城启|3年房价涨幅17.08%，松江新城驶入上海西南门户枢纽发展“快车道”

凤凰网房产上海站 2021-04-26 16:33 阅读 2000+

编者按：

2019年，凤凰网房产上海站曾对当时上海的“七大新城”做过专题性的报道，就当地的规划建设及房地产市场做深入调查。“规划未动、楼市先行”成为各大新城建设过程当中，一个较为普遍的阶段性现状。

2年过去，在长三角一体化的东风和五个新城更高规格的规划之下，凤凰网房产上海站特别策划——“城启”，以“承上启下”的发展视角，对比过去一段时间以来，上海五个新城发生的变化，预见未来的城市格局和当地的置业机遇。

本期策划第二期，让我们走进上海的西南门户枢纽——松江新城。

（来源|凤凰网房产上海站文|孙思思）

作为上海最早启动开发的新城——松江新城，随着近二十年的开发，依托生态环境和土地资源优势、沪杭廊道的区位优势，松江新城随后规划建设了松江大学城、泰晤士小镇和G60科创走廊。

更是依靠着新城规划以及9号线的辐射，成为上海楼市的供应大区，承接漕河泾、徐家汇、七宝、莘庄等浦西商务区外溢的居住需求。与此同时，松江新城呈现供应供少价高的现象，据中原数据研究，2018至2020年三年间，松江新房均价从41884元/平上涨到49036元/平，涨幅达17.08%，房价连年居于五个新城之首，而新房供应套数，为五大新城之末。

近日，凤凰网房产实地走访松江新城板块时发现，随着板块内新房去化速度提速，松江新城现有商品房供应量出现供不应求趋势，土地供应亟待跟上。

配套日趋成熟一廊引领枢纽天下

1）高点站位，先开发起来的新城

松江新城发展的起点，就有别于其他四个新城。松江建城历史文化长远，古时称之为华亭，“松江”作为行政区划的名称，也早在元初1278年便有，长足的历史积淀和文教传承，使松江素有“上海之根、海派之源”的美誉。1950年代后期，为纾解市区人口、分散工业企业，上海市规划建设了5座卫星城，松江便居其列，而后几十年，松江的定位逐步升级。

松江新城区的规划建设始于20世纪90年代，2001年，上海明确在“十五”期间重点发展“一城九镇”，松江新城作为市委、市政府决策部署中唯一的“一城”，成为全市启动建设时间最早的郊区新城（九“镇”包括朱家角、安亭、高桥、浦江、罗店、枫泾、周浦、奉城和堡镇 9 个中心镇）。

随着持续优化调整，作为郊区城市副中心的松江、嘉定、青浦、奉贤、南汇“五个新城”逐渐明确。2021年以来，上海市政府明确提出于“十四五”时期加快推进五个新城规划建设工作，举全市之力推动新城发展。

可以看到的是，松江新城在几轮规划中，发展日趋成熟，规划面积也在变化。规划之初，新城界限东起通波塘，西至油墩港，南起沪杭铁路，北起规划中的旗天路。而在新一轮规划中，根据最新规划显示，范围 : 东至区界－铁路金山支线，南至申嘉湖高速（S32），西至上海绕城高速（G1503），北至辰花路－卖新公路－明中路－沈海高速（G15）－沪昆铁路。目前，在五个新城中，松江新城面积仅次于南汇新城及嘉定新城，以面积 158.4 平方公里，排在第三位。

近日，本站实地探访了以松江新城及松江大学城为主的新城中心区域，松江新城现已脱胎于大学城建立之初“引入高质量人才，提高了板块内人口素质与人文底蕴”的雏形，目前看起来，这里的交通、商业、居住氛围已自成一体，已成为兼具交通和配套方面的新城，其历史文化底蕴、休闲旅游度假、高等教育基地等规划，可以说人文更是松江新城的亮点。

众所周知，短期看政策、中期看土地，长期看人口，可以说，城镇化、人口流向、城市发展是影响房地产生长的核心问题。虽然松江新城的面积只能排在第三位，但人口却是第一位。据了解，在五大新城的规划中，松江新城也是规划人口最多的新城，至2035年规划人口110万人，远超其他新城。

