上海楼市:上海1000万投资房产有什么推荐?现在是入市的时机

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好，曾叔，坐标上海，请问上海1000万投资房产有什么推荐？现在是入市的时机吗？

回答：你好，从一线城市来看，当下深圳和上海的时机都挺合适的。谈不上谁胜过谁。上海总价1000万次新三房，可以考虑中环附近为主，像西面的天山路、长风公园板块，北侧的大宁、新江湾，以及东侧的前滩、三林、张江、金桥，南侧的浦江镇一带都是非常好的选择。一般情况下，次新房的租金收益率不会特别好，毕竟高总价房产的租客人群也相对少了一点，不过投资主要看的是增值，租金并不是特别大的考量点。上海买房建议，向详见内部分享！

提问：你好，曾叔，正在办理留学生落户中，请问一定要户口下来才可以购买房产吗？新房的话是要先验证资格的，二手房也是一样么？此外，考虑大概总价在1200-1400这样子，本来考虑前滩，但这几个月涨完已经超出预算了。还有什么推荐的地段和楼盘么？

回答：你好，不是的，新房有先验资格的操作。二手房可以签远期合同。我建议先看二手房，同时准备落户后摇号。前滩大概率摇不中，不考虑也罢，如果期间看中好的二手房就下手，现在市场是一天一个价，不要等。

提问：曾叔 你好 我有一套市中心酒店公寓小面积的 现在市场价170万左右 租金在5000多 酒店公寓一直涨不上价格 你看该怎么操作 卖了换环沪花桥或者其他二线 或者还是一直持有 上海有自住房目前无多余放票

回答：你好，房票没什么难度的。不缺钱就放着，但是还是置换优质房产比较好，环沪没一个可以买。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：曾叔你好，请教一下。本人想在江阴市买房，本地人但户口迁到深圳了且长期在上海工作。现回江阴买房，银行说1.组合贷利率要上浮25% 2.非本地工作or非本地户口，利率上浮20%-25%。这个说法合理吗？不合理的话，有什么办法维权吗？另外开发商之前说22年年底交房，现在又改口要23年年底交房。

回答：你好，三四线城市，利率上浮很正常的。2.现象比较正常，当地管得不严格，无锡涨得快，江阴房企也就变得很强势。

提问：新人首问！曾叔，你好！目前我们在东莞卓越弥敦道有套112平四房还贷中，手头资金130.想再投资一套。1. 先看了中海十里溪境，因房子只有东北向，总价约300W，加上万江经济在东莞排名靠后，再加上无地铁担心发展不起来，所以犹豫中2.中介带看了南城金域华府两房350W，万科金堤香树，香树丽舍两房约300W，而且单价贵又是两房，所以举棋不定。3.源悦，现在推二期了，价钱较一期涨了2000元/方.4.中介带看了莞城田禾卢浮公馆三房两卫350W，楼龄新小区小，香港街三房285W，楼龄15年5.厚街镇万科金域世家目前看了这些很难决定。广叔，我在东莞厚街上班，先生在石排，1.如果纯投资，300W左右您推荐哪里？一手好还是二手好？二手就能少点月供，压力也小点。2.如果投资+自住，您又推荐哪里呢？现在非常着急，请您指导，谢谢！

回答：你好，卓越弥敦道在石碣，自住还可以的，投资就一般了。1、中海十里溪境可以考虑。临江区域在开发建设中，有增长利好。2、金域华府可考虑；万科金堤香树和香树丽舍就挨着，地段还行，可考虑。3、源悦可以买。4、田禾卢浮公馆在运河东，片区成熟，未来涨幅较慢。香港街也差不多。5、万科金域世家可考虑的。纯投资建议二手淘笋，次新为主。就你的情况，还是选择离工作地点近一点的厚街，可考虑方案5。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好，曾叔，我是今天刚加入的买房小白，目前子弹30，在三环内有一套房子在还贷款，想在婚前把房票用完。看了三环内一套小户型，但是首付加税费承担不了。对比一圈下来，只有汉口北，长江新城，蔡甸，汉南的房子可以考虑，请问曾叔汉口北的银禾广场、蔡甸的中建中法之星、汉南的融创一江赋、还有清能正荣府这几个盘可以选择一个入手吗？

