长期租房1.5万亿大市场，马云马化腾大佬都来抢滩了

©懂财帝原创 · 作者 | 嘉逸

甲醛超标、房源虚假、资金爆仓……去年以来，长租公寓市场热议不断，曾经被热烈追捧的新兴行业发展似乎陷入了洗牌。

近日，随着蛋壳品牌公寓运营商传出“大动作”消息，长租公寓再一次成为市场焦点。

蛋壳正式任命前百度公司副总裁顾国栋为公司首席运营官。关于长租公寓市场的发展及前景再次成为热议的话题。

在巨大的需求驱动及多项利好政策加持下，长租公寓曾被认为是下一个“万亿蓝海”，各路资本纷纷入局，跑马圈地。

但是，高速涌入的资金导致长租公寓前期成本飙升，而回报周期长又加剧了长租公寓的盈利难题。同时，缺乏精细化系统管理导致长租公寓参差不齐。

不过，长租公寓的混乱随着政策的完善和行业的大浪淘沙有望结束，各大品牌运营商也纷纷开始重视精细化管理及科技对长租公寓发展的促进作用。

展望未来，对于勤修内功者而言，长租公寓依然“钱景”无限。

1 | 烽火再起

2018年1月，自如宣布完成40亿元人民币A轮融资，当时估值200亿人民币，由华平投资、红杉资本中国基金和腾讯三家机构领投，华兴新经济基金、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。

当时，这是中国长租公寓行业规模最大的一笔融资。一年多过去后，长租公寓行业发生了巨大的变化。

自如前身为链家旗下的资产管理业务部门——自如事业部，成立于2011 年10月。随着自如产品线的不断壮大，其于2016年5月成为链家集团旗下的独立运营子公司

独立后的自如规模发展越来越大，旗下的房源数量一直保持着可观的增长。据近期自如对外透露的最新数据是85万间，虽然未能实现2018年要突破100万间的目标，但也具备相当的规模优势。

长租公寓市场另一重要玩家蛋壳公寓也公布了重大消息。

6月17日，蛋壳公寓宣布正式任命前百度公司副总裁顾国栋为公司首席运营官（COO），全面管理蛋壳公寓的线下团队，直接向创始人兼CEO高靖汇报。

顾国栋曾先后在宝洁、壳牌、百事可乐等跨国公司担任市场及销售高级管理职务。2014年，顾国栋作为糯米网核心管理者，随糯米网的收购加入百度。

在百度，顾国栋历任百度糯米、百度渠道部、百度大市场体系等重要岗位负责人，后担任百度公司副总裁，全面负责搜索公司销售体系管理工作。

顾国栋表示，加入蛋壳公寓将开启职业生涯的全新征程；他看好蛋壳公寓的未来，并希望将自己过往的管理和实战经验与蛋壳公寓的发展深度结合，帮助其为社会创造更大的价值。

蛋壳公寓创始人兼CEO高靖则表示，顾国栋拥有丰富的业务管理经验、敏锐的商业洞察力、出色的团队领导力，公司正值高速发展阶段，顾国栋的加盟让蛋壳公寓的综合管理水平和业务实力再上一个新的台阶。

四年前，时年32岁，“觉得必须在35岁之前做一个选择”，“不想停留在舒适区”的高靖，创办蛋壳公寓，选择了传统租赁行业创业。

现在，蛋壳公寓管理房间数量接近50万间，覆盖了北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州等10个城市。

蛋壳公寓的迅速扩张与年初的一笔收购不无关系。2019年1月，蛋壳公寓以2亿美元的价格收购了杭州公寓第一品牌爱上租的100%股权及资产。

爱上租是国内分散式长租公寓中最早一批试水金融业务的玩家，分别在2016年与2017年获得过1.01亿元的A轮融资与3000万的B轮融资。

这笔交易乃长租公寓行业有史以来最大的一宗收购案。靠着这笔交易，蛋壳公寓管理的房间数量迅速扩张到40万间。因此，这笔交易被视为行业洗牌与整合的开端。

大规模扩张后的蛋壳公寓还受到了资本的青睐，于今年3月宣布完成5亿美元C轮融资，估值也一举超过20亿美元。该轮由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投。同时，华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。

