上海楼市:购房者在选择楼盘时,要特别关注所选房源区域内容积率

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：您好！曾叔，我不喜欢居住密度太高的小区，很影响居住的舒适度，这好像是跟容积率有关，但是什么是容积率？容积率多少才是合理的？那现在买房要注意哪些跟容积率相关的东西？

回答：你好，居住密度与生活舒适度密切相关，居住密度过大，居住体验感会受到影响，而容积率则是衡量楼盘居住舒适度的一个重要标准。不同城市容积率计算标准不同，一般来说，容积率计算公式为：容积率=地上总建筑面积/可建设用地面积。容积率最低，住户居住舒适度越高，但对于开发商而言获利越少。住宅容积率随不同产品业态有一定差别，高层住宅的容积率最高，但最高不应超过4.0，而独栋、联排别墅容积率最低。19层以上的住宅小区容积率2.4-4.5，12-18层住宅容积率1.8-2.5，7-11层住宅容积率为1.5-2.0，6层以下住宅容积率0.8-1.2，联排别墅容积率0.4-0.7，联排别墅容积率0.2-0.5，以上范围为合理容积率。如果容积率较高，小区的人口密度就会较大，物业服务质量也会较差，居民公共空间较少，绿化面积也会较少，居住舒适度较低。

购房者在选择楼盘时，要着重关注自己所选房源区域内容积率，不要被开发商发布的综合容积率误导，小区楼栋间距也不宜过小，会十分影响采光，还应重点关注绿地率，开发商宣传的绿化率为绿化覆盖率，会包含一些无效绿化面积，所以绿地率才是最真实的绿化水平。购房者在买房时，注意要保存好买房楼书、广告等证据材料，购房合同中也要写明开发商对容积率的具体承诺，尽力保障自身合法权益。

提问：你好，曾叔，想请问下，320w上下的预算，您说买外环次新上车比较好，请问您有推荐的板块吗？因为不自住所以全上海有潜力且租金尚可的我都可以。 另外关注到有预算内的浦明师范+东昌南老破小，您觉得值得考虑吗？谢谢！

回答：你好，外环附近东西两侧找次新房，你说的带学区老破小也可以买。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：曾叔你好，目前民生路浦东大道附近的老破小值得购买吗？后续是否会有升值的空间？还有临港滴水湖的新盘是否值得认筹？一般怎么判断板块是否值得入？

回答：你好，你大概是说在建14号线沿线的老破小吧，总的来说有一定的地铁利好，可考虑。临港滴水湖我一般不建议去，原因是这边空地太多，配套差，买入很大可能会站岗。一个板块的生命周期是：炒概念、炒地皮、炒配套、炒供需。如果一个板块已经发展到周期尾端，其价格包含了配套价值在里面，所以应在配套动工落地尚未成熟之前入手，但也不宜过早，因为我们不知道zF是不是说说而已。其次从板块过去，现在、将来的涨幅表现，判断板块价格，是否值得。如果一个新板块炒概念阶段就远远超过所在城市的平均价，说明已经提前透支了一部分，需要站岗几年才能赚钱。而在炒地皮和配套阶段，考虑通勤时间合理，如果板块价格在城市的中位数以下，就值得入手。在炒供需时，板块已经发展成熟，此时进入多半是高价，容易站岗。

提问：新人首问：曾叔您好，我想在上海购买一套房产作为投资，但我是外地户口不符合上海限购政策，请问周边市县哪个区域投资升值空间大？预算300w以内，还请曾叔推荐几个升值空间大一些现在可以直接入手的花桥新楼盘

回答：你好，可看看昆山花桥，板块轮动，承接上海外溢需求，现在适合入手。300以内花桥最有价值楼盘详见内部分享。

提问：你好，曾叔，我49岁，单身女，和77岁的母亲一起住。曾经金领，未来最多五年内会退休。静安静教院对过69平商业产权房一套，价值380万。16年末在泗泾洞泾靠近佘山地铁买了套130多平的四室新房，贷款结清。附近有商业和小学中学规划，居住环境好但离市区还是远，并且觉得增值空间有限（16年末到今增值15%，但有价无市）。在考虑是否将所有房产（其他城市有）卖掉换个黄浦江沿岸或市中心左右的两房？从资金压力上，只能承受1300万左右的预算。想想也不能将所有的钱都压在房子身上。请观观给予一些建议，谢谢。

回答：你好，从长线看，黄浦市中心两房和泗泾四房涨幅差不多，所以这个角度并不需要考虑置换。但是生活配套上和自住角度，我建议你可以这么置换，市中心有更好的医疗条件和亲友通勤。1300万买个不带学区的两房，品质也是不错的了。这次买房不用过多贷款，减少自己经济负担。

提问：曾叔您好！想请教您一下，如果找垫资公司全款买，后DYD出七成，一般最长可以贷几年？有推荐的银行吗？谢谢谢谢谢谢！

回答：你好，一般有先息后本，5年免过桥续签，还有20年等额本息等，很多银行都可以操作，具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，启动经济内循环，对于房价是利好还是利空？是不是打压房价让房价下跌？

回答：你好，拉动经济内循环与目前房价的关系非常复杂！经济内循环的重点是拉动消费，核心还是希望钱别出去。房价过快上涨会抑制消费需求，房价明显下跌又会造成房地产上下游相关产业就业人员收入减少也会抑制消费需求。目前房地产上下游相关产业就业人员占总就业人口比例接近20%，所以稳定的房价是目前形势下拉动经济内循环的基本保障！经济内循环，房价虽然不会大涨大跌，但当城市价值、区域价值真的发生变化的时候，房屋的价值一定会逐渐发生变化，这个过程可能比较长，但日积月累下来却是质的变化。

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

以上来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

已盘点出投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，买房，投资，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。