上海楼市:如何能淘到“笋盘”?真假“笋盘”怎么辨别?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥，请问如何寻找真正的笋盘？

回答：线上笋：看增长预期，看规划高度，看产业结构，看土地储备，看吸引人口的总量；线下笋：拆骨法解构真实折扣，多为存量板块的博弈，没有增量，成熟市场波动性小；线中笋：改造增值空间，加一个房间，加一个卫生间。具体找笋盘技巧详见内部！

提问：成哥你好！本人社保购房，以前是刚需，想摇号买差价盘，新政后现在遥遥无望了，现在转战二手房，准备今年上车。是否自住无所谓，主要就是投资。请问一下，如何能买到笋盘？

回答：牛市无笋盘，在大盘整体上涨的时候，没时间去挑选。或许挑来挑去找到一个所谓的好机会，但那肯定又不是好机会，因为你想到的别人早就想到了。旺市中的所谓机会，往往都是陷阱。当认清这层关系之后，你要明白淘笋要靠自己，而中介则是获取市场信息的一大渠道，要运用关系而不是依靠关系。

在这个基础上你要首先对你倾向的地段做到信息了解的非常清楚。比如你看好的两个地段，这两个地段的小区数量，各个小区的均价、户型设计、房龄、物业情况、绿化环境、历史成交记录都要清晰。在整理小区信息的时候，一定要关注楼盘的三个时间点。新交房、满2年、满五年，房子满2年不用交增值税，满5年不用交个人所得税。这三个时间点是楼盘的交易旺季，投资客更容易出手这样的房子，也是淘笋的机会。

提问：成哥你好，二手房如何能淘到“笋盘”？

回答：多看多了解，实地看房，而不只是在朋友圈和网络上获取信息。线上能了解到的房源信息有限，并且假房源泛滥。多留意房源动态，市场下行期或者低谷期才容易出现笋盘，

“新旧房源并抓”。有的笋盘并非一开始就出现，而是房东在挂牌许久无动静，或者谈判多次没达到要求外，信心会降低，也会主动降价。

提问：成哥。最近在看笋盘，能科普下相关知识吗？

回答：有些属于“假笋盘”，不太懂楼市的可能会被忽悠过去。如果你还不知道下面的定价体系，那你买到的可能就是假笋盘：一楼不带花园，天生要打85折；地下室和花园每平米只能按室内面积3折单价计价；层高3米是平价，层高3.3米溢价10%，层高3.6米溢价20%；大户型要选动静分离户型，小户型要选飞机户型；有大额抵押的房子从来都不是笋盘，因为高风险，9折的价格很公允；近郊板块很吃地铁，有第一条地铁，地铁站规划公布时可以涨20%，但边际效应急速衰竭，第二条地铁只能涨5%了；上海的学票价格差不多值200-300万左右，如果学区房里学票贵过这个数那就没意思了。

你要做的，就是在总预算成本内，尽量不要框定特点小范围区域，从全市所有竞品中找出性价比最高的那一个。性价比，除了相对竞品，还可以是相对未来更便宜。

提问：成哥好，看你经常说淘笋，请问如何淘笋，笋盘都在哪里找？

回答：笋盘就是比周边二手房的市场价低一个台阶的房子，在局部地区具有明显的价格「洼地效应。一般是低于市场正常价90%，75%左右就可以称之为“超笋盘”。

买入就赚是上策，买完等涨是下策。新房倒挂盘，买入就赚。如果没有限价，买完还要等，不如去淘一淘二手房了。二手淘笋盘，买入就赚。

笋盘是实现利益最大化的最好机会，当然是机会自然不可能所有人都拥有，最多10%的人可以寻求到。两种机会，拼的都是勤劳和运气。现在这段时间大量笋盘已经开始冒尖，已经有一批人开始入场捡笋。黑天鹅结束时期是笋盘消化的重要时刻，快人一步你的财富就能上升到一个层次。

提问：你好成哥，工作在嘉定，想入手一套房子。选嘉定周边的还是嘉定新城，还是老城区呢？因为目前有一小孩在读幼儿园。哪一个板块比较有潜力呢。

回答：现在在售的嘉定新房没有适合投资的。我说几个适合自住的，我认可他们的产品力，不认可他们的涨幅，我比较看好的是西郊金茂府，万科安亭新镇。上海出了中环，除了闵行之外基本上就没有好的学区房。你这样的情况，我建议你尽可能买成片的新社区，这样能确保孩子的学区不错。尽可能在嘉定新城买。上海价值高的板块推荐及分析详见内部！

提问：成哥好，请教一下刚需自住300万-400万之间上海宝山顾村板块可以考虑吗，看2035规划宝山也会成为上海市级四大副中心之一。或者有没有其他推荐投资的板块？顾村板块目前考虑顾村公园周边如保利叶语，文宝苑，采菊苑这些盘，每个小区的楼龄不太一样，在这些小区附近近地铁，学校，医院，超市，感觉配套齐全。作为上车房，是否值得购买该板块，并且考虑日后如果换房，是否好出手？

回答：宝山顾村只有自住属性，不太可能成为真正意义上的市中心，上海发展北侧不是主攻方向。你说的这些小区自住倒是不错，如果你在7号线沿线上班的话，可以考虑。不过400万在大虹桥辐射区也有不错的选择，升值性更好一点，细节需要结合通勤等因素来考虑的。

提问：成哥你好，请问上海景园佳苑，04年的商品房，总价500多万，这个小区值得买吗？目前我看这个地方价格并不高，配套也不算好。我们是首套自住，本来预算600到700万，市场上目前房子很少，没看到什么合适的房源，有点着急，这套建议买吗？

回答：景源佳苑位于浦东金桥，近东陆路站，500多万能买到大两房，户型也还可以，小区环境一般，自住可以考虑的。预算600-700，具体潜力大的板块和楼盘推荐详见内部！

提问：你好，成哥，买产证还没有下来的二手房可以吗？交易的时候需要注意哪些问题？

回答：你好，双方应当签订详尽的书面协议，确定双方的权利义务关系，以免引发不必要的纠纷。买这样的房子，你首先要有心理准备。你现在要买的房子的房产证还没办下来就属于产权没经过确权。因此，你们的买卖行为不受法律保护。

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