在扩充房源和融得资金后，这次蛋壳公寓在人才引进方面也进行了大动作，毫不掩饰准备一展拳脚的野心。

根据易居的统计数据，截至2018年年底，以管理房源为标准，自如居分散式公寓运营商排行榜首位，蛋壳位居第三，次于相寓。

两大玩家相继招兵买马，扩充“军力”，意味着长租公寓市场烽火再起。

2 | 1.5万亿蓝海

长租公寓是指将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。

2014年可视为中国长租公寓发展史的分水岭。在此之前，长租公寓并不起眼，但这一年，雷军向YOU+国际青年公寓重金投入1亿，引发关注。

雷军投资长租公寓后的第二年，市场迎来了政策利好：住建部下发“指导意见”，明确提出推进REITs（房地产投资信托基金）试点、发展租赁市场，为长租发展注入了一针“兴奋剂”。

到了2017年，随着“租赁并举”和“住房不炒”政策落实，住房租赁市场迎来爆发。

当年5月，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》开始向社会公开征求意见。

7月，住建部、发改委等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并于一个月后选取12座城市作为试点，在金融、税收、土地等政策上发布红利时。

进入2019年，国家政策对长租公寓发展的支持并未减弱。5月，住房租赁条例再次列入国务院立法工作计划，住房租赁相关立法将加快推进。同时，月内多个城市出台相关政策，提出增加人才公寓供给、给予租金补贴等。

业内分析指出，随着国家推动建立租购并举的住房制度，2019年公募REITs（房地产信托投资基金）试点的落地或将进一步提速。

在接连的政策刺激下，长租公寓风口乍起。

2018年，一年，长租市场规模突破1.5万亿，但在整个市场的占比还不到5%，发展空间巨大。

有数据预计，到2020和2030年，中国流动人口将分别达2.82亿人、3.27亿人。与之对应，长租市场规模将保持2020年1.6万亿、2025年2.9万亿、2030年4万亿扩张的节奏。

因此，长租公寓又被誉为中国房地产的“下半场”。不少分析认为，市场将出现持房超100万间、估值超100亿美金的“超级独角兽”。

“超级独角兽”的出现离不开资本的支持。2018年，大量资金涌入，长租公寓行业预计融资规模近770亿元。

同时，融资方式愈发丰富，既包括传统的股权融资、银行贷款、企业发债，还包括创新的资产证券化。这也说明了资本市场对长租公寓行业前景的认可。

戴德梁行研究部发布的《中国长租公寓市场发展报告2018~2019》指出，在融资方面，国企和开发商背景的长租公寓品牌，往往具备更强的综合实力，拥有大量的优质资产，也获取了大多数的住宅租赁用地，因而更受资金青睐。

数据显示，国内排名Top100的房地产开发商中，已有超过30家成立了自己的长租公寓品牌。

报告还指出，股权融资仍是“二房东”模式长租公寓品牌的重要融资途径，优质品牌更能赢得资本的信任。这也是蛋壳和自如能相继获得重磅资本加持的原因。

3 | 洗牌将至

但是，作为房地产调控长效机制的重要组成部分，长租市场这个万亿“蓝海”在一阵资本和政策热潮过后却不得不面临冰冷的现实。

“我不建议去做长租公寓，这个生意是亏的。”去年，SOHO中国董事长潘石屹对长租公寓发表的一番犀利的点评引发了公众热议。

长租公寓面临的首要问题是生存。前期投入成本高、回报周期长，是当下长租公寓行业的通病。

长租公寓成也资本，败也可能资本。

有业内人士指出：“整个市场在2017到2018年的资本推动下拿房成本越来越高，特别是‘二房东’的模式为什么走不下去？是因为租金成本太高了。现在我们算账，基本上你的拿房成本是租金的50%的话，就都是亏钱了。”

