四季度近10家企业赴港IPO “三道红线”下物业股暗流涌动

四季度以来，物业企业上市进入高潮，近10家企业成功赴港“敲钟”，单季度IPO融资规模预计将远远超过2020年前三季度的总和。

与争抢上市通道的火热相反，物业股在资本市场的表现却急转直下，不但多个新股破发，整个物业板块股价也普遍下滑。此外，近日，麦格理还给予保利物业“跑输大市”的评级，目标价45.8港元。

在业内人士看来，这份“负面”评级不仅是送给保利物业，更是送给整个物业行业的。今年上半年，物业行业在疫情中保持稳健增长，抗风险性强、周期性不显著以及有社区资源开发前景广阔和规模有无限做大的可能性等因素，物业行业整体被资本市场宠爱过度。下半年，随着其他行业的复苏，物业行业的价值被重估并回归。

物业行业资深专家金永宏在接受《中国经营报》记者采访时表示，“8月物业行业跑输了大盘，9、10月还在下跌，短期看还在继续。现在已上市或待上市物业公司，是时候重新定位、审视自己的发展路径了。”

针对是否将加快上市脚步？对于物业的未来有着怎样的新谋划？记者致函迪马股份(600565.SH)、正荣服务(06958.HK)等企业，截至发稿，尚未收到回复。

上市高潮

记者梳理发现，10月，卓越商企服务、第一物业、合景悠活等4家物业公司上市；11月，金科服务、融创服务先后上市；12月初，恒大物业、华润物业也成功“敲钟”。

“房企拆分物业板块上市主要原因还是在于让资产端尽可能增值，以便应对负债端的去杠杆。”在职业投资人程宇看来，单纯房地产业务的黄金周期依靠全社会部门不断加杠杆来支撑，但这种货币宽松周期在未来的可预期时间内已经很难再出现。“为了应对杠杆收缩带来的负债端压力，就需要在新板块上做强资产端。”

11月19日，融创服务登陆港交所主板，“绿鞋”后融资规模将达到92亿港元，创下目前物管上市公司融资规模新高；12月2日，恒大物业飞速登陆港股、大额募资69.16亿港元。自此，“碧万恒融”4家超级房企中，仅剩万科还未分拆物业上市。

除了大型房企，佳源国际、迪马股份等中小房企也加入到分拆物业板块的“上市潮”中。以迪马股份为例，12月7日晚，其宣布拟分拆控股子公司重庆东原澄方实业有限公司（以下简称“东原澄方”）到港交所主板上市。

据悉，东原澄方成立于2015年1月，是迪马股份旗下的物业发展平台，主要有“东原物业”这一品牌。今年半年报显示，截至上半年末，“东原物业”的业务已覆盖华东、华中、华南、西南四大区域，服务在管项目约150个，合约及管理面积3000余万平方米。

记者注意到，迪马股份似乎早就开始为分拆物业上市做好准备。天眼查显示，10月29日，东原澄方迎来股东变更，东原房地产开发集团有限公司退出股东序列，新增了嘉实物业管理投资有限公司（以下简称“嘉实物业”）。截至目前，股东包括天津澄方企业管理咨询有限公司、天津盛益合企业管理咨询合伙企业（有限合伙）、栢天有限公司以及嘉实物业，持股比例分别为51.04%、9.98%、25.41%和13.57%。

中信证券研报也分析称，“三道红线”之下，部分开发企业把分拆新业务视为一种去杠杆的办法，无论物管板块是否已经准备好独立运营，都急于上市募集资金。

渐回理性

中国企业家发展联盟副理事长柏文喜告诉记者，大盘物业股上市后，造成物业股市场供应量增加，由此造成了物业股板块内部的走势分化。也正是物业股稀缺性的消失导致了股价的普遍下降，物业公司的资本热潮已经基本过去。

这也导致“上市即破发”成为物业行业的常态。记者注意到，仅在10月，便有多家物业新股遭遇破发状况，其中第一服务上市首日开盘价较发行价下跌16.67%。

一度成为资本市场“香饽饽”的物业股何以至此？金永宏认为，首先是上半年受疫情影响，旅游等板块都受到较大影响，而物业板块抗风险能力较强，因此估值被推高，而下半年逐渐回归到合理水平；其次是物业公司将发行价定得过高，10~12月是物业股“高发期”，这两个月的平均市盈率是32倍，但在实际发行时估值远远高于这个数字，最高甚至到了100倍以上；最后是现在资金池的容量不足以支撑涌现出来的物业股数量。

