凤凰网房产上海站讯 如今，当“大虹桥”遇上“长三角一体化”，上海青浦迈入发展的“快车道”，青浦朱家角还被划入长三角一体化示范区先行启动区。同时，随着 17号线将延伸至苏浙规划出台，未来从现在的东方绿舟站出发，形成三条轨道线，串联起青浦、吴江、嘉善3区未来的交通。
随之而来的是更多的房企关注到朱家角板块，2019、2020年中环、大名城先后在该板块布局。
板块内项目成绩也很亮眼，2021年1月，中环境秋月首开推出建面约73㎡-89㎡洋房以及93㎡-135㎡院墅，均价39762元/平，认筹率高达160%。
在以大户型、低密度墅区为主的朱家角，类似于中环境秋月此类有小面积洋房产品的项目就显得较为稀缺，同样有着小面积洋房产品的璟云里去年推出约76-93平洋房，均价约28000元/平，近乎“日光”。
和其他新拿地项目高调入市相比，该地块却有些低调，本站在搜集素材中也发现了些许“疑云”，究竟这个项目如何，地块又有哪些待了解的信息量，3月上旬凤凰网房产上海站代大家探访青浦朱家角，实地探访这个搭上长三角一体化东风的远郊盘。
01
低总价吸引购房者
发展还要看未来
据凤凰网房产上海站现场了解到，璟云里即将加推约112-183㎡院墅、大平层产品，预计4月入市。但现场售楼员表示，只有168的样板间，其他均没有做样板间，只能看图纸，此前两次开盘也都是只能看这一个样板房，也卖的很好，洋房几乎是“日光”。
据网上房地产显示，前2张证房源数共646套，已售594套，仍有52套可售。售楼员表示，洋房产品已经卖完，未来将推合院了，不会再有洋房产品，留下的都是大平层房源，如果不想拼积分摇号，可以选择前一批剩下的大平层。
根据前一批房源信息，院墅及大平层均价约约43000元/平，洋房均价约28000元/平且装修交付，小面积低总价的洋房确实能吸引不少购房者，快速完成去化。
本站发现项目预计4月加推的产品约大面积院墅及大平层，总价约500万起，但在项目外立面上，却依然悬挂大大的写着“199万，精装洋房”横幅，作为项目宣传卖点。
从地理位置来看，璟云里项目靠近东方绿舟，直线距离到虹桥机场约31公里，人民广场约45.2公里。乘坐轨交从市区前往该项目，可在17号线虹桥火车站换乘，17号线东方绿舟站距离璟云里约2公里，需要公交短驳换乘。
探盘中，本站发现项目绿湖路主入口，目前出入没有人行道，并不是很安全方便。
本站实地走下来发现，项目虽自身社区小环境不错，距离东方绿舟近，空气质量较好，但离开小区后环顾一周，都没有什么配套，小便利店等也没有，生活并不是十分方便，居住氛围较差，距离大的商业配套青浦万达茂仍有一段距离。
02
“迷”一般的地块四至
有意思的是，看完璟云里项目，在追溯该地的拿地信息时，本站意外发现该块地的所处位置本身就是个“迷”。
璟云里现项目地址为绿湖路360弄、绿舟路789弄，四至范围东至李家湾港，西至绿湖路，北至绿舟路，南至淀浦河，而这与开发商上海丰启置业有限公司旗下拥有的朱家角地块四至却似乎有些出入。璟云里实际项目所处四至（蓝框地块）与上海城投2013年公告中纳入土地储备的朱家角E地块四至（红框地块）隔了一条街。
上海城投与上海丰启置业有限公司，及这块地的故事，则要从2013年说起。当时体量庞大的上海地产国资的整合备受关注，2013年11月，上海实业控股公布，其旗下间接全资附属上实城开控股与上海城投订立协议，出售其全资子公司上实丰启置业（BVI）有限公司予上海城投置地，作价8.21亿元。公开资料显示，丰启主要业务为持有及开发房地产物业，丰启旗下项目是位于上海市青浦区朱家角镇10街坊(18/5丘)的一幅土地。该地块北至淀山湖大道，南至绿舟路，西至绿湖路，东至复兴路，容积率0.5，总面积约43.49万平方米（注意四至范围）。
据公告显示，该土地使用年限为2003年至2073年。
（上图：上海城投控股股份有限公司 关于所属置地集团收购上海丰启9%股权的公告）