潘石屹直指长租公寓盈利难的痛点，认为做长租公寓一定会有银行贷款，其中利息按照银行基准利率是4.9%，可能实际得5%-6%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，租房价格再翻番还是亏本。

除了投入成本高之外，利润微薄也是整个长租公寓行业不可忽视的现状。

克而瑞地新引力发布的《2019租赁住宅行业白皮书》显示，国内重点城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%，回报周期中位数近50年，远低于办公物业回报率4%~6%的水平。其中北上广深四城租金回报率普遍低于2%，深圳回报周期长达60年之久。

去年8月17日，我爱我家原副总裁、北京湘楚朝晖董事长兼CEO胡景晖曾透露，像自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争夺房源，人为抬高了收房价格导致租金暴涨。

但事实上，据戴德梁行的研究专家指出，长租公寓的客户主要是初入职场者。很多租客刚入职时收入还处于较低水平，所以在选择房源时，租金价格是最为敏感的因素。

于是，长租公寓陷入了规模和租金的恶性循环。与此同时，“租金贷”被叫停，这就导致长租公寓的收益进一步受到抑制。

据业内人士透漏，长租公寓前期投入资金较大，实现盈利至少需要5年以上。结果就是，去年以来，国内多个长租公寓运营商被曝亏损严重甚至关门“跑路”。

媒体统计显示，2018年约有十余家长租公寓运营商爆仓。胡景晖更是指出，长租公寓“爆仓”将比P2P暴雷更危险。

进入2019年，长租公寓的资金问题并没有得到缓解。5月13日，朗诗集团就公告称，将处于亏损阶段的长租公寓业务等业务剥离至控股集团。2018年，随着规模的扩张，朗诗集团长租公寓业务亏损从0.44亿元进一步扩大至1.9亿元。

最新例子则是6月12日爆出的中信国安集团旗下公司管理的房地产运营平台“国安家”，由于资金状况紧张拖欠房东的租金，诸多租客遭到房主逼迫搬家，租客已经支付的房租也较难退回。

除了资金问题，长租公寓还需解决严峻的管理挑战。

去年12月，龙湖集团IR负责人施磊就表示，长租公寓很难做，因为它考验的是管理能力、品牌要求以及细致程度。这也是长租公寓自兴起以来丑闻不断的原因。

6月17日消息，2018年12月至今年2月期间，浙江省消保委联合全省11个市级消保委，在全省范围内开展租房贷消费调查，发现各租房平台存在五大问题，分别是：

1. 通过差异化的优惠支付条件，诱导租客采用贷款分期方式支付房租；

2. 隐瞒分期服务现象，消费者在不知情的情况下选择租房贷；

3. 室内空气质量不符合国家标准，甲醛、TVOC超过国家限定值；

4. 分期贷款服务宣传告知不明确，消费者不知道租房贷提供方；

5. 无法及时满足消费者看房需求，服务质量有待提升等。

而实际上，不断有媒体报道出，某长租公寓导致的租户孩子白血病而去世，更有企业语出惊人“赔得起死人”，长租公寓企业曾长期负面缠身。

去年，因阿里员工入住甲醛房去世之事，自如遭受到来自外界的不断质疑；今年5月，又有媒体报道租客租住自如后2岁半儿子患白血病去世消息。

至于蛋壳，不但被内部人员曝出业务人员四处发布虚假房源问题，更是语出惊人称“赔得起死人”。

4 | 精细管理

虽然问题重重，但长租公寓作为新兴行业，发展大趋势没有变。

据艾媒咨询发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》，预计2022年中国房屋租赁市场租赁面积将达到80.6亿平方米，而中国房屋租赁市场租赁人口预计2022年将达到2.4亿人。

如此庞大的租赁需求意味着长租公寓的发展空间依然巨大。同时，政策持续利好行业。2018年9月，国务院发布关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见，强调“大力发展租房市场，特别是长期租赁。”

