的。如果超过半年了，部分银行可以出同贷书，条件是有足够的收入流水，可以佐证还款能力。超过1年则是都可以出同贷书的，当然还款能力一样需要审核的。

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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