中梁百悦智佳上半年营收净利大幅攀升，第三方外拓势头强劲，显高确定性成长空间

11月24日，港交所披露易显示，中梁百悦智佳服务有限公司（以下简称“中梁百悦智佳”）更新IPO申请材料，上市进程有序推进中。

最新招股书显示，近年公司的规模、营收及利润大幅攀升，2021年上半年，中梁百悦智佳实现营收6.63亿元，接近去年营收7.05亿元，同比增长207.3%，且前三年年复合年增长率100.2%；实现净利润1.06亿元，远超去年净利0.86亿元，同比增长307.7%，自带高增长基因。

内生外拓强劲 业务规模持续进阶

业绩的高速增长与中梁百悦智佳第三方外拓势头强劲，业务规模快速扩张息息相关。截至今年上半年，百悦智佳业务覆盖全国23个省、自治区及直辖市的154个城市，在管项目291个，在管总建筑面积约3321万平方米；签约项目508个，总签约建筑面积约7117万平方米，规模扩张成效显著。且按招股书最新数据测算，中梁百悦智佳合约在管建筑面积比约为2.1，该指标体现已锁定的未来增长。

2019年开始，中梁百悦智佳第三方外拓持续开启加速模式。公司建立并强化长期拓展能力体系，推动规模与业绩高速增长，并在多元拓展模式中同步提升专业服务能力和投后运营管理能力，不断强化公建、交通、市政环卫、医养等细分垂直领域的服务优势，实现市场份额不断扩大。

根据招股书，截至2021年6月30日，公司来自于第三方项目的签约建筑面积为1660万平方米，与2020年相比大幅增长82.4%，外拓能力尤为突出。根据克而瑞物管发布的《2021年上半年中国物业服务企业新增拓展TOP50》榜单，中梁百悦智佳上半年新拓项目数达62个，位列TOP20，展示出了强劲的拓展能力。在服务业态方面，公司持续拓宽业务边界，进一步扩大业务组合模型，延伸服务范围和内容，目前已覆盖轨道交通、高校、景区、公寓、产业园、医院、养老院、政务大楼、市政环卫、展馆、商办、高端住宅等多元业态，进一步凸显了公司的全业态服务能力。

特别地，针对城市运营服务，公司还透过旗下智慧城市运营服务提供商“中城云”以智慧城市系统、智慧运营方案、应急事件处理、绿化维护、附属设施维护为中心，重点推进实施城市升级计划，为城市更多场景带去全环境、全设施、全生命周期的高品质服务，进一步助力公司服务业态的突破与产品能力的打造。

与此同时，源自中梁控股（2772.HK）的强大支持，进一步为公司规模化发展奠定了坚实的基础。作为房企综合实力20强，中梁控股综合实力雄厚、发展快速，重点布局全国二三线城市，销售金额从2016年的337亿元增长到2020年的1688亿元。可以预见，强大的内生外拓能力，后续将进一步提高百悦智佳未来业绩增长的确定性。

收入结构持续优化 盈利能力突出

对于物业服务企业而言，管理规模对业绩提升和增长起到了决定性的作用，但服务品质和科技同样是未来物业服务企业在市场上竞争的核心能力。

服务方面，除做好基础物业服务外，百悦智佳还专注于打造独具特色的增值服务，以实现自身的发展并顺利构建第二增长曲线。围绕社区成熟发展周期、业主家庭成长周期和房产价值周期，百悦智佳致力于构建覆盖社区生活全周期的一体化服务平台，让业户享受更加方便、快捷、舒适的社区生活。招股书显示，截至2021年6月末，公司社区增值服务占比21.8%，同比大幅增长14.8个百分点。与此同时，公司非业主增值服务占比逐渐下降，收入结构更趋多元平衡化，助推公司进一步打开业务空间。截至2021年6月底，百悦智佳物业管理服务的毛利率同比增长6.4个百分点至34.4%，盈利能力强劲。

科技方面，中梁百悦智佳加码投入与建设智慧科技能力，深化技术应用，以科技赋能产品运营，不仅能优化客户服务体验，还能提升公司运营效率，抑制刚性成本上升，进一步增强公司盈利能力。

当前物业股的估值日益回归理性，市场会更重视对物业公司自身整体实力的评估。与其它待上市的物业企业相比，中梁百悦智佳无论是在项目外拓能力、盈利能力还是服务能力上，都具有一定的优势，成长属性确定，具备长期投资价值。