上海楼市:怎么样在买二手房中尽可能把中介费谈低?关键在这点

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提问：曾叔！您好！现在中介费很高，据说卖家1个点，买家2个点，如果上家要到手价，下家就要承担3个点。怎么样在买二手房过程中尽可能把中介费谈低些？谢谢！

回答：你好，一是上来不要给带看的中介费太高预期，让他感觉到你对这里很熟悉，有很多中介帮你带看，形成竞争思维。二是不要老是让一个中介带你看，车马费带来的人情成本就不好还价。三是找一些小中介来买，小中介费用抵，但是有一些尽职调查不周到的隐患，这个可能需 要你自己多上点心，多掌握些信息。实际谈判中，先让中介去砍客户价格，中介因为能力原因，大部分都砍不下来，这个时候再提出来，要求中介减免中介费。和中介打交道其实比房东难，因为中介行业进入门槛低，很多中介一年只能成一单，你让他降价的确是让他很难生存。一般我们遇到的情况是中介口头答应你的减免中介费请求，然后去向房东要补偿，这个过程是隐性的，最后房东的补偿还是在房价里体现，损失的还是买房人。

提问：你好，曾叔，请教下：【1】买二手房中，怎样的才算笋盘？是户型比较稀缺，还是总价低于市场价多少？【2】远郊，近郊是怎么划分的？指的是距离市中心多远距离？【3】买二手时，房龄怎么控制才合理，远郊10年以内，近郊15年以内？【4】周浦，康桥，泗泾，九亭这种地段，15年房龄的楼梯房入手以后，还有市场吗？

回答：你好，1、低于市场价。2、近郊就是城乡结合部，在郊区和城市的交界处。3、对的。4、短期3-5年还有市场的，中长期逐渐变弱。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：你好！曾叔！老师，今年才过1个月，上海楼市出了新政策，想知道今年上海内环有哪些项目可以买啊，有哪些建议呢？

回答：你好，今年内环的项目供应量将全部在浦西，上海旧城改造的完成使得浦西内环核心位置有大体量项目入市，项目都处于每个板块的中心位置，浦东的开发历史较短，所以内环内暂无出让土地。从供应结构来看，内环内的产品是刚需价改善的组合，设计中规中矩。三环内单价最高的住宅土地就是杨浦区江浦社区R-09地块，成交楼板价为85763.63元/㎡，溢价率达到了38.33%。如今很多内环内的热点板块项目均价都已经达到10万+了，内环线旁边项目的入市项目均价已经达到了10.99万元/㎡，靠近核心区还有突破14万+元/㎡的项目。根据目前的消息，2021年内环内即将入市的项目大部分的预估均价是11万+；

原因如下：1.内环内新房也是分板块的，老牌的豪宅板块，如卢湾、豫园、滨江等，新房价格往往都是站在上海楼市最顶端的，如位于卢湾的均价最高的凯德茂名公馆，预计15万+。而2021年新房都分布在老牌住宅区，虹口临平路、杨浦东外滩、现在的北外滩，所以就造成了2021年内环内整体价格平稳的趋势。2.2021年新房供应的板块已经很久没有新房供应了，所以可参考的价格不多，预估价也相对保守。大概1000万就可以在内环内买一个不错的两房或是小三房；1500万也可以挑北外滩的房子了，性价比还不错；3000万就可以挑选大部分项目的大部分面积段了。在限价的背景下，上海内环内整体的房价不会出现特别大的跳升，建议把目光放到产品质量上来。

提问：你好，曾叔，对泗泾泗水和鸣 招商九号 以及赵巷映虹桥怎么看 能吃到大虹桥涨幅吗。将来有潜力否？

回答：你好，大虹桥2035年上海官方规划中定位城市副中心，意味着拨给他的资源就是副中心的标准，看商业业态和产业定位，就会明显发现大虹桥与市中心的差距。那对于副中心而言，辐射能力有限，赵巷超出商务区范围很远，会跟随大虹桥价格往上走，但大虹桥都很难突破副中心的房价瓶颈，何况赵巷。泗泾也半斤八两。这两处在持有过程中会很糟心，涨最后涨，跌第一个跌，租金低到看不见，都属于没得选了，随便买买，总比大行情之下，货币贬值来得好。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：您好！曾叔，请问青浦新城属于大虹桥的范畴吗？

回答：你好，不属于大虹桥的核心区，其实到徐泾就结束了，即便是在徐营路西侧的天空之城，也只能算是大虹桥的辐射区。青浦新城的居住需求明显就是青浦当地工作的人。没有大虹桥的辐射感。

提问：曾叔。你好。双桥和潍坊太老了，其他小区现在买不起，700万以内的没有。学区可以不要那么好，再低一个档次，求再推荐次新小区，谢谢。

回答：你好，这个价位的非学区次新三房选择都不多，如果加上好的学区，当然就只能牺牲居住的舒适度。两者都有要求就很难选。需要做一些取舍。700以内有潜力的楼盘详见内部分享。

提问：你好，曾叔，市中心的买不起，远郊盘又偏，怎么选？怎么样用最少的钱挑到最合适的房子，把有限的预算发挥最大？

回答：你好，年轻人一般会面临预算问题，买房不得不量力而行，不同等级的城市有不同的标准：一线城市：近郊地铁盘，上班通勤时间45分以内，一般不要距离CBD15公里以上。二线城市：四环以内，有地铁在建或者规划中；有核心产业支撑的新区。三四线城市：自住实在要买，要尽可能选择市政府附近，或者濒临城市主干道的房子。珍惜首贷资格，尽量选择大户型，不要为了眼前的轻松，而造成未来长久的痛惜。选房即选筹，要目光长远，第一套房通常是我们未来换房的跳板，选好了增值潜力股，在未来二次改善时，才能有更充足的资金和更大的选择面。大部分买房不是一个非黑即白的极端选择，大城市和小城市，远和近、大和小、贷款方式贷款年限等等，你都可以去找一个最佳平衡点。没有一套房子是绝对完美的，却可以是绝对契合的。

提问：曾叔，你好，新人求助，请问买没满二的二套房，有哪些税是可以降免得？怎样操作？

回答：你好，未满二可以2个方案免除税费，操作详见内部分享。

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