回答：你好，能破限购，优先考虑三环内主城区。 银禾广场属于黄陂了，位置偏远，周边发展也不完善，现在价格还没出来。 中法之星体量较大，但是区域规划没有太多利好，如果生活半径在附近蔡甸，可以买。投资回报率不如主城区。 融创品牌有优势，但是汉南是武汉几个不限购区里面发展最弱的，投资回避。 这几个盘优先正荣府。

提问：你好，曾叔，我家孩子2025年上小学，夫妻都在浦东工作，上海户口。目前在考虑1.浦东浦明师范附小和东昌南校2.闸北实验小学明德校区和风华初中，请帮忙分析下两个方案，小升初及高中方案，闸北这边会不会有调剂的风险？以及后续划片区的影响？谢谢！

回答：你好，小学浦明师范更好，初中风华初更好，高中如果目标是四校八大级别的学校，浦东优于静安，如果是普通市重点就行，静安的分数线更低一些。静安明年要求入户满3年，应该问题不大。划片区也不怕，明德划到总校不吃亏，初中附近没什么其他学校。

提问：你好，曾叔，坐标上海，目前自住一套在一号线外环路附近，考虑到现有这套本身学区还不错，而且上班也还算方便，短期内不打算卖。最近想考虑上海郊区再投资一套新楼盘，目前手上有现金250万左右，贷款7成的话，准备入手总价320万左右的房子。麻烦您根据我的情况给个建议或者推荐一下其他有投资价值的板块，目前看过的楼盘如下1.奉贤板块，新开盘的象屿，龙湖，天河前滩时代，感觉这块未来发展规划还不错，距离城区还可以，缺点是没有地铁2.嘉定，上海汽车城附近，嘉宝新力梦之晴，这个是靠近地铁的，还有就是万科西郊都会3.青浦，17号淀山湖大道附近的几个楼盘，个人感觉这边太偏了。还有青浦华新镇 海玥金茂悦，新虹桥辐射的板块，缺点也是没有地铁。

回答：你好，我更建议方案二，一线城市郊区投资，地铁是一个很重要的价值点，因为郊区的普遍硬伤在于距离，而地铁就可以很好的缓解这个痛点。1.上海的房价是坚挺的，但是当前也是没有洼地可言，哪怕上海那么繁荣，也必须坚持一个原则，越靠中心价值越高，内环随便买，中关值得买，外环挑着买，外环以外，谨慎买。2.上海买房，一定要选定地铁来买，上海是个地铁非常发达的城市，59%的小区覆盖地铁，属于地铁典型的密集城市，在这个大家都有地铁，而你没有的情况下，就是一个缺陷。3.市区买房，最好买次新房，楼龄最好不要超过20年，上海的地铁很发达，如果市区没有学位好的老破小，价值会大减。大家宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁那么方便。上海买房投资价值高的板块，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，请问二手房楼龄最多多少年就不建议买了？

回答：你好，相比买新房，买二手房的优势在于，一房屋到手比较快，不像期房要等2-3年；二所见即所得，房屋的质量如何、物业如何、绿化如何，都是可以实实在在看到而且确实了解的；最后二手房的相较同地段的新房来说，价格可能会更低一些，当然也不排除有更高的，但是这也和学区有关联。一般来说，房龄超过20年的房子最好不要买，因为超过20年的二手房都会比较破旧，大多数都是一些老小区，房子质量不仅会出现各种各样的问题。有的随着时间推移，可能连物业都没有，不仅管理水平比较低，停车困难，而且居住的人员比较杂，存在一些安全隐患。

购房二手房如果需要贷款，银行会根据房龄来判断是否能房贷，以及贷款额度和偿还年限。一般而言，商品房房龄超过20年，商业贷款银行放贷的可能性小，毕竟要对房子进行价格评估，房龄越老，评估价越低，你需要出的首付比例就会越高。当然像北京、上海这样的城市，老破小有一定的市场。但部分城市即使可以申请贷款，设定的条件也是非常苛刻的。而且，房龄超过20年的房子再次转手的难度也会增加，老破小还能有市场，但对于老破大，尤其是高层没有电梯的来说，转手更加困难。毕竟面积大，总价高，对于穷人来说买不起，别说富人了，就一般改善嫌房小想换个大房的家庭来说，可能都看不上。所以综合各方面来看，不建议购买房龄超过20年的房子。买二手房建议买满二，房龄不超过10年的次新房。

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出上海投资性价比最高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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