是否城投在朱家角还有其他地块，璟云里实际并非是2013年文件中提及的“位于上海市青浦区朱家角镇10街坊(18/5丘)的一幅土地”？
带着这个问题，凤凰网房产上海站发现，自2013 年年度报告起至2020年半年度报告，城投的年度报告中开始有“青浦区上实滨湖城E地块项目”相关内容，且并无在其他公开土地出让市场竞得朱家角项目的信息。
（上图：上海城投控股股份有限公司 2013年年度报告）
（城投控股2020年半年度报告）
由此推测，璟云里或许就是2013年文件中提及的“位于上海市青浦区朱家角镇10街坊(18/5丘)的一幅土地”。
这便不禁要问，同一块地，却为何有着不同的四至范围？
03
7年开发长跑，上海城投谋土地红利？
2014年1月8日，城投控股公告称，公司全资子公司上海城投置地（集团）有限公司将出资7.04亿元收购上实发展持有的上海丰启置业有限公司42%股权，并承担上海上实（集团）有限公司对上海丰启的4.877亿元债权，因此收购总成本为11.91亿元。城投控股称，此次收购将进一步加大置地集团土地储备规模，并为后期进一步的资本运作工作奠定坚实基础。
根据爱企查显示，上海丰启置业有限公司股东共有2家，分别为上海城投置地(集团)有限公司及上实丰启置业有限公司，各占股51%及49%。
（网络截图）
2013、2014年上海城投分三次共花了不到20.2亿元拿下了上海丰启置业有限公司49%的股权、上实丰启置业（BVI）有限公司100%股权和朱家角的地块。按照朱家角的地块容积率0.5，项目用地面积约43.49万平方米，估算楼板价不足9000元/平。
土地到手后的开发进度，却相对较慢。
在《上海城投控股股份有限公司 2014 年半年度报告》中提及“土地储备取得进展，青浦E地块股权收购工作全部完成”；
《城投控股2017年年度报告》中提及“朱家角项目进行项目推盘准备工作”；
《城投控股2018年半年度报告》中提及“朱家角项目推进销售准备工作，完成项目整体营销策划方案”；
《城投控股2018年年度报告》中提及，“青浦区朱家角10街坊18/5丘”，开发时间为2015年12月，预计竣工时间2019年12月；
《城投控股2020年半年度报告》中提及“朱家角项目，商品房，一期在建，二期待建”。
（上图：城投控股2018 年年度报告）
而早在2012年，上实发展年报显示，上海丰启所拥有的“青浦朱家角镇10街坊18/5丘地块”于2011年开工，预计将在2016年竣工，项目预计总投资29.10亿元。
该土地使用年限为2003年起，上实发展已经将其开发拉长了战线，上海城投也于2014年“青浦E地块股权收购工作全部完成”，但却在收购约7年后的2020年8月，上海城投旗下的青浦朱家角地块才首次取证入市，价格也早已不是当年的价格，璟云里洋房均价约28000元/平，院墅、叠加均价约43000元/平，也变成了销售口中的不愁卖的“网红盘”。
朱家角的地价也不再是以前的地价，2019年7月上海中环投资开发（集团）有限公司拿下青浦区朱家角镇港周路西侧D07-01地块，楼面价约1.48万元/平，2020年6月，大名城拿下青浦区朱家角镇淀园路西侧D06-01地块，楼板价约1.87万元/平。与城投拿下的地块楼板价相比，相当于翻了一倍。
（上图：上海实业发展股份有限公司 2012年年度报告）
End
总的来说，目前配套还在建设，尚未成熟，板块内的住宅多以类别墅产品为主，更适合做第二居所，但基于长三角一体化、“华为新研发中心落户”等利好加持，朱家角未来各方面会逐步成熟、完善，如果能有项目规划开发出低总价、小面积段的产品，会更适合做第一居所。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，朱家角整个板块目前价格还不是特别贵，是刚需盘里面的区域位置、未来规划比较好板块，尤其是朱家角和长三角一体化的联动的关系比较密切，所以后续成长性会比较高。
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