上述说法也得到了数据上的印证。据克而瑞统计数据，9~11月，30家上市物业企业股价下跌，蓝光嘉宝服务跌幅最大为40.3%；其次为金融街服务跌幅达40%。11月，36家上市物业企业中，股价出现下跌的企业占比超过三分之二。

今年7月，刚刚成功上市的正荣服务便是最好的例子。相关数据显示，上市后，正荣服务股价一路走高，8月一度突破7港元，但此后便一路下跌。截至12月10日，正荣服务股价仅为4港元，与上市首日收盘报价5.6港元相比，下滑几近三成。

一面是潜在的市场发展空间和融资渠道拓宽；另一面则是资本市场逐渐趋于理性，股价高估值已成过去式，此时欲上市的物业企业该做何选择？

柏文喜建议，对于自身资金链较为宽松，母公司资金需求也不迫切，基本面比较好的企业，不妨可以按部就班地递表或者等待较好的窗口期以获得较好的估值和发行条件；而对于那些自身现金流压力较大和母公司资金需求也十分迫切的公司，还是要抓紧时间快速上市以缓解现金流压力，“活下去”始终是第一位。

“当市场冷静之后，都不选择物业股了，再去发行岂不是更不容易融到资金？另外，破发不代表一定是企业本身有问题，最主要在于估值是否合理。”金永宏感慨道。

争先求变

然而，一直以来，业务同质化、高度依赖母公司、靠收并购短期内扩张规模，依然是行业的普遍现状。物企显然也意识到这样的困局，纷纷发布“新”字带头的未来战略，希望主动求变，在竞争日渐激烈的物业领域占得先机。

前不久，在万科集团上海区域媒体交流会上，集团合伙人朱保全对外宣布：万科物业发展股份有限公司更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（以下简称“万物云”）。

这也意味着，万物云不再是简单的物业公司，未来的发展定位为一家科技公司。朱保全表示，从城市到园区，从写字楼到家皆为空间，空间科技服务的范畴比物业服务更大，在空间里的设施、设备、资产、人及商业活动皆可通过技术连接。将技术融入空间，带来的不仅仅是服务效率提升，还有管理的颗粒度和透明度的提升。

更名后，万物云与其他物业公司不再是竞争关系而是合作关系。在朱保全看来，万物云的核心特征是开放，物业公司、供应链上下游、各类生态合作伙伴都可以在其上获得万科多年积累的技术、流程、标准等核心服务产品与服务能力。

与万科不同，更多的物业公司还是着眼于对物业服务边界和内涵展开延伸与拓展。

近日，正荣服务也宣布要深度布局商企服务领域，发布了商企物业服务品牌“荣企”，以商写、学校、医院、公建、产业园等五大业务领域为主体。

据悉，2017年，正荣服务通过收购江苏爱涛100%的股权进入非住宅领域物业管理服务，同时也开启公司独立第三方外拓的道路。2019年，又通过收购江苏苏铁70%的股权拿到学校物管资质。截至2020年6月30日，非住宅物业服务管理面积占比达43.3%。

正荣服务执行董事兼行政总裁黄亮表示，除了市场容量不断扩张的趋势，非住宅服务领域的发展更得益于国家的政策利好因素，全国后勤服务社会化进一步改革，以及政府鼓励社会资本参与公共服务领域的政策引导，让各大企业借助政策的红利不断开辟发展新路径。

无论是理念和方法论的更新，还是抢占、拓宽新的业务竞争赛道，物业企业“求变”归根结底是为自己在这片对手激增的竞争浪潮中增加砝码。

程宇告诉记者，在新的物业服务竞争市场上，物业服务的专业性、质量和可靠性将会成为竞争的核心竞争力。所以提升物业公司的专业化水平、服务质量水平，打造物业服务公司的品牌，不仅将会给存量楼盘带来保值增值的吸引力，还将从而为物业公司拓展新的客户，摆脱对母公司的依赖奠定基础。