上海楼市的关键信号，来了！附赠未来上海买房攻略

在刚刚过去的4月，上海成交了2.4万套二手房，与去年同期相比基本持平，比今年3月环比下降了38%。虽然4月的成交量受到3月底网签查限购传言的影响，透支了几千套。
但无论从二手房市场的活跃度还是价格变动来看，从去年下半年开始轰轰烈烈了几个月的上海牛市，大概是要告一段落了。

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说实话，上海的这一波牛市，已经比我预计的要猛烈不少了。经历了2017-2019长达近3年的盘整期，上海楼市在2019年底随着购买力继续、银根宽松而启动，并在2020年火热的新房、学区房带动下，于四季度正式进入爆发期。
在品质次新房、双学区的带动下，全市绝多大数房子都一扫过去几年的颓势，甚至在1月底“沪十条”后继续高歌猛进，直到进入4月才消停。在没有任何政策的刺激下，上海的这轮牛市持续了接近一年，大多数房子都完成了一波两三成幅度的上涨，上海充沛的购买力，可见一斑。就算是在4月，2.4万套的量在过去几年中也算是个不错的量，目前低总价段、郊区房子价格还在稳中有升，市场还是处于温热的状态。

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再来看看4月的成交数据，到底告诉了我们什么。首先，楼市的热度已经从上至下、从内向外传导，这可以从全市二手房套均价的变化看出。我们知道，在上海，网签价往往与市场价关系不大。因此，在过去一年的牛市中，单套房子、单个小区的网签单价的变化其实不大，而套均网签总价恰恰能有效反映单价段和面积段的结构性变化。从去年下半年开始，上海楼市的领涨产品就是中外环的品质次新房和双学区房，单价高，总价高，把上海平均成交价从300万不到一套推高至超过370万。


而进入今年，尤其是农历年后，高总价的房子成交就没那么火热了，反而是市中心的老房子、外环外的低价房交易活跃，又把套均价拉回了320万。从4月上海板块级别的成交量也能看出，排名靠前的都是一些非热点板块、补涨板块。比如静安彭浦、浦东世博以老公房为主，奉贤南桥、惠南、嘉定主城、金山新城以郊区次新房为主。

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我还有一个令人“扎心”的发现——现在还在买房的，都是被逼出来的刚需。在楼市刚刚起来的时候，投资客、置换客是最敏锐的买家，而刚需因为预算不足而在挣扎。而楼市到了今天，所有人都知道房子涨了，那么刚需不得不被逼出来接受这个事实。4月热门成交的板块里，几大郊区新城全部上榜，而且从网签套均价就能看出，所有在郊区买房的人们，统统把网签价控制在了230万以下。
我们知道，230万是上海外环外的普宅线，低于这个价格的房子，不仅可以满五免增值税，有过贷款记录的，只需要5成首付即可买下。一套300万的房子，以230万网签，不仅可以省下几万到十几万的差额增值税，二套资格下，还能将首付从210万降到185万。在这网签价的背后，我看到了刚需的苦闷。

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上海楼市的这一轮周期已过大半，在过去的一年里，有超过35万上海家庭买到了属于自己的房子，而接下来打算买房的，要擦亮眼睛再做决定。1、想要买房投资的，除了倒挂新房，短期来看不要太指望赚钱了，上海的房子具备长期增值保值的空间，但不意味着要在这时候跟风。2、低总价预算的刚需，其实是幸福的，因为这一轮牛市，刚需房大幅跑输改善房，趁现在两者的差距还很大，当买则买，指望高抛低吸不现实。3、需要购买优质学校对口小区来上学的，如果急着要用学位，那没办法，只能买，如果孩子还没出生或者还小，可以早点了解起来，做做教育规划，观察一阵再出手。4、新房积分高的，可以继续摇一手，积分不够的，提醒你，那些“流摇”的新盘水平参差不齐，切勿一时冲动。由于疫情的反复，全球经济尚未企稳，因此接下来全球放水的趋势还是会比较明显。我们的判断是，这一轮上海房价并不会剧烈回撤，大概率会保持高位横盘，静静等待下一轮周期。微观层面，接下来几个月，上海楼市的量与价也预计也会保持平稳。
一方面上海楼市的规模很大，惯性还有一阵，另一方面二手房库存还是很低，在严重不均衡的供需关系下，想要跌价很难，能保持均衡态势已经是弥足珍贵的了。所以在目前这个阶段的上海，买房，更要考虑供需关系紧张的优质房产，具备穿越周期的能力。
比如中环附近紧凑型三房，带优质学区的次新房等，无论什么时候买，回过头看，都是买值了。