2021年在上海买房投资应该这样买!

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“沪叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：沪叔您好，我现在想在上海买房投资，打算先出租然后再卖掉，我想问老师你觉得多大面积的房子比较会受欢迎，未来5-10年后容易出手？

沪叔：你好，随着社会的不断发展，对于房子的要求已经不仅仅是简单的居住，而是考虑到了居住的体验，普通房子到智能家居的转变，未来的话90-130平方的面积会受到购房者的欢迎，分为以下几点：

1.在购房成本方面，不仅要考虑首付，还要考虑到税费问题，90-144平米以内的房子，契税比例为1.5%，超过144平米的为3%，这笔钱是超过了普通购房者的能力的，对于刚需来说是比较吃力的，所以130平米以内比较合理；还有就是未来对于接盘人来说，超过144平米的房子还要缴纳豪宅税，这笔钱也不是一个小数目。

2.在转手率和保值率方面，，现在的购房者要不就选择先买一套小的过渡，有钱了再置换，要么就直接买三房。对于直接购买三房的购房者来说，也不会选择小面积，而是选择90平以上的。所以购买了90-130平米的业主，不用担心未来没有接盘人和卖不出价格。而且这个面积段的三房对比两房和四房涨得更多，购买率和复购率也是最高的。

3.在居住舒适度方面，90-130平米的三房对于现在的大部分家庭都是够用的，居住和生活都是非常舒适的。综上所述，未来90-130平米的房子不管是从税费、性价比、转手率、保值率，还是自住来说都是最受购房者欢迎的。

2.提问：沪叔您好，近段时间上海的楼市变化太多了，老师可以讲讲一下最新出来的政策带来的好处吗？

沪叔：你好，上海高涨的楼市在今年新出台的一些政策影响下，终于要“降降温”了。 首先新政策规定，上海户籍，如果婚内拥有两套房产，三年内离婚将不再具有购房资格，也就是被限购了。这对于那些上海户籍拥有两套房产的家庭想要以离婚来加购，净身出户那位可要留心了，从现在起没有再购买一套房的资格了。 其次，关于增值税，由原来的2年变为了5年，也就是说任意的一套二手房，5年内有交易全都要征收全额的增值税。最后是利好刚需的政策，也就是刚需摇号有限的政策，刚需购房者有两次机会参与摇号，中签的概率自然会大了很多。总体来看新的政策主要打压短期炒房行为，为真正有需求的购房者带来便利。

3.提问：沪叔，近期上海的楼市发生了巨大的变化，我看之前加的置业顾问们发的朋友圈各大项目认筹率、房价突破新高，在上海有钱也买不到房真的不夸张！为什么会出现这种现象呢？

沪叔：你好，这种疯狂现象出现的原因可能在于：首先，2016年及之前被限购的一部分非沪籍人群今年刚好符合条件，并且积蓄了足够的购买力量。新出台的学区政策对学区房的影响等都造成了房价疯涨的现象。面对这样的情况，建议购房者第一、选房时首先就要注意学区，地段和配套的综合情况，像徐汇、浦东、闵行、黄浦、杨浦、静安、普陀这些区域主打优质教育，会一直持续枪手。第二、前滩，黄埔，徐滨，杨浦等地方的新商品房和次新商品房依然是主要的选择目标。第三、上海不同区域产业规划不同，选择那些产业规划能级较高的板块有利于未来发展。第四、目前上海开通的地铁有1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、16、17号，沿地铁选房自然是不会出错的选择。第五、嘉定，松江，青浦，奉贤，南汇五个新城也在逐步地发展崛起阶段。

4.提问：沪叔您好，我是上海本地人，近期在帮我好朋友在上海看房，她购房预算只有300-500w，就打算外环，我发了一些楼盘给她都不满意，感觉好难挑啊。

沪叔：你好，在上海购房积累下的很多经验发现，其实价位越高的房子挑选起来比较容易，价格放在那里各方面也都不会差很多，但到了预算在300-500w的考虑外环的购房者反而会因为选择太多而导致难以抉择。 一部分购房者还会带有上一辈人购房者的购房逻辑，就是地段情缘，但是随着时代的前进发展，买房逻辑自然要改变，300-500w的算是刚需购房者，如果不愿意在老破小里生活，就只能选择郊区新盘，这就需要购房者真的用心去挑选，实地踩盘，这个价位不是找不到好房子，需要的是购房者做足功课，避免踩坑。

5.提问：沪叔，您好，我前二天去中介公司看二手房，感觉价格好高啊，有的都比周边的新盘还贵，感觉不划算，请问老师这种情况正常吗？该如何解释？

沪叔：你好，买二手房时购房者们通常会有的一种误区就是只关注二手房的价格而忽略其他一些重要的因素，其实一套房子的成本包括了房子总价，贷款金额和利息，中介费，交易税费和其他的一些杂费。不同地方的税费是不同的，像上海税费相对就要高一些，包括了增值税，个人所得税和契税。除了税费以外，还要学会计算那些有赠送面积的房子真实的房价。一般是在均价上增加15%～30%，具体的则要看赠送的面积是多少。如果赠送的是斜顶房，则一般超过小区均价1-2w为合理，对于赠送面积是地下室类型的，最好的一般按照地上面积的15%来计算，超过的话就不划算了。最后就是不要轻易相信中介的报价，真实房价永远是掌握在卖家手里，最好的办法是和卖家妥善沟通。

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沪叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。