上海楼市:坐标如皋港长江镇。环沪应该如何买?

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提问：曾叔，你好！不知道曾叔对我们这个镇上有没有了解。目前有很多上海人来我们这买房投资。请问坐标如皋港长江镇。环沪应该如何买？

回答：你好，环沪应该如何买？首先大家要记得一个逻辑，环沪能否发展的起来，和环沪所在的城市没有关系，和上海本身有关系。有一个大格局，本身围绕上海周边发展的环沪商品房市场没有很大的问题。但是环沪一定有坑，而且非常多，太多项目想要借着这个概念去炒作，但凡是个项目都可以拉根线说自己距离人民广场直线距离才多少。环沪概念被逐利使用后，各种的夸张和放大层出不穷，毫不夸张的说，市场上70%打着环沪概念的楼盘都是坑。有一个简单的判断，就是看是否有房企品牌，在这里深耕。你要看环沪这么多城市，如果这个城市前十强的房企不愿意去，那么城市就有很大的问题。所以在我看来，如皋长江镇就是割韭菜的存在。要想清楚谁来接你的盘，不要被销售糊弄的晕头转向，自己问问自己，三年五年后谁会来接盘，如果是本地人来买那么配套有没有可能跟上，如果小白来买这里产业会不会落地，如果上海人来买这里交通能不能跟上。环沪投资价值高的板块，详见内部分享！

提问：曾叔！您好！我在南通有4套房产，除掉一套自住房，其他要不要卖出想办法上车上海？

回答：你好，南通目前在高位无疑，牛市卖出也没问题，当下就是三四线置换二线，二线置换一线的最好时机，也是三大城市群的核心城市最好的上车黄金窗口。钱都会用脚投票，大城市房价这么高，本质上还是因为，人们认可城市的价值，并且想留在大城市。有句话是这么说的，中国的城市化进程无法阻挡，目前的房地产市场根本不用担心。只要人们向上折腾的想法不变，优质城市的楼市就总会有行情。这一点很重要，是否有人接盘是市场最底层的反馈。就算城市化进程放缓，城市人口数量不再增长，但在城市内部，每个人都总会想办法置换到优质区域，搬到市中心。区域板块轮动的动力永远存在，这也正是大城市魅力和活力的象征。总而言之，选择好城市，确定好区域，房价的涨幅就不会太差。越稀缺的，就会越来越难得到。强者恒强！

提问：曾叔，你好！家住上海奉贤，另有一大一小2套旧房，市值约（大300万，小150万），想置换投资市区，现在一起卖掉还是先卖一套，现在是卖掉的好时间吗？接下来投资哪个区域更好？

回答：你好，投资建议全部出手卖掉，置换到市区更好。奉贤太远了，因为真的很便宜，所以很多人买，我们投资买房子还是喜欢买洼地的，但是要识别一下真洼地和伪洼地。远郊旅游景区多打的空气指数、宜居品质牌子，旅游资源、环境指数都是对标旅游人口的。但房价要涨归根结底，是要有愿意在这里居住的有购买力的接盘侠。我们看房价一般是看周边的产业。你拿产业维度来衡量奉贤，会觉得的确这里没什么好工作机会。所谓的低房价并不是什么洼地，而是真的价值低。除非有大量高新企业迁入，否则不会改变的。所以奉贤长远看价值也不大，没必要继续持有。建议两个方向，一是大虹桥，买华漕核心区，或者徐泾那边次新房商品，都找房龄2005年以后的那种房子。二是在三林中环外一带找次新房。这个打法主要是押注板块潜力，这些板块也是比较看好的。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：曾叔，你好！坐标上海浦东，打算入手第二套房子（一房）目前有子弹110。困惑是，如果找到合适的房子的话，需要商贷110左右。是继续慢慢存钱，多凑首付，还是入市把房子拿下呢？我们不投资，只希望资金保值即可。若干年后，打算卖掉两套，置换一套小区环境更好的房子住。

回答：你好，上海一线城市可以继续买房投资加仓，没有问题，一线城市永远是领涨作用。普通人攒钱速度大概率跑不赢一线城市房价上涨的速度，我们只能用资产追资产，未来置换可以对冲风险。一线城市不建议用二套资格，首付比例太高，资金利用率低，建议直接全款抵押的方式买入，相当于首付3成。上海这种一线城市，自住还是投资越早上车越好。买房是一个经济行为，背后有一套行为的逻辑，从行为逻辑出发，我们可以更好的分析市场的行为走向。1、首先房价是在不断上涨的，必然导致的结果是上车越来越难，上车盘的门槛越来越高。2、门槛高，上车盘的总价不一定随着涨幅同步升高，因为人的欲望很容易被现实压缩，并且新建的户型越来越紧凑，城市不断扩张可以到更远的郊区上车，但不管怎么说有一点是确定的：门槛会提高，总价会提高。3、房价总是比工资涨的快，那么依靠工资的人则会越来越买不起房，这也是社会中大部分人的常态，毕竟大多是人依靠上班生活。在独立支付首付的能力越来越弱的情况下，买房上车必然需要依靠他人的力量支持：家庭/配偶。等你好不容易凑够上海的上车门票，很可能发现门票已经翻倍了。