2）增创“一廊一轴两核心” ，“松江枢纽”成重中之重

要成为独立的综合性节点城市，离不开产业的规划助力，与五大新城定位不同的是，松江新城定位不只是松江的新城，更是上海的新城、长三角的新城。逐步走向务实的上海松江新城，不再强调郊区第一，而更偏重于产业。面向十四五，松江新城建设的空间布局将围绕“一廊一轴两核”的产业空间布局。

其中“一廊”就是指长三角G60科创走廊。G60科创云廊，集中了松江区90%、上海市近10%的工业产值，有17个国家和省部级重点实验室、社区内有500强企业，松江G60科创云廊一期工程，由10栋高层建筑组成，全长约800米，未来，这条由23栋高层商务办公建筑群组成，全长1.5公里的G60科创云廊，不仅将成为长三角G60科创走廊建设的点睛之笔，也将成为全世界最长的产业长廊。而站在上海松江背后的，还有来自江浙皖三省的多方支援。

新城建设，交通先行。在“十四五”松江新城产业布局中，“两核”之一的“松江枢纽”核心功能区，位于松江新城南侧。在外部交通上，沪昆铁路南移，松江南站扩建，结合沪昆高铁、沪杭城际、沪苏湖铁路将松江南站打造为松江枢纽，引入嘉青松金线、东西联络线，交通辐射都将加快松江南部新城的建设和疏通城市内部的交通，未来松江南站将是铁路、轨道交通、长途客运、城市公交的四维立体交通枢纽。

据了解，未来新的松江南站也将会是松江新城地标建筑群的位置。松江地标建筑群最高建筑330米一栋，次高建筑220米两栋，烘托建筑150米若干，背景建筑100米若干，不仅承载着城市的枢纽功能，将大幅提升松江的区域地位。

新城内部交通方面，对比两年前本站探访松江新城情况，在本站实地探访中发现，目前，松江新城板块主要依赖于9号线和有轨电车T1、T2线。松江新城内部有望建设三条有轨电车线路T3线、T4线和T5线仍无动静，而12号线西延伸工程也在规划中，将分担轨道交通9号线客流压力。从目前来看，9号线几乎串联起了整个松江新城，仅松江新城就涵盖松江大学城站、松江新城站、松江体育中心站、醉白池站、松江南站共5个站点，其中9号线从松江-浦东东西横贯，可直达漕河泾开发区、徐家汇、世纪大道、金桥出口加工区等商圈。

（松江新城有轨电车凤凰网房产上海站摄）

“两核”之二是“双城融合”核心功能区，推动松江新府城和松江大学城“科创、人文、生态”深度融合。今年2月18日，松江区新城8个重大建设项目集中开工，50个重大产业项目集中签约，总投资超400亿元，新城建设从勾勒发展蓝图进入全面施工阶段。

3）商业、教育配套集中成熟度日趋完善

同时，作为发展较早的新城代表，松江新城的商业体已相对成熟，但相对集中于松江大学城站附近。据不完全统计，在这些年的发展中，松江新城的大型购物中心包括卜蜂莲花、万达广场、开元地中海广场、五龙商业广场、三湘四季财富广场等，未来还有印象城购物中心等建设中的商务区商业，另外还有一些商超等商业，暂未做统计。

（松江新城部分商业配套凤凰网房产上海站摄）

松江新城教育气氛浓厚，有着上海西南大学城社区，上海外国语大学、东华大学、对外经贸大学等高校；区域内有上海师范大学附属外国语小学、上外松江外国语学校、上海外国语西外外语学校、东华大学附属实验学校、上海对外经贸大学附属松江实验学校等实力不错的学校。

医疗资源方面，目前新城内有第一人民医院松江南院（三甲医院）、松江中心医院（三甲医院）、松江妇幼保健院、方松街道社区医院、新中山街道社区医院以及多家医保药店，为居民提供不同层次的医疗服务。另外最新规划中提到，松江新城还将推进上海市第一人民医院南部院区二期工程建设、新建方塔中医医院总部院区、新建广富林街道社区卫生服务中心等三个基层医疗机构等。

文化旅游资源方面，松江的居住环境一直饱受赞誉，佘山国家旅游度假区、辰山植物园、广富林文化遗址公园、上海之根浦江之源、车墩影视乐园、泰晤士小镇，这些丰富的旅游资源所带来的人气与消费量，也早已为松江新城成为未来的郊区城市副中心打下了良好的基础。