此外，在经历了盈利困境、亏本扩容、无奈退出……等一系列挑战后，长租公寓市场或迎来“洗牌期”，有利于头部玩家。

据36氪的采访，有投资人表示，这个行业能否做大并获得盈利主要取决于三个指标：品牌（知名度及运营）、市场规模、空置率（运营），参照西方长租公寓发展史，其市场初期拼的都是口碑和规模。

这就是说，企业间的竞争已进入新的阶段。经历了前两年部分企业跑马圈地粗放式发展之后，行业开始进入精细化运作阶段，有助实现低成本、低风险的精细化运营能力成为核心竞争力。

优客逸家创始人刘翔曾公开谈道：“市场房源供给增加的时候，专业运营商的价值将被凸显出来。”未来长租公寓运营端的优势就将成为稀缺资源。

于是，各家长租公寓品牌开始将自己手中的“稀缺资源”开始对外推广。自如、窝趣、魔方开启了开放长租公寓委托管理、租赁直营及战略合作等多种合作模式，对外推广品牌运营体系，不断输出品牌。

以自如为例，2018年6月，自如宣布开放自身产品设计、运营管理、供应链及互联网能力，面向整栋物业持有机构提供委托管理、租赁经营及战略合作三种合作模式。2019年1月，自如与中国质量认证中心签署战略合作，一同探讨租住行业标准化建设。

这次蛋壳引进顾国栋也被认为是长租公寓行业正逐渐走向成熟，对人才的吸引力也在加大。普遍认为，在顾国栋的推动下，蛋壳公寓将全面开启精细化运营管理的新阶段。

刚刚履新的顾国栋也表示，他看好蛋壳公寓的未来，并希望将自己过往的管理和实战经验与蛋壳公寓的发展深度结合，助力其深耕细作，把握机遇，为社会创造更大的价值。

事实上，蛋壳在正式宣布引进顾国栋之前，已经开始了精细化运营管理的新尝试。

咨询机构《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示，用户普遍接受2500元以下租金的长租公寓，其中1500-2000元月租价格的公寓最受欢迎。

同时，从在线租房用户画像来看，年龄分布方面，25-30岁的用户占比最高，为28.5%，且长租公寓在一线城市接受程度较高。

针对这样的情况，自如和蛋壳分别推出了专门针对应届大学毕业生的公益项目——“海燕计划”和“椋鸟计划”。自如已连续6年推出“海燕计划”，覆盖1400多所高校、惠及60万毕业生、减免近3亿押金；蛋壳“椋鸟计划”也已提供亿元租房补贴已累计惠及全国百万应届毕业生。

此外，数字科技对长租公寓立体化将起到巨大的推动，譬如，智能家居与公寓的结合有助于实现租户对品质生活的追求。

作为目前最大的分散式公寓运营商，自如就将于2019年下半年推出首个基于居住场景的生活应用App——自家Zhome，以实现整个家庭场景的智能化操控。

自如认为，人工智能对未来居住的影响是非常深刻的。在6月12日举行的2019全球新经济年会-领袖峰会上，自如CEO熊林表示，人工智能将对居住环境产生革命性影响，房屋的“智能时代”加速到来。

“我认为，未来的房子将不再是一个水泥钢筋的盒子，而是将被赋予智能化操作系统，变成有‘智慧’、会‘思考’的房子。” 熊林说“自如会沿着两个方向去做，一是做物和资产的互联网；二是不断推进服务的互联网化。”

6月25日新华网发布的《中国青年租住生活蓝皮书》蓝皮书显示，2018-2019年度，90后租客占比达到了75%，成为城市租住人群的主体。新一线城市租房市场增长速度超过一线城市。

绿地控股集团江苏房地产事业部相关负责人认为，近两年国内长租公寓市场还处在拓荒阶段，还在打基础，包括税收、金融、土地使用、产业发展所需要的基础元素等，预计2020年之后将会是长租公寓市场的井喷期。

这就是说，谁能把握住2019年的发展，谁或许就能在长租公寓混战中脱颖而出。