提问：你好！曾叔！1000-1300改善，中海天钻，海淀幸福里，富力桃园的大平层。北四环三空间。有什么建议。还有什么其他的选择。首付800-900，剩下贷款。

回答：你好，中海天钻自住还不错，户型通透，三面宽，就是得房率不够高，不过7+的单价保值效果一般。海淀幸福里，位置还行，据说定价再9+，在改善盘中还是有竞争力，最终还是要看产品力能否达到要求，可以关注。 三空间靠近小营，小区太小，走现代风，澳洲风格，不太适合国人生活口味，价格略高。海淀看看 橡树湾或者当代城市家园，朝阳看看 上林世家、澳林春天。

提问：你好，曾叔，我住在海珠区，现在想纯投资，请问黄埔科学城的投资空间大，还是珠海十字门华发琴澳新城更有投资空间，华发琴澳新城均价三万二左右，如果是黄埔科学城，有什么好介绍的盘，谢谢您的指导。

回答：你好，黄埔科学城的投资价值大一些；珠海十字门的开发，我想周期要比科学城长得多。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好，曾叔，本人大学毕业6年，15年首付三成在昆山城东开发区首创悦都入手1套89平小三房，目前价值150万，17年首付5层在合肥滨湖新区地铁口滨湖新地城入手63万81.5平朝北公寓，两套均在出租中。目前子弹30w，家庭月收入3w，今年下半年社保过5年有上海房票，有想入手松江区二手小三房想法，但目前问题: 上海二套房首付比例需要7层，已经出现价格上涨，且昆山房子还未套现，合肥公寓出手较难，这种情况该如何是好？有什么建议？谢谢。

回答：你好，首先一线城市不建议用二套资格，首付成本太高，可以采用抵押的方式买入。不过你的核心问题还是目前手里资金30太少，而且是要买上海，唯一的办法就是想办法扩大资金流。根据你的资产来看，优先考虑出手公寓，公寓投资来说属于劣资资产，公寓即使出手困难，也要想办法尽快出，或者适当降价。还有一点是公寓即使出手，加上你手里的资金30，也不到100，作为二套资格想在上海买房，还是没有什么太多选择性，所以昆山房子也需要出手，扩大资金流，集合力来建仓上海，卖房建议把内部资料卖房科技树用上。上海作为大仓，对资金要求比较高，所以投资前必须把资金规划分配好，特别你这种情况，需要把买和卖时间衔接好，切莫着急，不然资金没到位出现断裂，买入风险还是很大的。所谓心急吃不了热豆腐，投资一定要在一个安全可控的范围内，目前你手里子弹30太少，只有先卖再买，安全投资放在第一位。

提问：曾叔你好，我买了徐汇滨江的百汇园二期，新房，刚拿到手，也实现了单价三万的增值，我嫌得房率太低，离我上班地方远（我在陆家嘴），想卖了再换浦东或虹口，杨浦，黄埔一带的新房，此举合适吗？

回答：你好，现在还不建议买，百汇园二期还有潜力的，你可以做投住分离，保留这套，然后在上班近的地方租房住即可。其他推荐参考内部分享！

提问：你好，曾叔，房子想退定金怎么退，二手房子，定金给房东了，3万块钱定金能要多少啊！怎么要。

回答：你好，二手房如果签署了正式买卖合同，无故不买，定金不能退，如果只是签署了定金合同，那可以和卖家协商看看，但一般都是不退的，尤其如果通过中介，还需要赔付中介费。二手房所谓定金，一般是，看中了房，但又一下子没来得及签合同，短期帮你锁定这个房子。定金对应有合同，包括初步商定的房价，买卖双方，啥时候后续签合同，定金多少，双方责任是啥，什么情况下意向金不返还。一般是买方不买了，或者没能按时走后续流程，比如，凑不够首付也不敢签合同。收取定金的合同是一个简易的合同，不是规范的购房合同，但仍然可以作为有纠纷的时候的评判依据。卖家收了定金，他就不能再和其他买家签合同。如果他在这段时间把房卖了，那他需要双倍返还你的意向金。但如果你不买了，定金也就被对方吃掉了，还需要看看合同关于违约如何签订的，有的需要双倍赔偿。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。

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