购房指南:影响二手房评估价格的八大因素!

　在二手房交易过程中，房屋评估是个十分重要的过程，评估价格不仅影响着可贷款额度，还影响着购房者应该缴纳税费的多少。那么影响房屋评估价的因素都有哪些?如果业主掌握了其中的要领，自己便能轻松地将房产价格算出个大概，作为开价时的重要参考。

　　一、主观因素

　　1、户型

　　房屋利用率越大，评估价越高，“三小”户型(小厅、小厨、小卫)的二手房在评估价上会扣减10%左右;

　　2、楼层

　　塔楼：中间层>高层>底层;板楼：中间层>1层>5、6层，若1层为基准价，2层和6层则会在此基准下减3%，3层和4层会增加3%，若是楼顶就会减5%;

　　3、使用年限

　　房屋使用年限长，房龄大，估价较低，使用年限越短，房龄越小，估价则较高;

　　4、房屋朝向

　　塔楼：东南>西南>双南>东向>西向>西北>北;板楼：南北>双南>东西>东向;

　　除此之外，房屋的面积、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估价的高低。

　　二、客观因素

　　1、地理位置

　　房屋所处的位置不同，价格就会有所不同。交通方便，距离市中心较近的位置价格自然高;

　　2、市场行情

　　房屋评估值受市场影响比较大，一般情况下，如果某区域房价持续上涨，银行就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的;

　　3、前景规划

　　城市的未来发展影响着房价的走向，同时也影响着银行对房屋的评估值的高低;

　　4、消费者心理

　　购房者的偏好及交易心态对二手房的评估价格也有一定影响，如果购房者普遍偏爱某一区域的房屋，或者某区域急于买房的人较多，那么，供求关系的影响下，这些房屋的评估价格在一定程度上也会提高。

　　那一般什么情况下需要启用“房产评估”呢?

　　1、向银行申请房贷

　　办理住房按揭贷款的时候，银行会委托评估公司进行评估，又或者按照房管局的评估价确定你能贷到多少款。

　　2、缴纳二手房交易税费

　　评估价高，虽然让贷款额度更多一些，但涉及到的税费相应也要更高一些。比如二手房需缴纳的税费如增值税、契税、个税等，都是在评估价的基础上、乘以对应的比例所得出的。所以，并不是评估价越高就越好哦!

　　为了避免买卖双方签订阴阳合同避税，所以相关部门也会对交易房产进行评估。

　　3、房屋出现问题需要申请保险

　　一旦被保险的房屋出现问题，保险公司需按评估价给予赔付。

　　4、发生交易纠纷

　　二手房交易过程中，如果一方对价格不满意而发生纠纷，则需要第三方给予评估，作为仲裁、调节或诉讼的参考。