板块新房供不应求土地成交少

或正是基于发展较早、配套成熟、产业规划、人口导入等因素，松江新城的房价是远郊同等距离下的高点。

松江的新房从2018年的4.1万元/平，到2020年房价已经突破4.9万元/平，常年领跑其他四大新城，但目前松江新城板块内可售项目却屈指可数。

（数据来源，中原地产）

梳理统计，2021新房供应主要是大名城映云间、景瑞江山悦及国贸凤凰原二期3个项目，从可售房源套数来看，不足千套的房源，横向对比其在五大新城里，供应量已大大不足。

（凤凰网房产上海站统计）

其中，景瑞江山悦、大名城映云间项目为全新盘，国贸凤凰原属于二期加推。松江新城内的老城组团，这些年来鲜有新盘入市，位于松江老城区的国贸凤凰园曾项目于2020年8月14日首开，推出361套房源，均价约4.4万/㎡，最终项目由于认筹人数不足，并未摇号，虽然项目首开成绩并不理想，但从目前的去化来看，前期房源可售住宅仅剩32套。今年该项目二期加推，此次推出79套房源，4月23日，国贸凤凰原摇号开盘，摇号名单显示，国贸凤凰原仅有23组有效认购，其中16人为身份证号为310227的松江本地客户。

同属于松江新城外围区域老城组团的大名城映云间位于永隆路与辰塔路交汇处，项目与9号线醉白池地铁站直线距离约4.2公里，据悉，项目已开始验资，预计将推出建面约77-123㎡房源，具体入市时间待定。

而另一纯新项目景瑞江山悦，则处于松江新城大学城组团，相较于老城较为便利，认购表现较好。景瑞江山悦作为景瑞“悦”系在上海的首发之作，均价4.71万/㎡，主力户型建面约72-91平2-3房小高层，意味着项目的上车门槛仅300万+，目前认购已结束，开盘时间为4月28日，推出280套，主力户型建面约72-91平2-3房小高层。

本站曾于3月探访过该项目，当日是认购前日，虽到达项目时已经是下午3点多，但案场来咨询的客户络绎不绝。从认购情况来看，280套房源，认购率达到92.85%，市场接受度颇高。

本站在走访松江大学城站时，恰逢合景天悦项目在拆售楼处，据现场施工人员表示，项目在当天就几乎售罄，可见松江新城不同区域内部购房者接受度仍有差异。

从新房成交面积来看，上海链家数据显示，2020年，松江城板块新房套均面积主要集中在90-110平，110-140平占比29%，而70-90平的刚需占比仅20%，以刚改和改善为主。综合近6年数据来看，除2018年70-90平占比较高之外，近几年90平以上的占比有增加的趋势，购房者更倾向于购买大户型。

（数据来源：上海链家）

二手房市场开始活跃地王规划值得期待

在凤凰网房产实地走访中发现，由于新房供应不足，区域内二手房市场明显热闹许多。在走访市场中发现，二手房市场看房的人多了起来，成交情况也不错，交易量较去年相比，几乎翻倍。

松江新城板块一资深经纪人透露，“虽然去年碰到了疫情，但是新城板块的二手房交易量并没有减少，反而增多，主要集中在松江大学城和松江新城两个地铁站周边”。当问到金地在松江新城拿地后的市场情况，其表示，“现在周边二手房都没啥人挂牌了，因为有些人觉得会涨”。

本站发现在与其交谈过程中，咨询买房人络绎不绝，“相较于老城，这边交通便利，离万达等商业配套距离近，所以来看房的人很多”。

从土地成交方面来看，根据链家数据，2020年，松江新城共成交2块宅地（含住宅用地），土地面积12.1万方，总建面23.6万方，在五大新城中排名第四，在松江区各板块中排名第一。

2块宅地中，由金地于2020年12月18日拿下的松江区中山街道新城主城C单元C08-04号（国际生态商务区25号）暂无入市信息，当时金地以总价623000万元拿下该幅纯宅地，成交楼面价29426元/㎡，溢价率15.4%，这个项目位于松江新城的核心区，距离万达广场直线约1公里。从本站实地探访的情况来看，该地块仍处于待开发状态。